Coupe de la chauffe en été

Panchito-9340 · #1 17-07-2011 10:28:36

Bonjour,

Alors que le chauffage a toujours été coupé en été, une copropriétaire très frileuse (mais qui a toujours des problèmes pour payer ses charges en temps en heure) veut imposer à l'ensemble de la copropriété de le laisser allumer tout l'été.

Il s'agit d'un building datant des années 60, où rien n'a été conçu pour économiser l'énergie puisqu'à l'époque le mazout ne coûtait pratiquement rien. Il a donc énormément de colonnes provoquant de gigantesques déperditions. Les frais de chauffage sont ventilés entre frais fixes 35% (au prorata des quotités) et frais variables (au prorata des consommations).

Les charges sont déjà tellement élevées que certains pensionnés ont du mal à les payer, car elles sont envoyées une fois par trimestre, et sont payables dans les 15 jours. Pour certains cela dépasse largement leur pension. D'autres se plaignent de ne plus trouver de locataires car les charges constituent pratiquement un 2ème loyer...

A titre d'exemple, pour un 3 chambres de 120m², le 1er trimestre 2011 s'élevait à 1700€ de charges locatives, soit 567€/mois. Les postes principaux sont l'entretien de 2 ascenseurs vétustes (pour 7 étages - 14 appartements) et les frais de chauffage. Evidemment, en fin d'année ceux qui ont été économes récupèrent le trop perçu, et les grands consommateurs ont une fameuse ardoise à régler (parfois supérieure à 3000€). Mais en attendant, pendant l'année, tout le monde doit financer les gros consommateurs...

Si cette dame met ce point à l'ordre du jour de la prochaine AG (bien que cela aille à l'encontre du bon sens, des économies d'énergie prônées universellement, et surtout des moyens financiers de l'ensemble des locataires et propriétaires), il lui faut récolter seulement la majorité des voix?

La nouvelle loi sur la copropriété apporte-t ‘elle des modifications à ce sujet?

grmff · #2 17-07-2011 10:42:37

Plus de 500€/mois de charges? Absurde...

Panchito-9340 · #3 17-07-2011 10:59:50

Non, je suis commissaire aux comptes dans cette copropriété et les comptes sont justes (WSP - avec jardin, société de nettoyage, etc...)

Non c'est tout à fait normal pour un immeuble de standing bordant le rond-point Montgomery à WSP et se situant sur une des avenues les plus prestigieuses.

Le problème c'est que les copropriétaires qui sont là pour la plupart depuis la construction de l'immeuble (médécins, ingénieurs, PDG d'un groupe bancaire, docteur en chimie, avocats etc..) et doivent donc maintenant assumer ce standing avec leur pension...

@grmff

Il ne faut pas comparer des pommes et des poires.

Vous ne pouvez par exemple par prendre Marchienne-au-Pont comme référence pour comparer les charges en vigueur à Woluwe-Saint-Pierre dans un immeuble de haut de standing où tout doit être entretenu à la perfection!

Un appartement y a été vendu il y a quelques semaines, est finalement parti à 450.000€. Je ne sais pas combien le propriétaire en demandait au départ...

Evidemment il y a entretien et entretien (comme par exemple celui de l'usine à Tarcienne).

Ici il faut faire reluire des hall d'entrée en marbre du sol au plafond...

grmff · #4 17-07-2011 11:32:33

Les charges sont déjà tellement élevées que certains pensionnés ont du mal à les payer

Si les habitants ont du mal à payer les charges, et que les deux postes principaux sont le chauffage et les ascenseurs, je dis que c'est absurde.

Vous êtes commissaire aux comptes? Très bien. Les comptes sont sans doute justes. Mais la situation reste absurde.

14x500 = 7000€/mois. Cela n'a aucun sens, même si vous avez un majordome dans le lobby en permanence.

Je suis propriétaire dans une résidence dans laquelle nous sommes en train de changer les ascenseurs sur un plan pluriannuel en 5 ans. Un ascenseur par an pour environ 20 apparts. Et on en est à moins de 500€/mois, très loin de cela...

Maintenant, pour ce que j'en dis...

Pour répondre à votre question initiale, une majorité simple suffit pour changer les périodes de chauffe.

Et pour répondre à la question que vous ne posez pas, il faut une majorité de 3/4 des voix pour isoler les tuyaux de chauffage dans les gaines, dans la chaufferie, et idem pour changer les chaudières ou faire une analyse pour diminuer les charges de chauffage.

Pour les ascenseurs, il y a toujours moyen de négocier un contrat en cours, ou de changer de fournisseur.

Panchito-9340 · #5 17-07-2011 11:42:08

Merci de vos précisions.

Evidemment seul le 1er trimestre est aussi cher!

Pas de chance c'est à ce moment que tombe (en chiffres arrondis)
1/ l'assurance incendie (qui c'est vrai, ne fait pas partie des charges locatives): 3200€
2/ l'entretien annuel des 2 ascenceurs datant du début des années 60: 4000€

Auquels viennent s'ajouter
- les consommations de mazout du 1er trimestre:
soit 9689 L ou 7185€
- les honoraires du Syndic pour Q1 soit 1000€
- le nettoyage de l'immeuble pour Q1, soit 1500€

Pour les postes principaux

grmff · #6 17-07-2011 11:49:50

Evidemment seul le 1er trimestre est aussi cher!

C'est donc là qu'est votre problème.

Pour ne plus avoir ce genre de problème, il faut:
1. avoir un fond de roulement qui permet de mensualiser les charges
2. demander des charges mensuelles
3. passer aux charges provisionnelles mensuelles proportionnées aux charges des années précédentes pour le budget chauffage.

De cette manière, les charges mensuelles sont les mêmes tous les mois, il y a un payement "léger" par mois, et non des charges d'un trimestre hyper-lourd au début de l'année.

Et votre situation ne sera plus "absurde"...

rexou · #7 17-07-2011 14:56:02

Concernant la mise à l'ordre du jour de la suppression de coupure de chauffage en été, vu la situation que vous évoquez, je doute fort que votre "frileuse" soit suivie par 50% des CP qui auront dans ce cas à subir une augmentation sévère des charges de chauffage.
Il sera très facile de lui opposer le coût important pour la collectivité, ses difficultés déjà présentes à payer ses charges actuelles, et de lui proposer de faire l'acquisition d'un chauffage individuel pour ses besoins personnels de chaleur en été.

Concernant la répartition des charges, Grmff a raison : une provision mensuelle avec un décompte et réajustement annuels est la solution idéale. Ceci implique un décompte annuel au lieu du décompte mensuel actuellement pratiqué et qui reporte quasiment toute la charge de chauffage sur le premier trimestre.

Deux autres pistes à suivre peut être : passage au gaz et isolation des colonnes d'eau, au moins dans leurs parties extérieures ou gaines techniques.

Panchito-9340 · #8 17-07-2011 15:10:25

Merci Rexou,

Cependant nous sommes déjà en décomptes annuels pour l'eau et le chauffage.

Le syndic fait effectuer le plein de la cuve à mazout tous les mois. Donc pour janvier-février-mars, la somme des 3 factures s'élèvent à 7185€ pour 9689 L. Ces factures sont bien entendu d'abord réparties en fonction des quotités dans les décomptes trimestriels.

Ce n'est que lorsque le Syndic calcule les décomptes du 4ème trimestre, qu'il effectue le décompte annuel eau et chauffage en tenant compte des consommations réelles. Il y alors des frileux qui doivent parfois repayer plus de 3000€ (vous pourriez cuire des oeufs sur le plat par terre) et les économes (comme nous) qui retouchent plus de 1500€....

C'est le système mis en place dans toutes les copropriétés où je suis propriétaire.
Les gens refusent tous de payer trop à l'avance car "ils savent mieux gérer leur argent que le syndic"... Ils exigent donc des décomptes de charges trimestriels en frais réels.

Mais moi, j'utilise le système que vous décrivez pour mes locataires.

grmff · #9 17-07-2011 15:28:33

Les provisions au quotités, c'est aussi le système qu'on utilise dans la copropriété où je ne suis pas syndic. C'est une catastrophe.

Quand vous "retouchez", c'est que vous payez trop à l'avance. Vous faites crédit aux autres propriétaires, et cela vous satisfait?

C'est comme si électrabel faisait des provisions identiques pour tous, et qu'on régularisait une fois par an pour toute la Belgique: tout le monde hurlerait, et on aurait bien raison. Electrabel fait beaucoup de n'importe quoi. Mais là, pas...

rexou · #10 17-07-2011 15:29:14

Je comprends le raisonnement et la façon de procéder. Toutefois, les revenus sont souvent mensuels, et un chiffre fixe et mensuel facilite la dépense pour ceux qui ont des difficultés de paiement.

Il est évident que le bailleur établit la répartition de son choix pour ses locataires. Provision mensuelle avec un réajustement annuel, c'est le plus fréquent et le plus fiable. Ou encore une partie en forfait (nettoyage, ascenseurs, électricité, concierge par exemple) et la partie consommation en provisions mensuelles.

L'économie que peut amener une bonne isolation des conduites n'est vraiment pas négligeable... Vous payez réellement une fortune en chauffage. A titre de comparaison, pour un appart 3 ch. de 135M², construction 94 et chauffage individuel gaz : moins de 600€ par an de gaz ! Et cela inclut la cuisinière...

Panchito-9340 · #11 17-07-2011 15:39:04

Et que préconisez-vous comme système?

Dans les copropriétés que je connais, tous les 3 mois, les décomptes de charges sont établis en fonction des factures reçues pendant ces 3 mois, au prorata des quotités. Une fois l'an, un décompte eau et chauffage est établi et chacun reçoit un ajustement (positif ou négatif) en fonction de ses consommations réelles.

Evidemment cela me chiffonne de devoir prêter pendant un an et sans intérêt de l'argent à mon voisin qui chauffe tellement fort jour et nuit qu'on pourrait cuire des oeufs sur le plat sur le sol en marbre de son living...

rexou · #12 17-07-2011 16:01:15

@ Grmff :

A propos d'Electrabel et de n'importe quoi :

Je viens de recevoir (fin juin 2011) un courrier qui m'avise que mon locataire (celui-là même qui est décédé début janvier 2010) vient de les avertir de son déménagement.

Ils me proposent soit un contrat "maison vide" si pas reloué, soit un nouvel abonnement au nom de mon nouveau locataire.

Pas de doute, ils ont des relations privilégiées avec l'au-delà ! En attendant, leur temps de réaction est de 18 mois et ils n'ont tenu aucun compte des deux ou trois appels tél que je leur avais adressés à l'époque.

grmff · #13 17-07-2011 16:36:38

Pour ne plus avoir ce genre de problème, il faut:
1. avoir un fond de roulement qui permet de mensualiser les charges
2. demander des charges mensuelles
3. passer aux charges provisionnelles mensuelles proportionnées aux charges des années précédentes pour le budget chauffage.

De cette manière, les charges mensuelles sont les mêmes tous les mois, il y a un payement "léger" par mois, et non des charges d'un trimestre hyper-lourd au début de l'année.

Et votre situation ne sera plus "absurde"...

luc · #14 18-07-2011 08:05:54

grmff a écrit :

Pour ne plus avoir ce genre de problème, il faut:
1. avoir un fond de roulement qui permet de mensualiser les charges
2. demander des charges mensuelles
3. passer aux charges provisionnelles mensuelles proportionnées aux charges des années précédentes pour le budget chauffage.
De cette manière, les charges mensuelles sont les mêmes tous les mois, il y a un payement "léger" par mois, et non des charges d'un trimestre hyper-lourd au début de l'année.
Et votre situation ne sera plus "absurde"...

L'avis de grmff est très clair.

En plus depuis le 01.09.2010:

- la comptabilité est devenu annuelle.

- le décompte peut rester périodique (c'est en fait une facture interne par compte individuel. La justification du décompte n'est pas = une comptabilité)

- le budget prévisionnel est obligatoire

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