Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

Il est fort probable, si l'AG le veut, que ce syndic doit solder lui-même le compte individuel négatif du vendeur, après l'avoir majoré des intérêts et indemnités qui auraient du être demandés.

Mais il est possible qu'il appliquera la loi de 2010 (Art. 577-11 CC je crois).

Le syndic doit signaler ce problème à son assurance.

Si l'AG (= rapport annuel du commissaire aux comptes) constate qu'il ne rembourse pas, alors une AGE peut nommer un autre syndic, qui pourra engager la procédure judiciaire ... .

Le commissaire aux comptes (ou vous) peut avertir le syndic par une lettre ferme, mais polie, qu'il court le risque d'être mis responsable si le compte individuel ne soit pas à la fin soldé.

Si votre lettre est recommandé, il est obligé à signaler le problème à son assurance.

Écrivez à la firme X, à l'attention de Y, gérant de la firme  X. ET mettez dans l'objet: "Exécution de votre mandat de syndic de l'ACP Z".

Questions:
1. ACP avec moins que 20 appartements ou pas?
2. Syndic professionnel ou pas?

Une décharge ne se donne que sur les faits connus à l’avance, donc jusqu’au moment de la réception de l’invitation pour l’AG avec le point « décharge » sur l’ordre du jour. C’est à ce moment que tout CP peut donner une procuration pour le représenter (et donc donner des directives de vote à son mandataire se basant sur les faits connus à ce moment).

Un des CP, signataire de cette lettre recommandée, peut organiser l’AG comme « syndic ad hoc » si le syndic ne fait rien, avec exactement le même ordre du jour proposé, et ceci à partir de la date d'envoi de la lettre plus 31 jours.

Il faut être conscient qu’un syndic ne peut exécuter un travail que si de l’argent est présent dans la caisse.

Oui, mais l’assureur avait cassé le contrat RC avec l’agent immobilier (je simplifie).

Selon moi, pour arriver à son bût, il faut :
1. Fixer ensemble le but à atteindre, en jouant la balle (la conservation de la copropriété) et pas le joueur (le syndic) ;
2. Déterminer les chemins possibles (au moins le « best case » et « worst case ») qui mènent à ce bût, estimer leur budget et en choisir un. Aussi et surtout estimer le coût si on ne fait rien ;
3. Analyser en détail ces chemins ;
4. Déterminer si il y a des escaliers (= un chemin difficile) à prendre ;
5. Choisir le chemin à prendre, et le suivre, en connaissant les détours possibles ;
6. Prendre chaque escalier marche par marche, sans en sauter un et en restant sur du terrain stable (= à risques connus).

Cette méthode est appliquée concrètement par moi depuis 2004 et les résultats restent dans les limites fixés au point 2 ci-devant. Ceci malgré toutes les ficelles et manœuvres retardataires utilisées par le syndic avec l’aide d’autres CP. Il est maintenant ex-syndic ET une enquête judiciaire de la comptabilité 1999-2011 a été imposée par le Juge. Mon analyse a duré un an (2003), vu le volume de mon ACP (+400 lots privatifs, +250 membres de l’AG, …). Le groupe initial (10%) avait dégonflé vers 1% après une série d’intimidations du syndic et ses préposés.

Vous avez un avantage : plus que 20% sont d’accord avec vous.

Mais aussi un désavantage: en étant moins que 20 appartements, les frais seront du coté de l’ACP proportionnellement plus grands chez vous.

Concrètement:

Marche 1 : lettre au syndic (nécessaire, même si on sait d’avance qu’il ne fera rien) et fixer une date limite (= jour J).

Marche 2 (J + : lettre à l’IPI (son instance de contrôle de l’assurance RC) en signalant le problème et en demandant de confirmer s’il est effectivement assuré pour sa RC depuis la date de sa dernière nomination comme syndic chez vous  jusqu’à aujourd’hui. Et que sans une réponse de leur part, vous considérez qu'il est assuré, vu qu'il est actuellement agréé par l’IPI (vérifier si son nom est présent sur la liste du site IPI et en faire au moins une impression écran).

Marche 3  (J + 15): organiser l’AGE vous-même. Communiquer le PV le lendemain au syndic pour exécution et mise à jour du registre des décisions.
Envoyer à la même date une copie de votre lettre à l’IPI en référant à votre lettre précédente.

Marche 4: ...

Attention :
1. Il faut toujours avoir une « sortie de secours ». Dans ce cas-ci il faut d’abord chercher une personne/firme qui veut reprendre la fonction de syndic.
2. Vérifier avec la loi (Art. 577-8 § 4 18° CC), si les comptes 2010 on été présenté conformément à cette disposition. Dans votre cas il faut surtout avoir le bilan du 31.12.2010 et la liste des CP débiteurs et créditeurs, avec leur situation concrète.