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    Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    Bonjour,

    A ma grande surprise j'apprends que notre syndic, celui-même qui n'a pas fait son boulot en, entre autres, ne réclamant pas de grosses charges impayées pendant plus d'un an, est mandaté pour vendre l'appartement du copropriétaire défaillant condamné à un plan d'apurement qu'il ne respecte pas (vente de gré à gré).
    Outre le fait que le syndic nous a caché (par omission) cette activité, la situation me dérange. N'y a t-il pas là un conflit d'intérêts ?

    Autre question: un accord dans le contrat de vente qui mettrait les sommes impayées (échues) de la copropriété à charge du nouvel acquéreur serait-il valable et opposable aux créanciers hypothécaires (le syndic prétend que oui) ?

    Merci d'avance.

    Hors ligne

    Panchito-9340
    Pimonaute
    Inscription : 24-01-2008
    Messages : 1

    Re : Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    Les syndics sont souvent des agents immobiliers, aussi.

    Le nôtre nous dit souvent que sans ses activités de courtage, il aurait déjà bu la tasse depuis longtemps...cependant ses honoraires de Syndic sont royalement indexés chaque année.

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    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 038
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    Re : Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    Il est fort probable, si l'AG le veut, que ce syndic doit solder lui-même le compte individuel négatif du vendeur, après l'avoir majoré des intérêts et indemnités qui auraient du être demandés.

    Mais il est possible qu'il appliquera la loi de 2010 (Art. 577-11 CC je crois).


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    luc a écrit :

    Il est fort probable, si l'AG le veut, que ce syndic doit solder lui-même le compte individuel négatif du vendeur, après l'avoir majoré des intérêts et indemnités qui auraient du être demandés

    Si je vous comprends bien, vous dites que le syndic apurerait, de sa poche, les charges impayées et ce sur simple décision de l'AG, sans jugement qui le condamne à le faire ??? J'en doute fort vu que ce syndic ne se sent aucunement responsable de la situation désastreuse de la copropriété (mais plus de sous pour prendre un avocat et mettre en cause sa responsabilité !).

    luc a écrit :

    Mais il est possible qu'il appliquera la loi de 2010 (Art. 577-11 CC je crois).

    L'article 577-11/1 dit que Lors de la signature de l'acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés des charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui lui auraient notifié une saisie-arrêt ou une cession de créance.

    Comment le syndic peut-il soutenir qu'un accord entre le vendeur et l'acquéreur sur le sort des charges impayées puisse faire échec à cette disposition ?
    Je précise que dans notre cas, il y a peu de chance que le créancier hypothécaire soit totalement désintéressé par la vente, d'où mon inquiétude.

    Merci pour votre réponse.

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 038
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    Re : Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    Le syndic doit signaler ce problème à son assurance.

    Si l'AG (= rapport annuel du commissaire aux comptes) constate qu'il ne rembourse pas, alors une AGE peut nommer un autre syndic, qui pourra engager la procédure judiciaire ... .

    Mmepims a écrit :

    ... il y a peu de chance que le créancier hypothécaire soit totalement désintéressé par la vente, d'où mon inquiétude.

    Le commissaire aux comptes (ou vous) peut avertir le syndic par une lettre ferme, mais polie, qu'il court le risque d'être mis responsable si le compte individuel ne soit pas à la fin soldé.

    Si votre lettre est recommandé, il est obligé à signaler le problème à son assurance.

    Écrivez à la firme X, à l'attention de Y, gérant de la firme  X. ET mettez dans l'objet: "Exécution de votre mandat de syndic de l'ACP Z".

    Questions:
    1. ACP avec moins que 20 appartements ou pas?
    2. Syndic professionnel ou pas?


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    luc a écrit :

    Questions:
    1. ACP avec moins que 20 appartements ou pas?
    2. Syndic professionnel ou pas?

    1. Moins de 20
    2. "Professionnel" (j'ai du mal avec ce dernier mot en ce qui concerne notre syndic)

    luc a écrit :

    Le syndic doit signaler ce problème à son assurance.

    Si l'AG (= rapport annuel du commissaire aux comptes) constate qu'il ne rembourse pas, alors une AGE peut nommer un autre syndic, qui pourra engager la procédure judiciaire ... .

    Le commissaire aux comptes (ou vous) peut avertir le syndic par une lettre ferme, mais polie, qu'il court le risque d'être mis responsable si le compte individuel ne soit pas à la fin soldé

    Oui mais...le connaissant, cette menace ne va très certainement pas l'impressionner et tant que les manquements de gestion ne sont pas officiellement établis...
    Mais pourraient-ils l'être vu que, confiants et peu conscients de l'ampleur des dégâts financiers, nous avons donné décharge de sa gestion à la dernière AG (il y a quelques mois).
    De plus, entretemps, il a refusé de convoquer une AGE demandée par envoi recommandé signé par le quota légal requis. Cette AGE avait pour but de limiter les dégâts en obtenant l'annulation du vote d'un gros appel de fonds qui n'était pas aussi urgent qu'annoncé et ce en raison de l'insolvabilité du mauvais payeur dont il est chargé de vendre le bien (j'espère que vous me suivez !). La jurisprudence que j'ai trouvée est assez virulente à l'égard d'un tel refus du syndic, refus qui va à l'encontre de la souveraineté de l'AG des coproprios.
    Pour vous monter comme il n'est pas vite inquiet...

    Avez-vous eu connaissance d'un cas similaire où l'assurance est intervenue alors qu'il n'y avait pas de jugement ?

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
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    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 038
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    Re : Syndic - Agent immobilier d'un coproprio mauvais payeur

    Mmepims a écrit :

    Mais pourraient-ils l'être vu que, confiants et peu conscients de l'ampleur des dégâts financiers, nous avons donné décharge de sa gestion à la dernière AG (il y a quelques mois).

    Une décharge ne se donne que sur les faits connus à l’avance, donc jusqu’au moment de la réception de l’invitation pour l’AG avec le point « décharge » sur l’ordre du jour. C’est à ce moment que tout CP peut donner une procuration pour le représenter (et donc donner des directives de vote à son mandataire se basant sur les faits connus à ce moment).

    Mmepims a écrit :

    De plus, entretemps, il a refusé de convoquer une AGE demandée par envoi recommandé signé par le quota légal requis.

    Un des CP, signataire de cette lettre recommandée, peut organiser l’AG comme « syndic ad hoc » si le syndic ne fait rien, avec exactement le même ordre du jour proposé, et ceci à partir de la date d'envoi de la lettre plus 31 jours.

    Mmepims a écrit :

    Cette AGE avait pour but de limiter les dégâts en obtenant l'annulation du vote d'un gros appel de fonds qui n'était pas aussi urgent qu'annoncé et ce en raison de l'insolvabilité du mauvais payeur dont il est chargé de vendre le bien (j'espère que vous me suivez !).

    Il faut être conscient qu’un syndic ne peut exécuter un travail que si de l’argent est présent dans la caisse.

    Mmepims a écrit :

    Avez-vous eu connaissance d'un cas similaire où l'assurance est intervenue alors qu'il n'y avait pas de jugement ?

    Oui, mais l’assureur avait cassé le contrat RC avec l’agent immobilier (je simplifie).

    Selon moi, pour arriver à son bût, il faut :
    1. Fixer ensemble le but à atteindre, en jouant la balle (la conservation de la copropriété) et pas le joueur (le syndic) ;
    2. Déterminer les chemins possibles (au moins le « best case » et « worst case ») qui mènent à ce bût, estimer leur budget et en choisir un. Aussi et surtout estimer le coût si on ne fait rien ;
    3. Analyser en détail ces chemins ;
    4. Déterminer si il y a des escaliers (= un chemin difficile) à prendre ;
    5. Choisir le chemin à prendre, et le suivre, en connaissant les détours possibles ;
    6. Prendre chaque escalier marche par marche, sans en sauter un et en restant sur du terrain stable (= à risques connus).

    Cette méthode est appliquée concrètement par moi depuis 2004 et les résultats restent dans les limites fixés au point 2 ci-devant. Ceci malgré toutes les ficelles et manœuvres retardataires utilisées par le syndic avec l’aide d’autres CP. Il est maintenant ex-syndic ET une enquête judiciaire de la comptabilité 1999-2011 a été imposée par le Juge. Mon analyse a duré un an (2003), vu le volume de mon ACP (+400 lots privatifs, +250 membres de l’AG, …). Le groupe initial (10%) avait dégonflé vers 1% après une série d’intimidations du syndic et ses préposés.

    Vous avez un avantage : plus que 20% sont d’accord avec vous.

    Mais aussi un désavantage: en étant moins que 20 appartements, les frais seront du coté de l’ACP proportionnellement plus grands chez vous.

    Concrètement:

    Marche 1 : lettre au syndic (nécessaire, même si on sait d’avance qu’il ne fera rien) et fixer une date limite (= jour J).

    Marche 2 (J + glasses : lettre à l’IPI (son instance de contrôle de l’assurance RC) en signalant le problème et en demandant de confirmer s’il est effectivement assuré pour sa RC depuis la date de sa dernière nomination comme syndic chez vous  jusqu’à aujourd’hui. Et que sans une réponse de leur part, vous considérez qu'il est assuré, vu qu'il est actuellement agréé par l’IPI (vérifier si son nom est présent sur la liste du site IPI et en faire au moins une impression écran).

    Marche 3  (J + 15): organiser l’AGE vous-même. Communiquer le PV le lendemain au syndic pour exécution et mise à jour du registre des décisions.
    Envoyer à la même date une copie de votre lettre à l’IPI en référant à votre lettre précédente.

    Marche 4: ...

    Attention :
    1. Il faut toujours avoir une « sortie de secours ». Dans ce cas-ci il faut d’abord chercher une personne/firme qui veut reprendre la fonction de syndic.
    2. Vérifier avec la loi (Art. 577-8 § 4 18° CC), si les comptes 2010 on été présenté conformément à cette disposition. Dans votre cas il faut surtout avoir le bilan du 31.12.2010 et la liste des CP débiteurs et créditeurs, avec leur situation concrète.


    Cordialement,

    Luc

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