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fin de bail, remise en état et état des lieux

nathv
Pimonaute
Inscription : 09-02-2010
Messages : 4

fin de bail, remise en état et état des lieux

Bonjour,

voici quelques questions car la situation commence à devenir un peu complexe à mes yeux  wink ... je vais essayer d'être claire et concise  smile

je quitte les lieux pour fin de bail après 9 ans qui se terminait le 30 novembre 2011 mais après accord, je peux quitter les lieux le 30 septembre.

1ère question : ds les charges que je paie, il y a l'eau avec décompte et l'entretien de la chaudière qui se fait annuellement mi-décembre, comment sera calculé les frais de cet entretien cette année ainsi que du décompte d'eau ?

2ème question : nous remettons en état avant notre départ mais quid des robinets qui fuient (changer le joint ne sert à rien) et du système qui permet de passer de la poire de douche au robinet qui est "bancal" depuis des années. Ai-je le droit de demander au propriétaire avant l'état des lieux de changer cela ou est-ce à mes frais ?

3ème question : dans l'état des lieux d'arrivée, il est indiqué que tout était tapissé. Depuis, nous avons peint les murs de la cuisine. Peut-il exiger que tous les murs soient tapissés comme à notre arrivée ou, si c'est propre, la peinture suffit ? Cela peut-il avoir une incidence sur l'état des lieux de départ ?

4ème question : lors du détapissage, nous avons constaté qu'un mur était bourré d'humidité. Le propriétaire et l'employé de l'agence immobilière sont venus constater. Le propriétaire m'a demandé de laisser en état mais, préférant me protéger, une lettre lui rappelant leurs dire me sera-t'elle suffisante ?

5ème question : comment sera calculé les frais qui pourraient incomber lors de l'état des lieux, fait par l'agence immobilière ? Puis-je exiger que s'il y a accord (même si quelques frais seront déduits) que le propriétaire signe immédiatement le déblocage de la garantie ? Cette question surtout parce qu'un autre locataire a eu bcp de mal à avoir cette signature alors que tout était en ordre  sad

et 6ème question peut-être un peu vaste mais pouvez-vous me donner quelques exemples de ce qui pourrait être de l'usure locative ??

En fait, mon propriétaire a plus de 80 ans et estime qu'il est maître des lieux sans vouloir entendre qu'il y ait des lois à respecter. Je préfère me prémunir et savoir exactement quels sont mes droits pour pouvoir me défendre sans me mettre dans mes torts.

Je vous remercie pour les réponses que vous pourrez m'apporter. Votre site m'a déjà été d'une grande aide  smile

Nath

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

1ère question : ds les charges que je paie, il y a l'eau avec décompte et l'entretien de la chaudière qui se fait annuellement mi-décembre, comment sera calculé les frais de cet entretien cette année ainsi que du décompte d'eau ?

Personnellement je suis commissaire au compte et je propose toujours au locataire sortant d'effectuer moi-même les calculs sur base des relevés de consommation effectués par l'expert le jour de l'état des lieux de sortie.
J'ai eu des locataires qui refusent car ils souhaitent avoir le décompte officiel du Syndic. Dans ce cas, soit ils demandent au syndic d'établir un décompte intermédaire (à leurs frais); soit ils attendent quelques mois pour avoir le décompte annuel eau et chauffage du Syndic (qui sont produits chez nous en juin de l'année qui suit). Bien entendu, dans ce cas-là, la garantie reste bloquée jusqu'à ce moment-là

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

2ème question : nous remettons en état avant notre départ mais quid des robinets qui fuient (changer le joint ne sert à rien) et du système qui permet de passer de la poire de douche au robinet qui est "bancal" depuis des années. Ai-je le droit de demander au propriétaire avant l'état des lieux de changer cela ou est-ce à mes frais ?

Dans certains contrats de bail, il est stipulé noir sur blanc que le preneur remplacera les robinets (Contrats de l'Office des Propriétaires).

Que dit à ce propos votre contrat?
D'autrepart les robinets fuyaient-ils déjà à votre entrée? Cela a-t'il été consigné dans votre rapport d'ELE (Etat des lieux d'entrée)? Sinon, ce type de maintenance est à votre charge et fait partie du l'entretien en "bon père de famille"

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

3ème question : dans l'état des lieux d'arrivée, il est indiqué que tout était tapissé. Depuis, nous avons peint les murs de la cuisine. Peut-il exiger que tous les murs soient tapissés comme à notre arrivée ou, si c'est propre, la peinture suffit ? Cela peut-il avoir une incidence sur l'état des lieux de départ ?

Avez-vous obtenu l'accord écrit de votre bailleur pour effectuer cet "embellissement" (cfr article sur les embellissement et améliorations de votre contrat de bail). Pouvez-vous produire cet accord lors de l'ELS?

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

4ème question : lors du détapissage, nous avons constaté qu'un mur était bourré d'humidité. Le propriétaire et l'employé de l'agence immobilière sont venus constater. Le propriétaire m'a demandé de laisser en état mais, préférant me protéger, une lettre lui rappelant leurs dire me sera-t'elle suffisante ?

Avez-vous de votre côté signalé ce sinistre à votre assureur et demandé à votre propriétaire d'en faire autant?

Sans connaître la cause exacte des dommages (condensation?), il est impossible de vous répondre.
Je vous rappelle que d'après les lois, tous les domages survenus pendant la location sont de la responsabilité du locataire sauf s'il a la preuve légale (comme un rapport d'expertise de son assureur) que les dégâts ont été provoqués par la vétusté ou un cas de force majeure.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

5ème question : comment sera calculé les frais qui pourraient incomber lors de l'état des lieux, fait par l'agence immobilière ? Puis-je exiger que s'il y a accord (même si quelques frais seront déduits) que le propriétaire signe immédiatement le déblocage de la garantie ? Cette question surtout parce qu'un autre locataire a eu bcp de mal à avoir cette signature alors que tout était en ordre

S'il y a beaucoup de dommages, les experts font leurs calculs à l'aise chez eux et vous envoient leur rapport avec un certain délai.

S'il faut effectuer un décompte intermédaire de charges + eau et chauffage, cela prend du temps aussi.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

et 6ème question peut-être un peu vaste mais pouvez-vous me donner quelques exemples de ce qui pourrait être de l'usure locative ??

Après 9ans, on considère en général que les peintures sont amorties.

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

En ce qui concerne les robinets, les joints sont à charge du locataire mais je nepense pas que le robinet en lui-même le soit, sauf si le défectuosité est de son fait.

La remarque concernant l'humidité est pertinente : d'où provient elle?? Si c'est de la condensation ou une canalisation apparente qui fuit, c'est votre responsabilité qui risque d'être engagée.


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 451

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

Je rentre d'une semaine de vacances et ne dispose pas du temps pour répondre correctement ce soir (ni de la motivation !!).  J'y reviendrai dans les prochains jours.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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nathv
Pimonaute
Inscription : 09-02-2010
Messages : 4

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

Francis a écrit :

Je rentre d'une semaine de vacances et ne dispose pas du temps pour répondre correctement ce soir (ni de la motivation !!).  J'y reviendrai dans les prochains jours.


un grand merci. De plus, j'ai oublié de préciser que mon état des lieux d'entrée est très vague (style de phrase, vinyl légèrement dégradé avec qqs tâches), je me demande comment allons-nous pouvoir nous mettre d'accord sur l'état des lieux de sortie ??
et je voulais aussi bien expliquer que ce n'est pas le chauffage que je paie ds mes charges mais bien juste l'entretien de la chaudière (ce que je trouve une bonne chose ainsi les entretiens sont faits à heure et à temps) et comme cet entretien se fait tjs au moins de décembre, comment sera-t'il décompté ds mes charges que j'aurai payé pendant 10 mois ?
Encore un grand merci  smile

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 29-05-2004
Messages : 3 451

Re : fin de bail, remise en état et état des lieux

Voila enfin ma participation à des réponses.
1.     Pour les charges, la meilleure répartition ne peut se faire que lors du décompte annuel, lorsque toutes les charges sont connues et qu’un décompte au prorata peut s’établir.  A défaut, on peut établir un décompte sur base des éléments de l’exercice précédent.
2.    Le remplacement des joints de robinet incombe au locataire.  Le blocage ou le mauvais fonctionnement du basculant de douche / bain, idem, sauf vétusté, mais même le tartre peut aussi être responsable du mauvais fonctionnement et le détartrage est à charge du locataire.  Il est très souvent plus intéressant pour le locataire de faire les travaux ou remplacements (de joints, de robinets, etc.) avant l’état des lieux de sortie (ELS) que de devoir supporter le montant de l’indemnité compensatoire qui est calculée sur base des prix pratiqués par les pros.
3.    Les murs tapissés doivent rester tapissés.  Le locataire ne peut peindre sur la tapisserie mais peut détapisser et retapisser dans un papier de même valeur et correspondant à l’usage de la pièce.
4.    Le locataire n’est pas responsable des dégâts causés par l’humidité (sauf la condensation) mais bien de l’aggravation des dégâts si le propriétaire n’a pas été prévenu !
5.    Je ne sais pas comment l’agence immobilière calcule mais un expert compétent détaille sur place, ou dans son rapport, des dégâts entrainant une indemnité compensatoire en calculant sur base de prix unitaires et en déduisant la vétusté normale.
Après l’ELS, la garantie doit être débloquée dans un délai raisonnable (pour moi 8 à 15 jours) après que le locataire ait rempli toutes ses obligations.
6.    En exemple : les peintures murales s’amortissent en 6 à 9 ans (en général), les peintures des menuiseries ont des durées d’amortissement plus longues (12 à 15 ans).   Des portes et fenêtres en pvc ont une espérance de vie de 70 ans, des tapis de bonne qualité, 15 ans, etc…
Les experts connaissent parfaitement  les amortissements à utiliser.


Francis

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