Gestion groupe d'immeubles

romon · #1 06-08-2011 05:43:53

La situation

Un groupe d'immeubles, construit en 2007-2008 comprend :
un immeuble A de 8 appartements avec caves et 8 garages ne pouvant être revendus qu'à des copropiétaires de l'immeuble A; les garages et caves sont situés au rez de chaussée ;
un immeuble B identique à l'immeuble A ;
un immeuble C comprenant 10 garages formant 10 lots ;
une partie commune aux 3 immeubles comprenant essentiellement une zone de circulation en klinkers donnant accès aux entrées des immeubles et aux garages , une haie vive séparant la propriété de la rue et quelques petites zones de plantations.

Pour faciliter la compréhension de la suite, il faut savoir que :
- les rez-de chaussée comprenant caves et garages sont plus larges que les étages ;
- qu'un garage de l'immeuble A a un mur mitoyen avec un garage de l'immeuble B ;
- que la toiture plate de ces deux garages sert de terrasse à usage privatif pour un appartement A et un appartement B, une claustra servant de séparation ;
- l'immeuble C est physiquement séparé des immeubles A et B.
- Le promoteur a gardé la propriété de l'immeuble C et met les garages en location.

La gestion actuelle

Par méconnaissance du règlement de copropriété, le promoteur a convoqué des assemblées générales séparées pour les immeubles A et B ; chaque AG a choisi un syndic bénévole.
les frais d'entretien des parties communes générales sont répartis entre les 3 immeubles suivant la clé définie dans le règlement de copropriété.

A court terme, ce mode de fonctionnement semble convenir à la majorité des copropriétaires.

Mise en conformité des actes

La mise en conformité des actes comme prévu par la législation de 2010 n'est évidemment pas possible, car l'assemblée générale prévue par le règlement de copropriété ne s'est jamais réunie.

Quelques copropriétaires se sont réunis pour essayer de trouver une solution et diverses possibilités ont été envisagées :
1) conserver le mode de fonctionnement actuel et ne s'adapter à la législation que lorsqu'un problème majeur nous y contraindra ;
2) séparer le groupe d'immeubles en 3 immeubles totalement indépendants en répartissant les parties communes principales entre les 3 immeubles et en prévoyant, si nécessaire, des servitudes de passage pour les piétons et véhicules ;
3) regrouper les 2 ACP actuelles en une seule pour être conforme aux statuts originaux (la plupart de copropriétaires n'y sont pas favorables, car ils craignent l'augmentation du nombre de copropriétaires aux assemblées;
4) ajouter à l'association principale prévue par les statuts des associations partielles avec personnalité juridique pour les immeubles A et B;certaines années l'AG principale pourrait se réunir par écrit, car la grande majorité des décisions se prendront au niveau des assemblées partielles ;
5) ajouter à l'association principale des ACP partielles sans personnalité juridique.

Demande d'avis

Comme la grande majorité des copropriétaires n'a aucune expérience dans la vie en copropriété, nous demandons conseil auprès de personnes expérimentées.

luc · #2 06-08-2011 15:51:21

romon

Si j’ai bien compris, je crois que le bien immeuble en copropriété forcée (Art. 577-3 à 577-214 CC) se décompose, hormis le terrain, comme suit.

Description

62 lots privatifs, dont 42 avec quotités (= dont les propriétaires sont membre forcée de l’AG)
• 16 lots privatifs d’appartements avec quotités (= votre ACP est considéré comme une « petite » ACP)
• 26 lots privatifs de garages avec quotités, avec limitation de droit de propriété
• 20 lots privatifs sans quotités

Des parties communes, avec entre autres

• Deux accès piétonnier à la partie résidence (les entrées A et B)
• Un accès voitures à la partie parking (= entrée C)
• Des parties communes (toiture plate) avec des servitudes envers plusieurs CP. Ce problème est très spécifique et devrait être traité séparément.

Questions

1. Cette synthèse est-elle correcte?
2. Connaissez-vous le N° BCE de votre ACP ? Si non envoyez-moi un MP, avec l’adresse exacte des bâtiments. Je vous renvoie en MP le N° BCE, s’il existe (y compris les références publics) ET le nom légal de votre ACP.
3. Quelle est la relation familiale, commerciale et/ou familiale entre le promoteur et le syndic ?

Conséquences

1. L’Assemblée Générale (des copropriétaires des parties communes) se compose donc d’au maximum de 42 (16+26) membres présent ou représentés (Art. 577-6 §1 CC). Il faut avoir l’aval de ces 42, si on veut obtenir l’unanimité.
2. Vu qu’il y a moins que 20 appartements, il n’est pas possible de constituer des associations partielles par "entréé"
3. Votre 1ère AG n’a pas encore eu lieu, ce qui constitue un avantage.

Faits

Un groupe de CP, dont vous appartenez, veut régulariser la situation.

Avis personnelle

1. Déterminez des points qu'un ou plusiiers CP veulent traiter lors de cette 1ère AG.
2. Joignez cet ordre de jour à une lettre où vous demandez poliment, mais fermement la réunion urgente de l’AG de votre ACP, vu la loi du 02.06.2010.
3. Déclarez que, s’il n’a pas convoqué l’AG dans les 30 jours que vous allez le convoquer vous-même.
4. Faites signer cet ordre du jour ET la lettre par des CP, qui réunissent au moins 20% des quotités
5. Envoyer cela par lettre recommandé avec carte de réception au syndic, nommé par l’acte de base
6. ....

romon · #3 07-08-2011 06:17:34

Bonjour Luc,

Tout d'abord merci pour votre réaction.

POUR VOS QUESTIONS

Concernant votre synthèse

- Pour moi, il y a 42 lots privatifs (16 appartements + 26 garages);
- Qu'entendez-vous par lots privatifs sans quotités;
- Pour les parties communes, les accès aux immeubles aussi bien pour piétons et voitures ne sont pas distincts ; c'est un seul espace en klinkers (il est difficile d'expliquer la situation sans plans);
- la toiture plate commune concerne 1 CP de l'immeuble A et 1 CP l'immeuble B;
- Pour cette toiture plate, je ne crois pas qu'il y a une servitude; chacun des deux CP a accès à sa partie de toiture depuis son appartement (porte-fenêtre). Ces deux parties sont séparées par une palissade posée sur la toiture.

n° BCE

088*.***.***
(edit modérateur: supprimé identification. Utiliser les MP à cet effet, pour autant que de besoin)

Relation promoteur-syndic

- A ma connaissance, il n'y a pas de relation;
- Suite à l'erreur de convocation, il y a en fait 2 personnes qui exercent la fonction de syndic , l'une pour l'immeuble A et l'autre pour l'immeuble B; ce sont des CP;
- Le Règlement de copropriété ne prévoit pas de syndic provisoire pour la première assemblée. Le promoteur a convoqué des assemblées séparées pour les immeubles A et B en déléguant ce travail à une de ses employées, CP dans l'un des immeubles. Pour l'immeuble A où je suis CP,ce fut assez surréaliste car personne n'avait d'expérience dans le domaine.

CONSEQUENCES

- Pour le point 2, l'article 577-3 parle de 20 lots ou plus pour la création d'associations partielles sans exclure explicitement caves et garages. Y-a-t-il déjà une jurisprudence dans le domaine pour ne pas tenir compte des caves et garages?
- Il semble exister chez beaucoup de CP une volonté de garder des gestions séparées pour les immeubles A et B, car ils craignent, qu'en cas de gestion par un seul syndic comme prévu par le Règlement de Copropriété, il n'y ait plus de CP bénévole pour exercer la fonction de syndic.

VOTRE AVIS PERSONNEL

- Comment convoquer la première AG puisque le règlement de copropriété ne prévoit pas de syndic provisoire? Convocation d'une AG par 1/5 des CP?
- Les "syndics" actuels font partie du groupe de CP qui examinent la régularisation de la situation.

Qu'elle option choisir?

- En fait, nous cherchons à obtenir des avis sur les différentes options envisagées pour l'organisation future de la copropriété. Nous savons qu'il est difficile de donner des conseils dans ce domaine car chaque cas est spécifique.

dach · #4 07-08-2011 09:06:59

Romon,
Il me semble aussi la création d'ACP partiel soit possible dans votre cas.
L’exclusion des parkings n'est spécifiée que pour l’obligation du CdC et de la compta en partie double. De plus les ACP partiel sont également possibles en cas d'éléments clairement distincts.

Cela dit, la création de 3 ACP partiels ne supprime pas l'ACP principale.
Donc un syndic et une AG annuelle pour chaque ACP partiel plus un syndic et une AG annuelle pour les choses communes aux 3 sous-ACP.

Votre notaire ou le notaire chargé de la mise en conformité du règlement de copropriété sera sans doute plus à même de vous conseiller.

luc · #5 08-08-2011 05:03:56

1. Pour la limite des 20 lots ou appartements, la zone grise est le cas de plus que 20 lots privatifs ET moins que 20 appartements.

Dès que l'AR sur la comptabilité sera publié, il deviendra clair que les ACP qui utilisent quand même cette possibilité risquent des problèmes.

La limite aurait du être 20 appartements au lieu de 20 lots, si on lit le rapport parlementaire. Bizarre que l'IPI n'a pas proposé cette correction, dans la proposition voté à la Chambre, mais évocable par le Sénat jusqu'au 12.10.2011.

2. Un lot est enregistré séparément dès qu'il forme un ensemble physique séparé. Dans votre cas un appartement "standard" est composé de trois lots privatifs:
- l'appartement lui-même, avec quotités (Xème étage)
- un garage (étage: rez - facade avant?), avec quotités ET propriété d'un CP d'un appartement (en théorie UN CP peut être le propriétaire de tous les garages A+B+C)
- une cave (étage rez - facade arrière?), sans quotités (en principe)

3. Pour le reste: éventuellement plus tard si nécessaire

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