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duree des baux loi belge

lili
Pimonaute bavard
Inscription : 03-03-2006
Messages : 308

duree des baux loi belge

bonjour
j 'ai fais un bail pour etudiant et je viens de recevoir ses remarques pour la 1ère fois en 8 ans: je me pose des questions*
voici mon bail et les reponses des garants Français ?

2    DUREE :
Le bail est conclu pour une durée ininterrompue de 1 an prenant cours le 1ER septembre 11 pour se terminer de plein droit   le 31  août 2012.
A défaut de congé notifié, par lettre recommandé, par l’une ou l’autre des parties, au moins trois mois avant l’échéance ,le bail sera reconduit pour une durée ininterrompue de 1 an  et ainsi de suite.
En tout état de cause, le bail de courte durée ne peut être résilier.
Important : 
Un bail de 1 an ne peut jamais etre résilier _
si le preneur annule le bail avant l’entrée  ou pendant la 1er année du  bail –le bailleur peut refuser et demander le paiement de loyer sur 12 mois (sauf circonstances exceptionnelles ), dans ce cas  une indemnité équivalente à trois mois de loyer sera a payer et  ajouter des 3 mois de préavis obligatoire total 6 mois a payer ! .

3 MONTANT DU LOYER     :   La présente location est consentie et acceptée  moyennant un loyer mensuel de --xx --€(Loyer et xx €  servant de provisions de charges   ---   payable par anticipation le premier de chaque mois au compte fortis
Le preneur s’engage a verser ce montant à augmenter des indexations stipulées ci-dessous au bailleur par ordre permanent à la banque et ce sans interruption pendant toute la durée du bail.

  REPONSE DES GARANTS hmm

IMPORTANT "un bail de un an ne peut jamais être résilier" : tout bail peut être légalement résilié avec une période de préavis de trois mois.

  Je vous propose donc soit d'ellever cette close et de la remplacer par une close stipulant le droit de départ avec préavis de trois moi. Dans ce cas nous acceptons de signer un bail de un an!

Ou comme le dit la loi belge faites nous un bail de "trois ans ou moins" et dans ce cas la close sur le préavis est obligatoire! Je vous informe que, selon mon conseiller juridique de ma société, un bail de un an n'est pas autorisé par la loi belge et le minimum est bien un contrat de bail de trois ans ou moins.




Article 3: nous prefererions opter pour un virement mois par mois pour éviter les frais supplémentaire d'un virement automatique



20  ANIMAUX
Le preneur ne pourra posséder d’animaux ...

REPONSE GARANTS : hmm
Article 20 : interdit légalement de le faire paraitre dans un bail (en France comme en Belgique)

MERCI DE ME DIRE SI CE QUI EST ECRIT DANS MES BAUX EST FAUX   (?)

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : duree des baux loi belge

Rico a écrit :

sans raison  rexou ?

un chien peut être source de dégâts supplémentaires et de nuisances....et quand c'est fait , c'est fait...d'où je trouve logique que certains proprios interdisent d'en posséder...

Tout à fait d'accord, Rico : un chien "PEUT" être source de dégâts ou de nuisances.
- si dégâts : ils seront mis à charge du locataire lors de sa sortie
- si nuisances : les nuisances sont interdites (en toute légalité) dans le bail.
Anticiper la possibilité d'un risque pour limiter la liberté de jouissance me semble abusif.

J'ai un chien et j'aime les animaux. Je loue à des locataires qui possèdent un chien ou un chat et cela ne pose vraiment pas de problème. Notez l'emploi du singulier... Un gosse aussi peut être à l'origine de dégâts ou de nuisances... vous vous voyez interdire à un couple d'avoir un gosse ? Jamais un chien n'a fait de graffitis sur les murs de l'ascenseur par exemple...

Ce qui me dérange dans le raisonnement que vous défendez, c'est que cette attitude est à l'origine de nombreux abandons. C'est aussi une atteinte au droit de jouir pleinement du bien loué.

Odeurs et poils mentionnés par cpb sont un problème d'hygiène du locataire.


rexou

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Erico
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Inscription : 04-10-2006
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Re : duree des baux loi belge

ben oui mais j'essaye toujours de prévenir les problèmes rexou, sachant très bien que quand ils sont là, c trop tard

-récupérer la mise pour les dégâts, etc c'est pas toujours évident et c source de litiges face à des gens qui ne le reconnaissent pas et les minimisent
-faire expulser quelqu'un pour nuisance d'un chien, c'est difficile, long et coûteux

donc moi je préfère prendre le problème à la base...mais à chacun son point de vue

j'aime les chiens ( car ça m'énerve un peu quand on me dit d'office, vous ne voulez pas de chiens dans vos apparts, donc vous n'aimez pas les chiens ), mais je trouve qu'un chien ( ou plusieurs) dans un appart c'est pas l'idéal, surtout que certains vous proposeraient même un berger allemand dans un petit appart...ou l'autre fois j'ai eu un candidat avec deux beaglles, ce sont des chiens de chasse qui ont besoin de se dépenser, franchement je trouve que c'est pas l'idéal dans un appart et que c'est même une preuve que le maître n'est pas si concerné que ça par leur confort de vie ...

et svp ne comparons pas les nuisances que peut faire un enfant et celle que peut faire un chien

enfin nous ne sommes pas sur la même longueur d'ondes, je respecte votre point de vue, soyez sympa, respectez le mien...il s'agit de mes biens, je gère encore ça, comme je l'entends....

et pour le reste, ok pour ne pas limiter à l'improviste le droit de jouir du bien loué, mais à partir du moment où c'est prévu dans le bail, que le locataire a signé et accepté la clause, faut être réglo, c tout !  sorry d'être de la vieille école...!    ;-)


merci


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Francis
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Re : duree des baux loi belge

La location est une partie de poker, on ne sait jamais ce que le jeu nous donnera.

Je suis ressorti un jour d'un studio couvert de puces (moi et pas seulement le studio) et le propriétaire m'a dit que son locataire était toujours si correct, payait en début de mois, etc.  et je n'était resté que 5' sans rien toucher !
L'état de son studio par contre était devenu assez spécial !

J'ai vu aussi des dégâts énormes causés par des enfants ou par de petits chiens, et même des chats.

Mon expérience me dit chaque jour qu'il n'y a pas de règles, que tout peut arriver et que même en prennant ses précautions, on peut toujours avoir des surprises; et dans les 2 sens.

J'ai un jour loué un petit appartement à une jeune réfugiée somaliene, pour faire plaisir à un service social qui m'avait aidé et avec énormément de craintes, et cette jeune dame a été une de mes meilleures locataires.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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rexou
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Re : duree des baux loi belge

@ Rico :

Pas de problème, je peux bien entendu respecter votre position sans la partager. Chacun a sa vision, sa sensibilité, son expérience...  Chacun gère ses biens différemment et se prémunit des risques selon un équilibre qui lui est propre. Votre refus de louer à des gens possédant un animal est une sélection légitime dans le choix du locataire; la transcription écrite de cette interdiction dans le bail n'a qu'une valeur disons de "convention morale" que la jurisprudence ne vous permet pas de faire appliquer en cas de transgression.

@ Francis :

C'est si vrai ce que vous écrivez ! Louer est un risque, c'est un jeu auquel on peut perdre ou gagner. Bien plus que les règles, le feeling est un élément primordial. On peut prendre un minimum de précautions de base; ensuite il faut compter sur la chance. Oui, des chiens, chats ou enfants peuvent causer de gros dégâts, c'est évident. Le risque majeur reste le locataire lui-même. Son comportement. Son hygiène. Sa bonne volonté. Sa solvabilité -ou l'évolution dans le temps de cette solvabilité- sa sociabilité, etc... Ce n'est qu'au fil du temps que cet ensemble se dessine et cela réserve bien souvent en effet des surprises dans les deux sens !


rexou

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PIM
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Re : duree des baux loi belge

rexou a écrit :

@ Rico :

Pas de problème, je peux bien entendu respecter votre position sans la partager. Chacun a sa vision, sa sensibilité, son expérience...  Chacun gère ses biens différemment et se prémunit des risques selon un équilibre qui lui est propre. Votre refus de louer à des gens possédant un animal est une sélection légitime dans le choix du locataire; la transcription écrite de cette interdiction dans le bail n'a qu'une valeur disons de "convention morale" que la jurisprudence ne vous permet pas de faire appliquer en cas de transgression.

@ Francis :

C'est si vrai ce que vous écrivez ! Louer est un risque, c'est un jeu auquel on peut perdre ou gagner. Bien plus que les règles, le feeling est un élément primordial. On peut prendre un minimum de précautions de base; ensuite il faut compter sur la chance. Oui, des chiens, chats ou enfants peuvent causer de gros dégâts, c'est évident. Le risque majeur reste le locataire lui-même. Son comportement. Son hygiène. Sa bonne volonté. Sa solvabilité -ou l'évolution dans le temps de cette solvabilité- sa sociabilité, etc... Ce n'est qu'au fil du temps que cet ensemble se dessine et cela réserve bien souvent en effet des surprises dans les deux sens !


Quelle belle matinée pleine de bon sens !
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Erik DECKERS
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rexou
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Re : duree des baux loi belge

PIM a écrit :

Quelle belle matinée pleine de bon sens !

PIM qui me complimente ! Faudrait pas que ça passe inaperçu !
Merci M'sieur  smile


rexou

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Erico
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Re : duree des baux loi belge

à converser ensemble depuis plusieurs mois ou années, j'en viens au sentiment que nous sommes tous des gens réglos et ayant des valeurs....avec nos points de vue respectifs et nos caractères ( plus calme pour certains, plus impulsif pour d'autres  lol  ), et même si ce n'est qu'une minorité, il est bien dommage d'avoir parfois à faire à des olibrius qui eux n'ont aucune valeur
c'est la vie, faut faire avec
mais elle serait si simple avec des gens réglos et respectueux d'autrui...


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rexou
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Re : duree des baux loi belge

D'un autre côté, si chacun avait les mêmes valeurs, la vie serait aussi si triste...

Mais il est dommage que le respect d'autrui soit une valeur trop galvaudée, en effet.


rexou

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Erico
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Re : duree des baux loi belge

et encore une fois, faut admettre que le laxisme de la justice ( et parfois de la police ) l'encourage souvent...

mes amis et mes potes ont les mêmes valeurs que moi rexou et la vie avec eux n'est pas du tout triste ni monotone
et je préfère bien m'entendre avec des gens , avoir des relations cordiales avec eux ( comme mes locataires actuels) que me disputer et lancer des procédures en justice

je vis très bien sans problèmes ou tracas ...  ;-)


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rexou
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Re : duree des baux loi belge

La justice est comme le genre humain : pleine d'imperfections ! Mais il ne peut en être autrement, c'est la vie...


rexou

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Erico
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Re : duree des baux loi belge

heureusement qu'il y a les moules pour nous remonter le moral !


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rexou
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Re : duree des baux loi belge

Rico a écrit :

mes amis et mes potes ont les mêmes valeurs que moi rexou et la vie avec eux n'est pas du tout triste ni monotone
et je préfère bien m'entendre avec des gens , avoir des relations cordiales avec eux ( comme mes locataires actuels) que me disputer et lancer des procédures en justice

je vis très bien sans problèmes ou tracas ...  ;-)

On choisit ses amis en fonction de ses affinités. On exclut donc les incompatibilités flagrantes de personnalité. Il subsiste pourtant assez de différences individuelles pour que la diversité subsiste.

Les relations cordiales avec des locataires -ou même avec toute autre personne- sont bien sur une situation idéale... Mais vous avez raison : heureusement qu'il y a les moules ! (Tiens, il est midi  smile   )


rexou

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grmff
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Re : duree des baux loi belge

Les baux de résidence non principale sont des baux de droit commun.

N'oubliez pas de mentionner la résidence principale du locataire. N'oubliez pas de mentionner qu'il s'agit d'un logement prévu pour étudiant; S'il s'agit d'un studio ou d'un kot pour lequel vous n'avez pas le permis de location "pour domicile" (par exemple, kot de moins de 10m2), mentionnez le dans le contrat.

Je vous conseille de mentionner la possibilité de résiliation anticipative, moyennant le préavis de 3 mois et les indemnités de 3 mois. En effet, sans mention quelconque, un juge mal luné pourrait considérer que votre bail a des clauses abusives et contraire aux intérêts du locataire. Il pourrait dès lors réduire d'office à un prévis de 3 mois, sans indemnité puisque pas mentionnées au bail.

Une agence belge de taille, sans doute la plus grande en Belgique, spécialisée dans les baux étudiants, a changé tous ses baux il y a quelques années, suite à des déboires de ce genre.

Personnellement, mes baux étudiants mentionnaient qu'il n'y avait pas de tacite reconduction.. Et je resignais un nouveau bail chaque année...


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
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Re : duree des baux loi belge

Je viens de lire dans la DH du jour un article qui fait état d'une résiliation de bail qui serait illégale. Logement social à St Josse. La commune résilie un bail court de 6 mois. Et il semblerait que ce soit illégal au motif qu'un bail court de résidence principale ne "peut pas être reconduit tacitement" et devient donc de facto après ce terme et en l'absence de nouveau contrat... un bail de 9 ans !

Quelqu'un peut-il confirmer ça ?


rexou

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rexou
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Re : duree des baux loi belge

grmff a écrit :

Je vous conseille de mentionner la possibilité de résiliation anticipative, moyennant le préavis de 3 mois et les indemnités de 3 mois. En effet, sans mention quelconque, un juge mal luné pourrait considérer que votre bail a des clauses abusives et contraire aux intérêts du locataire. Il pourrait dès lors réduire d'office à un prévis de 3 mois, sans indemnité puisque pas mentionnées au bail.

Heu... indemnités pas mentionnées au contrat, mais normal puisque pas de possibilité prévue par la loi de résiliation anticipée pour un bail court. Le loyer est donc en principe exigible jusqu'au terme du bail. Tout accord d'indemnités d'un montant inférieur est donc favorable aux intérêts du locataire.

Et si le locataire peut se libérer de ses obligations moyennant trois mois de préavis, quelle est donc encore l'utilité de mentionner la durée d'un bail ?


rexou

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PIM
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Re : duree des baux loi belge

rexou a écrit :

Heu... indemnités pas mentionnées au contrat, mais normal puisque pas de possibilité prévue par la loi de résiliation anticipée pour un bail court. Le loyer est donc en principe exigible jusqu'au terme du bail. Tout accord d'indemnités d'un montant inférieur est donc favorable aux intérêts du locataire.

V'là Rexou qui oublie à nouveau qu'on parle d'un bail résidence secondaire (et pas principale) et donc droit commun...


Erik DECKERS
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PIM
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Re : duree des baux loi belge

rexou a écrit :

Je viens de lire dans la DH du jour un article qui fait état d'une résiliation de bail qui serait illégale. Logement social à St Josse. La commune résilie un bail court de 6 mois. Et il semblerait que ce soit illégal au motif qu'un bail court de résidence principale ne "peut pas être reconduit tacitement" et devient donc de facto après ce terme et en l'absence de nouveau contrat... un bail de 9 ans !

Quelqu'un peut-il confirmer ça ?

Ne pas mélanger les fils de discussion svp: cela va finir en soupe totale !

Merci de poser une nouvelle question spécifique à ce sujet.

Et merci aussi de faire un lien vers l'article incriminé, le cas échéant.


Erik DECKERS
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rexou
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Re : duree des baux loi belge

Pardon PIM, j'ai en effet zappé le détail de la résidence secondaire.

Pour le lien... je confesse que le niveau de mes compétences informatiques me rend inapte à la réalisation de ce type de prouesse. 29.gif


rexou

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PIM
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Re : duree des baux loi belge

rexou a écrit :

Pour le lien... je confesse que le niveau de mes compétences informatiques me rend inapte à la réalisation de ce type de prouesse.

C'est votre bon jour today Rexou...

Je viens donc d'ajouter une explication techniqur à ce sujet Ici dans le mode d'emploi


Erik DECKERS
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