Arriéré d'indexation du loyer

Sar · #1 25-08-2011 12:58:38

Dans le cadre d'un bail commercial, le propriétaire peut-il envoyé un courrier annonçant l'indexation du loyer ( selon la formule classique) et réclamer 10 mois d'arriérés ? De plus, si le loyer entre en vigueur disons le 01er octobre, peut-il réclamer des arriérés à partir du 1er septembre ( c'est pas à la date d'anniversaire de l'entrée en vigueur du bail ? ). Pourriez-vous svp me dire quelle base juridique appuie votre réponse (ceci afin de pouvoir la présenter au propriétaire ?).

Merci beaucoup pour vos réponses rapides !!

rexou · #2 25-08-2011 13:40:23

Je crois que le loyer est indexable de la même manière que pour un bail résidentiel :
- à la date anniversaire du bail
- avec possibilité, si demande tardive, de rétroactivité de trois mois maximum. (Donc, pas dix!)
- sur base de l'index du dernier anniversaire du bail

Par contre, je pense qu'il n'est pas obligatoire de se référer à l'indice santé mais à l'index normal. Voir le bail à ce sujet...

rexou · #3 25-08-2011 13:52:50

Les bases juridiques exactes, je laisse la parole aux experts...

A votre place, j'effectuerais le calcul et s'il est exact, un courrier simple au proprio : Bien reçu votre demande d'indexation. Le prochain loyer sera adapté à l'index. Je ne peux donner suite à votre demande de régularisation des 10 mois précédents, ceci n'étant pas conforme à la loi.

Après tout, s'il veut trois mois, qu'il s'informe et les demande...
Je ne serais pas surpris que le calcul de l'indexation soit erroné... à voir et à rectifier si erreur en votre défaveur.

Sar · #4 25-08-2011 14:19:17

Un grand merci pour votre réponse !

Le calcul effectué est le suivant : loyer de base*nouvel indice / indice de base. Je pense qu'il est exact c'est juste les 10 mois d'arriéré qui m'embêtent et le fait qu'il ne respecte pas la date d'anniversaire du bail...

PIM · #5 25-08-2011 14:22:09

Puisqu'apparemment il s'agit ici d'un bail commercial, les restrictions légales spécifiques aux baux de résidence principale ne sont pas d'application.

Le loyer d'un bail commercial peut être adapté à l'indice-santé, une fois par an, à la date anniversaire du bail, pour autant que ce soit prévu par écrit.

Pour le passé, la prescription est d'un an.

Je ne partage donc pas l'analyse de Rexou.

rexou · #6 25-08-2011 14:22:27

Loyer de base = loyer hors charges à l'indice du mois qui précède la signature du bail.

Nouvel indice = ce même loyer à l'indice au mois du dernier anniversaire du bail.

rexou · #7 25-08-2011 14:24:57

PIM a écrit :

Pour le passé, la prescription est d'un an.

J'ignorais ce détail...

Sar · #8 25-08-2011 14:30:08

Donc il est parfaitement dans son droit ?

rexou · #9 25-08-2011 14:33:24

Sar a écrit :

Donc il est parfaitement dans son droit ?

Malheureusement oui.
PIM a surement raison et je n'avais pas pris en compte le paramètre "commercial" que j'ignorais;

PIM · #10 25-08-2011 14:36:03

Sar a écrit :

Donc il est parfaitement dans son droit ?

A mon avis, oui (sauf date anniversaire) et pour autant que l'indice utilisé soit l'indice-santé et que l'indexation soit prévue au bail (commercial).

Sar · #11 25-08-2011 14:36:09

Bon je "gagne" quand même un mois c' déjà ça j'ai donc bien fait de demander !! Encore merci !

rexou · #12 25-08-2011 15:02:48

@ PIM : Il me semble avoir souvenance que l'indice peut être -si mentionné au bail- l'index normal à la consommation, et pas l'indice santé. Non ?

PIM · #13 25-08-2011 15:14:37

rexou a écrit :

@ PIM : Il me semble avoir souvenance que l'indice peut être -si mentionné au bail- l'index normal à la consommation, et pas l'indice santé. Non ?

L’indexation doit être conforme à la loi, c’est-à-dire en fonction de l’indice santé

rexou · #14 25-08-2011 15:29:56

PIM a écrit :

rexou a écrit : @ PIM : Il me semble avoir souvenance que l'indice peut être -si mentionné au bail- l'index normal à la consommation, et pas l'indice santé. Non ?
L’indexation doit être conforme à la loi, c’est-à-dire en fonction de l’indice santé

En relisant un bail, je cite : "L'indice en cause est celui nommé et calculé conformément à la législation"

Je ne sais pas si la législation impose l'indice santé pour un bail non résidentiel...

PIM · #15 25-08-2011 15:52:29

Le calcul de l'indexation du loyer est réglementé par les dispositions légales contenues à Article 1728bis du Code civil. Selon cet article, l'indexation du loyer repose sur l'utilisation d'indices des prix à la consommation et, depuis le 1er janvier 1994, il est obligatoire d'utiliser un indice calculé et nommé à cet effet (communément appelé l'indice "santé").
C'est applicable pour tous les types de baux.