Achat maison unifamiliale divisée en appartements (pas en regle)

val01 · #1 13-09-2011 13:17:56

Bonjour
Nous souhaiterions acheter un bien de rapport et avons vu un bien sur Ixelles qui correspond a nos criteres. Seul hic: la maison est considérée par l'urbanisme comme une uni-familiale alors qu'elle est organisée en 4 apartements (2 duplex et 2 apartements une chambre). Tous les baux sont enregistrés.
Quel est le risque et est-ce possible de régulariser? Y a-t-il des regles permettant de regulariser "d'office" si la situation est telle quelle depuis plusieurs années? Merci! Val

cochise · #2 13-09-2011 13:46:17

Vous avez consulté l'urbanisme? Quelle est la surface des logements?

grmff · #3 13-09-2011 22:03:14

Bonjour et bienvenue sur le forum.

Je ne suis pas au fait des contraintes urbanistiques de Ixelles (Région Bruxelloise), étant un peu plus axé sur la Région Wallonne, particulièrement Charleroi.

Je pense que la consultation du Service Urbanisme de la Ville est effectivement la première de chose à faire.

Service de l'Urbanisme, ouvert tous les matins sauf le mercredi: ici

Etant en Région de Bruxelles-Capitale, vous devrez respecter le Code Bruxellois du Logement (pendant du Code Wallon), mais il est vraisemblable aussi que la Ville d'Ixelles soit en droit d'imposer des règles spécifiques à Ixelles. Leur site internet est très prolixe concernant les Règlement taxes nombreux et variés. Mais point de règlement d'Urbanisme en ligne spécifique pour Ixelles...

On y notera spécifiquement le Règlement Taxe qui concerne le permis d'urbanisme, qui mentionne spécifiquement les cas de régularisation du nombre de logement.

A Charleroi, ceux qui n'ont pas régularisé au temps où c'était régularisable s'en mordent les doigts... Certains immeubles ont été purement et simplement fermés, déclarés inhabitables, avec expulsion des occupants, et interdiction d'y reloger qui que ce soit...

val01 · #4 13-09-2011 22:19:02

Merci pour les infos... il semble que la premiere étape est de fait le service Urbanisme de la ville...

grmff a écrit :

Bonjour et bienvenue sur le forum.
Je ne suis pas au fait des contraintes urbanistiques de Ixelles (Région Bruxelloise), étant un peu plus axé sur la Région Wallonne, particulièrement Charleroi.
Je pense que la consultation du Service Urbanisme de la Ville est effectivement la première de chose à faire.
Service de l'Urbanisme, ouvert tous les matins sauf le mercredi: ici
Etant en Région de Bruxelles-Capitale, vous devrez respecter le Code Bruxellois du Logement (pendant du Code Wallon), mais il est vraisemblable aussi que la Ville d'Ixelles soit en droit d'imposer des règles spécifiques à Ixelles. Leur site internet est très prolixe concernant les Règlement taxes nombreux et variés. Mais point de règlement d'Urbanisme en ligne spécifique pour Ixelles...
On y notera spécifiquement le Règlement Taxe qui concerne le permis d'urbanisme, qui mentionne spécifiquement les cas de régularisation du nombre de logement.
A Charleroi, ceux qui n'ont pas régularisé au temps où c'était régularisable s'en mordent les doigts... Certains immeubles ont été purement et simplement fermés, déclarés inhabitables, avec expulsion des occupants, et interdiction d'y reloger qui que ce soit...

Francis · #5 13-09-2011 22:19:55

voir également le service population de la commune pour voir combien de personnes étaient domiciliées en même temps et dans combien d'appartement !
Voir également les compteurs électriques: combien de compteurs? et de quand datent-ils ?

Dagon · #6 22-09-2011 13:06:53

bonjour

Amusant, on dirait ma situation il y a quelques mois smile

Comme déjà dit : une visite à l'urbanisme et discuter avec eux. Je n'ai rencontré que des personnes agréables à l'urbanisme en région wallonne : les consulter avant de se retrouver avec le problème sur les bras semble leur plaire smile Je pense qu'ils ont assez de dossiers difficiles pour apprécier d'autant plus des propriétaires sérieux.
Il leur est difficile de déterminer à froid si la régularisation est possible mais en donnant le maximum de détails, on a une idée assez claire de la situation.

Si ce bâtiment n'est pas en règle et vous intéresse, pourquoi ne pas indiquer dans le compromis que la régulation de l'infraction est à charge du vendeur, comme clause suspensive ?
Comme le précise grmff, la réglementation en matière d'urbanisme est bien plus respectée que par le passé : à vous de prendre des précautions pour éviter d'être victime des erreurs d'un propriétaire

Ah dernier point : de ce que j'en sais, le fait établi en matière d'urbanisme, ça n'existe pas. Soit c'est en règle, soit c'est en infraction : que l'infraction date de six mois ou de 10 ans, ça ne change rien.
Par contre, les services d'urbanisme ne vont pas rentrer dans chaque habitation pour un contrôle : les ventes sont un moyen de justement veiller à ces règles.

A+
Dagon

val01 · #7 22-09-2011 16:24:17

Merci pour les conseils.
Renseignements pris aupres de la commune (tres serviable de fait!), il y a une différence si le bien était déja divisé avant 1993 ou pas. Je suppose que 1993 correspond a une date de mise en vigueur de cette politique "pro unifamilales". Si on peut prouver que la division a eu lieu avant (via date des compteurs gaz electricité individuels, relevés des habitants domiciliés a l'adresse, etc), alors la régularisation serait relativement simple. Sinon, il faut introduire un permis d'urbanisme sans garantie d'acceptation... et ca me semble trop risqué.
J'en suis donc a faire les démarches aupres de sibelgas et commune pour obtenir l'info... suite au prochain épisode et en espérant que cet info puisse etre utile a qq d'autre. Val

Francis · #8 22-09-2011 18:21:36

certains compteurs ont des étiquettes de mises en fonction avec une date ! ! !

grmff · #9 22-09-2011 19:38:15

A Charleroi, c'est pareil: il y a une date charnière, et ils vérifient via le registre de population

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