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    Indexation "charges"?

    euroale2001
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 29-09-2011
    Messages : 2

    Indexation "charges"?

    Bonjour!
    Dans un contrat de bail, á propos des « charges communes forfaitaires »,  il est indiqué que le « montant sera indexé annuellement en même temps que le loyer ».
    La question que je me pose est si une telle indexation est-elle possible et, au cas affirmatif, comment la calculer?
    Merci.

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 913
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    Re : Indexation "charges"?

    Seul le loyer (et pas les charges) peut faire l'objet d'une indexation.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

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    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    charline
    Pimonaute assidu
    Inscription : 07-11-2010
    Messages : 57

    Re : Indexation "charges"?

    PIM a écrit :

    Seul le loyer (et pas les charges) peut faire l'objet d'une indexation.

    on peut augmenter les charges, mais il faut revoir le contrat de bail avec accord des deux parties non ?

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 454
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    Re : Indexation "charges"?

    La loi prévoit le principe de l'indexation pour le loyer. Elle est muette pour ce qui est des charges.

    Il me semble donc que le contrat peut suppléer à ce vide. Si le contrat prévoit que les charges forfaitaires sont de tant, et qu'elles sont indexées, je ne vois pas pourquoi cela ne serait pas valable.


    Grmf!
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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 913
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    Re : Indexation "charges"?

    La loi sur baux résidence principale prévoit:

    "Indexation 
        6. Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.  (...)"

    et
       

    " § 2. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels. 
        Le juge statue notamment sur base de l'évolution des dépenses réelles. Il décide la conversion si elle est possible.  "


    La loi ne parle, en matière d'indexation, que du loyer.
    Et lorsqu'on parle des charges, il faut demander au juge de paix.

    Bref, comme d'habitude, c'est mal torché et la porte est ouverte aux interprétations.

    Le plus simple, en matière de charges, c'est de ne pas les forfaitiser, mais de demander une provision à régulariser sur base des décomptes justifiés.


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 454
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    Re : Indexation "charges"?

    Une clause mentionnant un forfait de 1500L de mazout serait parfaitement valable. Et donc indexé sur le prix du mazout.

    De même une clause mentionnant un forfait indexé serait valable aussi. Il resterait forfaitaire.

    Et on pourrait encore demander au juge de passer ce forfait, même indexé, en charges réelles.

    Ce que la loi n'interdit pas est autorisé.

    Dans le cas du loyer, il ne faut pas que l'indexation soit mentionnée au bail. Il suffit qu'elle ne soit pas exclue par le bail et que le bail soit écrit.

    Dans le cas des charges, la loi est muette. Les deux articles que vous mettez en parallèle sont issus de sections complètement différentes de la loi, et qui ne concerne pas les mêmes matières. Il me semble donc que le parallèle est foireux....

    C'est mon avis, et je vous le partage. On ne doit pas toujours être d'accord, heing... Même si je suis fondamentalement d'accord avec vous que le système des charges forfaitaires est généralement une ânerie à ne pas faire...


    Grmf!
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    euroale2001
    Pimonaute
    Lieu : Bruxelles
    Inscription : 29-09-2011
    Messages : 2

    Re : Indexation "charges"?

    grmff a écrit :

    Il me semble donc que le contrat peut suppléer à ce vide. Si le contrat prévoit que les charges forfaitaires sont de tant, et qu'elles sont indexées, je ne vois pas pourquoi cela ne serait pas valable.

    Merci á tous pour vos réponses très intéressantes.

    Dans l’hypothèse d’  « indexation des charges forfaitaires »  comment  faudrait ’il la calculer ? En appliquant la formule  prévue pour l'indexation du loyer ?

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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    Messages : 11 913
    Site Web

    Re : Indexation "charges"?

    Dans cette hypothèse - qui pour moi ne reste qu'une hypothèse -, il me paraîtrait difficile d'imaginer un mode de calcul différent que celui utilisé pour le loyer.
    Et à supposer que cette hypothèse - vais tout de même pas me chamailler avec Grmfff pour ça - soit correcte, ce serait mieux de le prévoir explicitement au bail, en précisant le mode de calcul.


    Erik DECKERS
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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 929

    Re : Indexation "charges"?

    Le plus simple, en matière de charges, c'est de ne pas les forfaitiser, mais de demander une provision à régulariser sur base des décomptes justifiés.

    Ah non !!!

    Perso, j'indique que le loyer inclut les charges communes (électricité communs, nettoyage, ascenseur, etc.). Pas de décompte à fournir, pas de discussions possibles et même pas d'indication chiffrée du montant de ces charges. Rien à justifier, rien de potentiellement contestable. Et ce loyer TTC sert de base au calcul de l'indexation.
    Vous voyez plus simple que ça ?

    Par contre, je demande séparément une provision pour consommations -eau et chauffage dans mon cas- à régulariser annuellement sur base des relevés de la firme XXX. Et je n'ai à fournir que les relevés de consommation de la firme XXX pour seule justification.


    rexou

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 929

    Re : Indexation "charges"?

    Je plussoie absolument le raisonnement de Grmff qui me semble plein d'un inattaquable bon sens.  smile


    rexou

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    Panchito-9340
    Pimonaute
    Inscription : 24-01-2008
    Messages : 1

    Re : Indexation "charges"?

    Le forfait, c'est la porte ouverte à toutes les dérives...

    J'ai eu des locataires qui consommaient 10x plus d'eau chaude que les locataires précédents, ce qui faisait passer leurs provisions de 150€/mois à plus de 400€/mois!!!

    Ou encore ceux qui raffraichissent leurs boissons en les mettant dans l'évier de la cuisine et en laissant le robinet grand ouvert pendant des heures...

    Donc chez moi JAMAIS de forfait!!

    Une provision mensuelle, qui peut être adaptée annuellement sur base des consommations réelles.

    De plus le prix de l'eau, du mazout et du gaz ne font qu'augmenter à la vitesse vv'

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 929

    Re : Indexation "charges"?

    Panchito a écrit :

    Le forfait, c'est la porte ouverte à toutes les dérives...

    Heu... puis-je faire remarquer que je préconisais le forfait pour les charges communes à l'exclusion de tout ce qui se rapporte à une consommation individuelle ?

    Les charges communes (minuterie communs, nettoyage communs, entretien ascenseur...) sont indépendantes du comportement du locataire. Elles sont assez aisément prévisibles et les forfaitiser supprime toute obligation de justifier quoi que ce soit à ce niveau.

    Je suis bien d'accord : il n'est JAMAIS indiqué de forfaitiser des consommations privées.


    rexou

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