Investir dans un terrain...à plusieurs

Acheter un terrain, qui ne rapporte rien, en gageant sur une plus-value? Ne ressemble à rien. Pour moi.

Acheter à plusieurs une bien immobilier? Qui peut dire qu'il s'entendra bien pendant 10 ans avec des amis? Faire des affaires avec des amis, cest perdre des amis pour gagner de mauvaises relations d'affaires...

Bref, je ne suis pas positif face à ce genre de projet.

- La plus-value sur un terrain est taxable à 33 % (pendant les 5 premières années et puis à 16,5 % pour les 3 années suivantes)...

- acheter en indivision ?: "nul n'est tenu de rester en indivision", ce qui veut dire que si l'un des co-investisseurs veut récupérer ses billes en cours de route, personne ne pourra s'opposer à la sortie d'indivision (et s'il y a un "pacte d'indivision", il ne peut excéder 5 ans)....

Investir dans l'immobilier, pour moi, c'est acheter un bien qui rapporte, avec l'argent des banques, pour le rembourser majoritairement avec l'argent des locataires.

Pourquoi les banques vous prêteraient? Parce que vous avez une capacité d'emprunt.

Pourquoi c'est avantageux? Parce que plutôt que de faire votre propre épargner, vous utilisez la capacité d'épargne du bien immobilier.

Et la plus value? Plutôt que de faire une plus-value sur la valeur initiale de votre propre argent, vous faites la plus-value sur l'argent prêté par la banque.

Je connais fort bien une personne. Il voulait acheter un appart. Ne se sentant pas capable d'obtenir l'emprunt, il a cherché un associé. Je lui ai interdit. Je lui ai fait le plan financier à présenter à sa banque. Je lui ai dit que le revenu de cet appart était plus important que sa prime de fin d'année. Il a acheté l'appart.

J'avais raison: le cash libéré par l'appart chaque année, charge et prêt déduit, étaient plus important que sa prime de fin d'année.

D'autre part, je me suis trompé. Au bout de 3 ans, la plus-value que cet appart lui avaient pris était plus importante que son salaire.

Et par ailleurs, l'associé, indépendant, avait fait faillite personnelle dans les 3 ans, et s'était retrouvé en caleçon. Heurement que la connaissance ne s'était pas engagée avec lui...

Au départ, il n'avait pas un sous vaillant à mettre dedans. Juste une fiche de salaire à montrer à son banquier, un loyer prévisionnel, un brin d'expérience en immobilier et un bon plan financier.

Toutes les histoires ne sont pas merveilleuse comme celle-là. Mais les revenus nets plus importants que la prime de fin d'année était prévue. Etait réaliste. A été réalisée.

Acheter un terrain ne me semble pas une solution qui fonctionne dans le même schéma. mais je peut me tromper. Chacun son schéma. Vous demandez un avis. Je vous donne le mien, et vous en faites ce que vous voulez...

On parle de quoi là? D'un terrain de plusieurs hectares qu'il faut lotir? Parce que mettre 5.000€ chacun, à 20, vu les tracas possible,ca n'en vaut vraiment pas la peine.
Et si vous vous serviez de votre capital pour emprunter et acheter seul?

L'absence de risque n'existe pas. Et de façon générale, moins il existe de risque, moins il existe de rendement.

Pour conserver l'aspect concret et avoir un peu plus de contrôle, vous pourriez par exemple investir -si vous résidez dans un centre urbain- dans un boxe de garage, que vous achetez SEUL et que vous donnez en location. Un (petit) rendement locatif et une plus-value potentielle. Mais ce n'est que l'ébauche d'une piste... et ce n'est à envisager que si vous êtes absolument certain de ne pas devoir/vouloir disposer de ce capital endéans une dizaine d'années.