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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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Conséquences d'un des passages de l'acte de base: besoin de votre aide

Aurelie888
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 08-04-2011
Messages : 22

Conséquences d'un des passages de l'acte de base: besoin de votre aide

Bonjour à tous,

Nous sommes 5 (bientôt une 6eme) personnes qui venons d'emménager dans un immeuble, auparavant détenu par une personne ayant acheté , rénové et re-divisé l'immeuble (plus de lots que dans l'ancien acte de base); pour revendre ensuite les lots à 6 personnes différentes.

Le vendeur a dit avoir fait officialiser un acte de base revu actant la re-division de l'immeuble (dont nous n'avons pas encore vu la version officielle, ndlr) juste avant de signer les actes de ventes officiels avec nous. Chacun des acheteurs a du participer financièrement à la création de cet acte de base, à concurrence de 900€/personne. L'acte de base déclaré 'définitif' (version Word non signée et non officialisée) nous a été envoyée par mail. Le notaire du vendeur dit que nous devons attendre quelques mois pour recevoir la version officialisée (après enregistrement à la commune).

Le vendeur qui était l'ancien propriétaire a prévu de déroger à la loi qui prévoit la constitution d'une association de copropriétaires ayant la personnalité civile, étant donné le nombre réduit d'appartement (cfr passage de l'acte de base collé à la fin de mon message).

Mes questions sont:

1. est-ce que cet acte de base (prévoyant la division de l'immeuble en plusieurs lots, mais avec un seul propriétaire, en l’occurrence le vendeur) est toujours valable pour la situation actuelle (6 propriétaires)?
2. si réponse à la question 1 = non, combien estimez-vous qu'une modification de l'acte de base nous couterait? de plus, est-ce légal d'obliger les acheteurs à contribuer financièrement à un acte de base périmé?
3. quelles sont les conséquences de la dérogation à la constitution d'une association de copropriétaires au niveau de: la responsabilité des copropriétaires pour les parties communes, du financement de travaux dans ces parties communes, de la possibilité de création d'un compte commun non lié au nom d'un propriétaire, de l'obtention de primes à la rénovation et autres?

J'espère que quelqu'un pourra nous aider. Merci d'avance pour toute information ou conseil!

Bien à vous,

Aurelie

PS1: je peux envoyer l'acte de base en version Word si quelqu'un veut bien le parcourir et me donner son avis
PS2:
Copie du passage mentionné dans mon message:

"Que la nature du bien dont question au présent acte ne justifie pas, en l'espèce, l'organisation de la gestion de cet immeuble par la constitution d'une association de copropriétaires ayant la personnalité civile, et devant délibérer moyennant les majorités requises par la loi; qu'au contraire, les règles lourdes et formelles liées à cette organisation légale seraient ressenties comme un empêchement aux bonnes relations entre les différents propriétaires des lots qui seront constitués, et comme un alourdissement inconsidéré de la gestion des parties communes;

Que dès lors le propriétaire me requiert, moi Notaire, de lui donner acte de sa volonté de déroger au régime légal de la copropriété forcée des immeubles divisés tel qu'instauré par les articles 577-3 et suivants du Code civil"

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Conséquences d'un des passages de l'acte de base: besoin de votre aide

Entre autres les points suivants me laissent dubitatif:

1. les mots "(après enregistrement à la commune)" présupposent que le conservateur des hypothèques ne vas pas transcrire l'acte, ce qui redn votre acetr de base non opposable à des tiers (et aux nouveaux CP comme vous).

2. l'existence ou non d'un permis d'urbanisme avant la date de l'acte de base.

3. Le raisonnement du notaire quand à la non-application des Art. 577-3 à 577-14 sur ma copropriété forcée, me paraît un peu léger et ne tiendra probablement pas si un CP soumettra maintenant ou plus tard cette disposition au Juge, qui pourra l'annuler de plein droit (lire l'Art. 577-14 CC) sur demande d'un CP ou d'un tiers intéressé (créditeur, ...).

4. Le fait que le notaire ne vous informe pas que votre copropriété, ayant été soustrait au régime  forcée, est automatiquement soumis au régime d'une copropriété normale, donc à l'Art. 577-2 CC, que je cite en entier ci-après.

5. En copropriété normale vous n'obtiendrez pas un N° BCE, ce qui posera plus tard problèmes en cas de commandes, ... . Un fournisseur exigera  la signature des 6 CP, parce que vous formez une association de fait (ou bien un des 6 engage sa fortune personnelle en passant une commande au nom des autres).

6. ...


Art. 577-2. (Ancien article 577bis)
§ 1.
A défaut de conventions et de dispositions spéciales, la propriété d'une chose qui appartient indivisément à plusieurs personnes est régie ainsi qu'il suit :
§ 2.
Les parts indivises sont présumées égales.
§ 3.
Le copropriétaire participe aux droits et aux charges de la propriété en proportion de sa part.
§ 4.
Le copropriétaire peut disposer de sa part et la grever de droits réels.
§ 5.
Le copropriétaire peut user et jouir de la chose commune conformément à sa destination et dans la mesure compatible avec le droit de ses consorts.
Il fait valablement les actes purement conservatoires et les actes d'administration provisoire.
§ 6.
Ne sont valables que moyennant le concours de tous les copropriétaires les autres actes d'administration et les actes de disposition.
Néanmoins, l'un des copropriétaires peut contraindre les autres à participer aux actes d'administration reconnus nécessaires par le juge.
§ 7.
Chacun des copropriétaires contribue aux dépenses utiles de conservation et d'entretien, ainsi qu'aux frais d'administration, impôts et autres charges de la chose commune.
§ 8.
Le partage de la chose commune est régi par des règles établies au titre des Successions.
§ 9.
Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant à des propriétaires différents ne sont point sujets à partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée, grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection, doivent être réparties en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties décident de les répartir en proportion de l'utilité pour chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces charges. Les parties peuvent également combiner les critères de valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives.


Cordialement,

Luc

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Conséquences d'un des passages de l'acte de base: besoin de votre aide

@ Aurelie888 : vous avez votre propre notaire ?


Erik DECKERS
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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Conséquences d'un des passages de l'acte de base: besoin de votre aide

Je suis tout de même assez surpris que l'on puisse ainsi, sur base d'une simple déclaration, passer du régime de la copropriété forcée à - pour faire simple - la copropriété tout court (indivision).

En outre, quelle est l'utilité de ce projet d'acte de base , dans ce cas ?

Et en plus, réclamer 6 x 900 euros (5.400 € !) ....

C'est un gag ce truc ou quoi ?


Erik DECKERS
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Aurelie888
Pimonaute
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Re : Conséquences d'un des passages de l'acte de base: besoin de votre aide

Bonjour,

Tout d'abord, merci pour vos réponses! Les points que vous mentionnez tous deux me laissent dubitative également...

Pour répondre à vos questions:
- transcription de l'acte par le conservateur des hypothèques: je vais me renseigner pour voir si ceci est prévu.
- permis d'urbanisme: il est mentionné dans l'acte de base que la propriété concernée ne fait l’objet d’aucune demande de certificat ou de permis d’urbanisme. La destination du bien est un immeuble à appartements comprenant 6 logements. (pour plus d'info, je cite en-dessous de ce message la section URBANISME complète de l'acte de base)
- notaire: oui j'ai mon propre notaire, mais sa réponse à mes interrogations est qu'il vaut mieux pour nous de déroger à la loi sur la copropriété forcée (selon lui évite des lourdeurs administratives et comptables). Mis à part le problème du numéro BCE, quels sont les autres conséquences défavorables d'une copropriété dite 'normale'?

Etant vraiment toutes novices dans le domaine (nous sommes - toutes les 6 voisines - acheteuses de notre premier bien), nous apprécions tous les conseils sur les démarches à affectuer pour tirer cela au clair et faire valoir nos droits.

Merci d'avance pour votre aide,

Bien à vous,

Aurelie

Copie de la section URBANISME de l'acte de base:

Interrogée par le notaire X, soussigné, l’administration communale a notamment précisé ce qui suit dans sa réponse dont une copie a été remise après explications :  « Le bien se trouve en Espace de Développement Renforcé du Logement et de la Rénovation définitivement approuvé par Arrêté du Gouvernement du 12.09.2022. Le bien est sis au plan régional d’affectation du sol approuvé par A.G. du 3 mai 2001, en zone d’habitation et en zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement. Le bien pour lequel le permis de bâtir a été délivré avant 1932, est considéré comme inscrit dans l’inventaire du patrimoine immobilier de la Région de Bruxelles-Capitale (article 333 du COBAT). Toute demande de permis ou de certificat d’urbanisme ou de lotir se rapportant à ce bien inscrit à l’inventaire peut être soumise à l’avis de la Commission de concertation. La Commission Royale des Monuments et Sites n’est consultée qu’à la demande de la Commission de concertation (article 207 du COBAT). La propriété concernée ne fait l’objet d’aucune demande de certificat ou de permis d’urbanisme. La destination du bien est un immeuble à appartements comprenant 6 logements. Il est expressément précisé que toute destination du bien sis rue X – cadastré ou l’ayant été section A, n° 51/Z, autre que celle reprise ci-dessus (notamment celle de bureaux) doit faire l’objet d’une demande de modification d’affectation à la Commune, conformément au 5ème alinéa de l’article 98 du Code Bruxellois de l’Aménagement du Territoire adopté par l’arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale en date du 9 avril 2004 (Moniteur belge du 26 mai 2004). Forest, le 11 mai 2011. »  Le propriétaire déclare que le bien n'a, à l’exception des éventuelles mentions reprises aux présentes et des constructions existantes, pas fait l'objet d'un permis d'urbanisme ni d'un certificat d'urbanisme laissant prévoir que pareil permis pourrait être obtenu et qu'il n'est pris aucun engagement quant à la possibilité d'effec¬tuer sur le bien les actes et travaux visés à l’article 98 du code bruxellois de l’Aménagement du Territoire (COBAT) ou nécessitant des autorisations préalables, article 98 dont les parties déclarent avoir connaissance par la lecture et le commentaire qui leur en a été fait. Par conséquent aucun des actes et travaux dont question ne peut être effectué sur le bien, tant que le permis d'urbanisme n'a pas été obtenu.   La Régie Foncière du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale a fait savoir par mail du 5 juillet 2011 que le bien ne se trouve pas compris dans une zone de préemption.  DIVISION. Par lettre du vingt et un avril deux mil onze adressée au notaire soussigné, le Fonctionnaire délégué de l’Administration  de l’Aménagement du Territoire et du Logement du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale, a communiqué ce qui suit :  « Division d’un bien qui ne doit pas faire l’objet d’un permis de lotir. Me référant aux documents que vous m’avez communiqués en exécution de l’article 104 du Code bruxellois de l’aménagement du territoire (COBAT), j’ai l’honneur de vous notifier, à titre de renseignements, les observations suivantes : Le bien sis : . Commune : Forest . Adresse : X . Cadastre : Division 1, section A, n° 51Z est repris dans les limites : . du plan régional de développement arrêté par arrêté du Gouvernement du 12 septembre 2002 ; . de la zone d’habitation et de la zone d’intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement du plan régional d’affectation du sol approuvé par arrêté du 3 mai 2001 ; Attention : Le solde (*) des superficies de bureaux et d’activités de production de bien immatériels admissibles mis à jour, dont il a été tenu compte, peut évoluer entre la date de la délivrance du certificat d’urbanisme et la date de l’introduction de la demande du permis d’urbanisme, et la date de la délivrance du permis d’urbanisme. (*) solde à ce jour : 20/04/2011 Maille n° : FOR-01 Zone d’habitat : + 7593 Zone de mixité : + 24431 Tous renseignements relatifs à ces plans peuvent être obtenus à l’administration communale concernée.»  Quant à la Commune de Forest, elle a déclaré ce qui suit : « Nous n’avons aucune remarque à formuler quant à la division de ce bien en 6 appartements. Forest, le 18 mai 2011. »

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