remplacement revêtements de sols

Bonjour à tous,

Comme il semble que le sujet ne soit pas tout à fait tranché dans les textes, j'aimerais connaître vos avis sur les critères de vétusté ou d'usage locatif pour un revêtement de sol.

Voici le topo:
Bail signé en 1999 pour un appartement, pas de clause particulière sur l'entretien du bien par le preneur hormis que "le preneur ne pourra faire aucun changement au bien loué sans le consentement spécial et écrit du bailleur. Tout travaux, embellissements et améliorations qui pourraient y être faits resteront acquis à la propriété, sans indemnité à moins que le bailleur ne préfère remettre les lieux dans leur état primitif par le preneur et aux frais de celui-ci".

Les moquettes datent d'avant l'arrivée du locataire actuel (il y a 12 ans) et étaient déjà défraichies. Récemment, les propriétaires ont fait effectuer des travaux sur l'habitation (réfection du toit puis de tous les châssis de fenêtres), qui ont occasionnés des tâches sur ces moquettes.

En discutant un peu avec les autres locataires de longue durée dans l'immeuble, il semble bien que la moquette date d'avant même l'arrivée du locataire précédent qui était arrivé 16 ans avant le locataire actuel.
Ces moquettes auraient donc plus 28 ans...

Dans l'usage, peut-on dans ce cas considérer que le remplacement des moquettes est à la charge du locataire comme étant le résultat d'un usage locatif, ou des propriétaires en invoquant l'état de vétusté, voire même un cas de force majeure suite aux tâches résultant des travaux de gros œuvre?

Ma source suggère le bon sens... mais généralement le bon sens consiste à faire payer l'autre
http://www.logis-sg.be/logis/Files/002.pdf

Question subsidiaire:
La lecture de la clause sur la remise en état d'origine laisse à penser que même si le bailleur donne son accord pour un changement initié par le locataire et aux frais du locataire, il pourrait tout de même demander une remise en l'état d'origine aux frais du locataire si les travaux "ne lui conviennent pas", par exemple lors de l'ELS.

Cela ressemble presque à un piège pour forcer le locataire à payer de nouveaux revêtements de sols en quittant la place si celui-ci a déjà lui-même refait ces revêtements (même avec l'accord du bailleur). 

Merci par avance de vos expériences dans ce domaine!