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Syndic

zabzabbe
Pimonaute assidu
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Syndic

Bonsoir,

Me voilà dans l'incertitude... je viens lire vos avis avant de me décider à prendre un avocat.

En 2007,lors de la dernière AG de mon immeuble, nous devions décider si nous renouvelions notre confiance au syndic de l'immeuble. J'avais vôté contre, 2 autres participants s'étaient abstenus, 1 avait voté pour.
Bref, ne pouvant pas décider, son "sort" est resté en suspend.

Depuis,je ne cesse de batailler,entre ses erreurs comptables qui nécessitent plus d'un an avant d'être corrigées et son inertie complète quant à la gestion de l'immeuble, j'attend avec impatience une nouvelle AG et un nouveau vote.

Sauf qu'il n'en organsie plus depuis juin 2007...

Et là, je reçois un mail, adressé à tous les copropriétaires, demandant de payer une somme X, d'urgence, sur le compte de la copropriété, car il faut payer des honoraires d'avocat.

J'apprend donc par ce mail que:
- le locataire du RDC a intenté une action en justice contre la copropriété
- près de 2000 euros ont déjà été dépensés en frais d'avocat

Je déduis du mail que ça date de 2010.

Le mail en question ne me donne pas le motif de la plainte ni quoi que ce soit d'autre.

Je réponds par mail qu'il n'est pas question que je paie sans avoir une explication et que ça me semble être une bonne occasion pour réunir une AG, avec, à l'ordre du jour: cette histoire ET le statut du syndic (qui n'a pas été ré-élu en 2007...).

Point de réponseà ce jour, je me décide donc à écrire un recommandé. Mais voilà, j'avoue que je ne suis pas certaine du contenu à y mettre...

Des suggestions seraient bienvenues; je patauge  cry

Merci et à vot' bon coeur, msieurs dames hmm
-


isa

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zabzabbe
Pimonaute assidu
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Re : Syndic

Monica a écrit :

Bonjour Luc,
Vous n'avez certainement pas tout-à-fait tort  smile ....  mais pour ce qui concerne "la dynamique" de sa copropriété telle que Zabzabbe la décrit... elle semble plutôt sérieusement endormie et me fait plutôt penser à une équipe de football dans laquelle aucun joueur ne veut courir derrière le ballon... lol dans l'immeuble tel que décrit par Zabzabbe "Dans l'immeuble, nous ne sommes plus que deux à parler le français comme langue maternelle "... pensez-vous qu'il y aurait eu beaucoup de copropriétaires intéressés si le syndic avait réuni une A.G. pour expliquer les tenants et les aboutissants de la procédure en justice intentée par le locataire ? peut-on reprocher à un syndic de ne pas faire un "sans fautes" dans ces conditions ?  (?)

Votre discours est typique de l'état d'esprit actuel où conscience professionnelle et compétences deviennent tributaires des circonstances et ne sont plus intrinsèques au professionnel. Vive le professionnel de santé à qui on ne peut pas reprocher de faire un "sans fautes" parce que les patients continuent à fumer et user de la mal- bouffe....  tongue


isa

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rexou
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Re : Syndic

Monica... Vous lire est un plaisir !

Bienvenue dans la "cage" copro de PIM  lol

Je ne mettrai pas mon grain de sel quant au fond, mais j'aime la logique de vos raisonnements...

fleurs.gif


rexou

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Monica
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Re : Syndic

rexou a écrit :

Monica... Vous lire est un plaisir !

Bienvenue dans la "cage" copro de PIM  lol

Je ne mettrai pas mon grain de sel quant au fond, mais j'aime la logique de vos raisonnements...

Vous me faites rougir Rexou... image_1319618693_692.gif Pourquoi ne pas apporter votre grain de sel dans les rouages de cette copropriété où les grains de sable semblent ne pas manquer ??? du choc des idées jaillit la lumière  smile
"[color=#004BE0]Les réactions de monica sont typiques pour les professionnels du secteur de l'immobilier[/couleur]" c'est fort possible, et là je n'en rougis pas car sans prétendre que dans le milieu des Syndics tout est pour le mieux, je connais beaucoup de confrères qui, comme moi, font leur travail du mieux qu'ils peuvent, avec pour seule récompense leurs honoraires (ouf... merci !  tongue ) et des réclamations de copropriétaires dès qu'il s'agit d'ouvrir leur porte-monnaie ! à l'instar de Zabzabbe qui laisse les choses aller depuis 4 ans sans A.G. sans accomplir la moindre formalité officielle pour en exiger une, ce qui n'est pourtant pas difficile, mais qui se réveille dès qu'on lui demande des euros, et ce non pas en proposant un dialogue constructif avec son syndic mais en y allant tout de suite par commentaires à la limite du vexatoire, suivis de lettre recommandée et même d'avocat alors qu'une conversation téléphonique, une lettre, voire une entrevue avec son syndic aurait certainement permis de faire avancer le schmillblick beaucoup plus vite que par la voie qu'il a choisi ; notez que cela n'a rien de surprenant quand on lit son commentaire : "[color=#0060C0]Mais à part des cmptes truffés d'erreur ...je n'avais plus grand' chose à me mettre sous la dent.[/couleur]"
c'est juste s'il ne dit pas "je n'avais, hélas, plus grand chose à me mettre sous la dent..."  mad
Il y a des associations de défense des copropriétaires, des locataires, et tant mieux ; ce sont, en général, des interlocuteurs valables ; personnellement je suis aussi soucieuse de la défense des syndics facilement critiqués alors qu'ils se tapent un boulot souvent très ingrat; pour preuve, le nombre de copropriétés qui étaient gérées par un copropriétaire-syndic et qui recourent aux services de syndics professionnels tellement "ils en ont marrre"  mad


Du choc des idées jaillit la lumière... du moins entre personnes de bonne foi !

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Saxo
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Re : Syndic

Monica a écrit :

à l'instar de Zabzabbe qui laisse les choses aller depuis 4 ans sans A.G. sans accomplir la moindre formalité officielle pour en exiger une, ce qui n'est pourtant pas difficile

Ah, dans ce "système", on doit réveiller le syndic endormi !?

Lequel se contente de toucher sa dîme mensuelle.


Quel professionnalisme, tout de même !

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Monica
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Re : Syndic

Saxo a écrit :

Monica a écrit : à l'instar de Zabzabbe qui laisse les choses aller depuis 4 ans sans A.G. sans accomplir la moindre formalité officielle pour en exiger une, ce qui n'est pourtant pas difficile

Ah, dans ce "système", on doit réveiller le syndic endormi !?

Lequel se contente de toucher sa dîme mensuelle.


Quel professionnalisme, tout de même !

Mais bien sûr.... et tout le reste de la gestion de la copropriété se fait tout seul... par transmission de pensée... pour ne pas réveiller le syndic   smile Pfffff....


Du choc des idées jaillit la lumière... du moins entre personnes de bonne foi !

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zabzabbe
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Re : Syndic

@ Monica "à l'instar de Zabzabbe qui laisse les choses aller depuis 4 ans sans A.G. sans accomplir la moindre formalité officielle pour en exiger une, ce qui n'est pourtant pas difficile".

Et bien, je vous écoute, je suis toute ouïe... à l'époque, j'avais demandé, sur ce forum, comment je pouvais faire. Il me fallait trouver un autre colocataire, ce que j'ai essayé de faire. Quelles sont vos autres suggestions, histoire d'être un peu constructif.

Quant à mon porte- feuille, il s'ouvrira quand je saurai de quoi il s'en retourne... je ne sais pas comment vous gérer le vôtre mais le mien ne s'ouvre pas que sur injonction d'un vague mail.

@ saxo: ...  lol


isa

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rexou
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Re : Syndic

Vous en êtes déjà à la lettre recommandée et envisagez de consulter un avocat : vous allez encore dépenser de l'argent en plus ne serait-il pas plus indiqué d'entamer un dialogue "positif" avec votre syndic, par téléphone ou par courrier, ce que vous n'avez manifestement pas fait, avant de lui balancer " il n'est pas question que je paie sans avoir une explication".

J'aime bien l'idée d'un "dialogue positif"... C'est simple et constructif. (ça me fait penser à une pub qui dit "ça marche aussi avec des mots simples...")
L'idée du téléphone pour communiquer est intéressante aussi.

Si les CP se désintéressent de la gestion de leur immeuble, les manquements du syndic sont compréhensibles à défaut d'être "normaux".

Autres suggestions en vrac pour Isa :

- S'informer du mode de fonctionnement d'une ACP. En relisant votre acte de base, et en prenant conscience de l'existence et de la signification de notions telles que "quotités" notamment...

- Contacter autant d'autres CP que possible, par une visite courtoise ou par tél. Faire pareil avec le locataire plaignant et découvrir sa position (sans s'énerver ni prendre position ferme, en gardant à l'esprit cette géniale idée de dialogue positif!)

- Suggérer aimablement à votre syndic de réunir une AG au plus tôt et lui demander de vous informer de la situation de votre immeuble (litiges -nature, conséquences, propositions de solutions possibles-, frais passés et prévus, travaux, problèmes rencontrés, etc.)


rexou

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Saxo
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Re : Syndic

rexou a écrit :

Autres suggestions en vrac pour Isa :
- S'informer
- Contacter ... visite courtoise
- Suggérer aimablement


Transposons dans d'autres domaines :
- plus de ramassage des poubelles
- grève de la poste, de la STIB, des contrôleurs aériens, des journaux
- plus d'extraits de compte bancaire
- hum ... plus de gouvernement...

Pas grave.

On reste poli, courtois, on s'informe, on suggère aimablement.

Oh la la. Quel "système" !

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rexou
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Re : Syndic

Saxo a écrit :

On reste poli, courtois, on s'informe, on suggère aimablement.

Oh la la. Quel "système" !

Le syndic ne peut être exempté de reproches, d'accord. Mais un dialogue positif est plus constructif que des mises en demeure injonctives il me semble.

De plus, dans une ACP de 8 lots, avec une minorité -deux- de copropriétaires s'exprimant en français et dont le moins inactif (Isa) ignore la signification du mot quotités, il n'est pas déraisonnable de penser que ce syndic agit "pour le mieux" malgré ses manquements dont chacun semblait se satisfaire jusqu'à présent.

Et en cas d'échec de ce dialogue positif, il est possible, logique et raisonnable d'envoyer un courrier pour demander fermement l'organisation d'une AG. Si ce courrier reste sans suite, on peut envoyer un recommandé de mise en demeure. Enfin, en cas d'inertie persistante du syndic, contacter un autre CP (pour réunir 20% des quotités) et convoquer une AGE. Ou contacter un avocat...

Mais d'abord : COMMUNIQUER. ÉCOUTER. S'INFORMER.


rexou

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zabzabbe
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Re : Syndic

@ rexou; Merci pour vos suggestions. Voici on nous en sommes.

S'informer du mode de fonctionnement d'une ACP. En relisant votre acte de base, et en prenant conscience de l'existence et de la signification de notions telles que "quotités" notamment...

Je n'ai pas dit que je ne connaissais pas la signification de mt qutité, j'ai dit que je ne connaissais plus quelle quotité je pssédais. 1/128 après consultation des papiers.

- Contacter autant d'autres CP que possible, par une visite courtoise ou par tél. Faire pareil avec le locataire plaignant et découvrir sa position (sans s'énerver ni prendre position ferme, en gardant à l'esprit cette géniale idée de dialogue positif!)

C'est prévu pour la fin de cette semaine, j'ai pu me dégager un après- midi.

- Suggérer aimablement à votre syndic de réunir une AG au plus tôt et lui demander de vous informer de la situation de votre immeuble (litiges -nature, conséquences, propositions de solutions possibles-, frais passés et prévus, travaux, problèmes rencontrés, etc.)

C'est fait. Point de réponse depuis 10 jours. Je viens d'envoyer, cette fois, un courrier papier puisque le mode de communication que lui a choisi- le mail- ne fonctionne pas. Et j'avoue être dans la défiance complète, sans honte, j'ai envoyé un recommandé avec AR.


isa

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rexou
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Re : Syndic

"Je n'ai pas dit que je ne connaissais pas la signification de mt qutité, j'ai dit que je ne connaissais plus quelle quotité je pssédais. 1/128 après consultation des papiers."

1/128... pas du tout ! Les quotités sont réparties (pour un immeuble de 8 appartements) en millièmes et votre part est de 128 millièmes. (vous avez cent vingt huit parts sur un total de mille parts au total). Cela signifie 128/1000 des frais communs à votre charge, et aussi la même proportion de droit de vote à une AG. (sur base des présents ou représentés).

Vous envoyez au syndic un recommandé avec AR... AVANT d'avoir vu d'autres CP ??? C'est un choix. Perso, je trouve que ça fait désordre...

Et le téléphone, vous avez essayé ?

Et vous ignorez toujours la nature du conflit qui oppose le locataire à votre ACP ? Avez-vous aussi pensé à contacter le bailleur de ce locataire ?


rexou

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zabzabbe
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Re : Syndic

@ rexolu

1/128... pas du tout ! Les quotités sont réparties (pour un immeuble de 8 appartements) en millièmes et votre part est de 128 millièmes. (vous avez cent vingt huit parts sur un total de mille parts au total). Cela signifie 128/1000 des frais communs à votre charge, et aussi la même proportion de droit de vote à une AG. (sur base des présents ou représentés).

--> vous voyez, c'est pour ça que je vais prendre RDV avec mon avocat: je lis et je trouve ça oppaque et compliqué, j'ai besoin d'aide pour comprendre en profondeur, ça dépasse les limites de ma compétence, tout simplement.

Vous envoyez au syndic un recommandé avec AR... AVANT d'avoir vu d'autres CP ??? C'est un choix. Perso, je trouve que ça fait désordre...

--> le recommandé ne contient que questions très simples: qui (parce que son mail n'est pas clair, il parle de Monsieur X, locataire du RDC, qui a intenté un procès à la copropriété mais Mnsieur X est le nom du CP du 3 étage ...) - pourquoi - depuis quand - ... En quoi rencontrer les autres CP ou le locataire AVANT aurait changé quoi que ce soit?

Et le téléphone, vous avez essayé ?
--> oui, mais comme je l'ai dit, je suis dans la défiance; je veux une trace.

Et vous ignorez toujours la nature du conflit qui oppose le locataire à votre ACP ? Avez-vous aussi pensé à contacter le bailleur de ce locataire ?

--> oui, je n'ai pas les coordonnées des autres CP, la seule façon d'y voir clair, c'est d'y aller mais comme tout le monde, il faut que je dégage du temps. Je ne verrai pas le bailleur mais le locataire mécontent... du moins, j'espère.


isa

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rexou
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Re : Syndic

@ Zabzabbe :

- Des cours particuliers par avocat... j'espère que vous avez les moyens !

- Des questions simples par recommandé... Une rencontre préalable avec les autres CP vous auraient surement apporté déjà bien des réponses et éclaircissements. En plus bien sur de la position des autres propriétaires, qui est aussi un paramètre à considérer...

- Pas de téléphone parce que vous êtes défiante et que vous voulez une trace. Rien ne vous empêche d'écrire APRES avoir téléphoné !

- Le locataire du rez serait aussi le propriétaire du 3 ième ???

- Vous n'avez pas les coordonnées des autres CP et vous allez voir sur place, un après-midi de fin de semaine... en soirée ou le week-end, ce serait sans doute plus fructueux... Vous pouvez aussi chercher leurs coordonnées (internet, bottin téléphonique)

A votre place, j'essaierais de rencontrer un maximum de personnes : propriétaires, locataires, syndic. J'écouterais, je poserais des questions pour comprendre le mieux possible et ENSUITE je demanderais une AG au syndic. D'abord avec courtoisie. Ensuite plus fermement. Et finalement, en cas d'inertie persistante, je m'assurerais du soutien d'un autre CP (pour totaliser les 200 millièmes nécessaires) pour pouvoir convoquer moi-même une AGE. A ce stade, le concours d'un avocat peut en effet s'avérer utile.


rexou

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zabzabbe
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Re : Syndic

@rexou

- Des cours particuliers par avocat... j'espère que vous avez les moyens !

Non, j'ai des amis  smile

- Des questions simples par recommandé... Une rencontre préalable avec les autres CP vous auraient surement apporté déjà bien des réponses et éclaircissements. En plus bien sur de la position des autres propriétaires, qui est aussi un paramètre à considérer...

Je ne dis pas le contraire, mais avant ou après, je ne vois pas ce que ça change.

- Pas de téléphone parce que vous êtes défiante et que vous voulez une trace. Rien ne vous empêche d'écrire APRES avoir téléphoné !

J'ai répondu "oui" à votre question "avez- vous essayé le téléphone"...

- Le locataire du rez serait aussi le propriétaire du 3 ième ???

Non.

- Vous n'avez pas les coordonnées des autres CP et vous allez voir sur place, un après-midi de fin de semaine... en soirée ou le week-end, ce serait sans doute plus fructueux... Vous pouvez aussi chercher leurs coordonnées (internet, bottin téléphonique)

C'est fait, je suis quiche mais pas à ce point. Vive les GSM (celà dit, si quelqu'un me cherche un jour, il aura le même soucis...)
Le locataire du 1e, je m'en souviens bien, je le truverai l'après- midi. Les autres, effectivement, il faudra que j'y retourne probablement...

A votre place, j'essaierais de rencontrer un maximum de personnes : propriétaires, locataires, syndic. J'écouterais, je poserais des questions pour comprendre le mieux possible et ENSUITE je demanderais une AG au syndic. D'abord avec courtoisie. Ensuite plus fermement. Et finalement, en cas d'inertie persistante, je m'assurerais du soutien d'un autre CP (pour totaliser les 200 millièmes nécessaires) pour pouvoir convoquer moi-même une AGE. A ce stade, le concours d'un avocat peut en effet s'avérer utile. [/quote]

Je suis vos conseils, pas de soucis mais je lis encore que mis à part une association avec un autre CP, je n'ai rien d'autre... Or, ça, ce n'est pas faute d'avoir essayé, déjà...


isa

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Monica
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Re : Syndic

isa a écrit :
"[color=#0050A0]J'ai répondu "oui" à votre question "avez- vous essayé le téléphone[/couleur]"...
Et de quoi avezvous parlé si après avoir eu le syndic au téléphone vous ne connaissez toujours rien à cette histoire d'assignation de la copropriété par un locataire ?


Du choc des idées jaillit la lumière... du moins entre personnes de bonne foi !

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zabzabbe
Pimonaute assidu
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Re : Syndic

Monica a écrit :

isa a écrit :
"J'ai répondu "oui" à votre question "avez- vous essayé le téléphone"...
Et de quoi avezvous parlé si après avoir eu le syndic au téléphone vous ne connaissez toujours rien à cette histoire d'assignation de la copropriété par un locataire ?

De rien, son gsm est aussi muet que son mail.

Notez qu'il a peut être tout simplement pris ses congés de Toussaint...

Me rendre compte qu'un locataire attaque la CP en justice + le silence radio + l'extrême méfiance qu'il m'inspire depuis un problème survenu en 2006 me donne des cauchemards.


isa

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rexou
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Re : Syndic

Vous avez téléphoné... et il en est ressorti quelque chose ?

Avant/après... je vous ai donné mon avis.

Une association avec un autre CP est nécessaire pour remplir les conditions vous permettant de convoquer une AG en cas d'inertie du syndic. Si aucun des sept autres ne se plaint, ça devient inquiétant... Mais il vous reste encore la possibilité de recourir à vos amis avocats pour assigner le syndic en justice. Pas sur qu'il apprécie et possible qu'il renonce à poursuivre son mandat.


rexou

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rexou
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Re : Syndic

zabzabbe a écrit :

De rien, son gsm est aussi muet que son mail.

Notez qu'il a peut être tout simplement pris ses congés de Toussaint...

baton.gif

Pour la lumière jaillissante, nous attendrons encore un peu !


rexou

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Monica
Pimonaute
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Re : Syndic

zabzabbe a écrit :

Monica a écrit : isa a écrit :
son gsm est aussi muet que son mail.
Notez qu'il a peut être tout simplement pris ses congés de Toussaint...
Me rendre compte qu'un locataire attaque la CP en justice + le silence radio + l'extrême méfiance qu'il m'inspire depuis un problème survenu en 2006 me donne des cauchemards.

pas de panique... il est peut-être mort tout simplement d'où plus de problèmes pour vous... vous pourrez dormir tranquille !!!


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Saxo
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Messages : 673

Re : Syndic

Monica a écrit :

pas de panique... il est peut-être mort tout simplement d'où plus de problèmes pour vous... vous pourrez dormir tranquille !!!

Mais pas du tout.

Il s'agit manifestement d'un syndic paresseux et négligent, qui se fait payer pour ne rien faire, qui ne respecte même pas la loi ni son code de déontologie et qui, maintenant, réclame même des fonds supplémentaires pour son avocat.

Ce n'est pas en balayant les déchets sous le tapis qu'on peut dormir tranquille

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