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[h1_forum_fluxbb] 2017-03-22T11:29:16+00:00

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prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

valou_b
Pimonaute
Inscription : 07-11-2011
Messages : 2

prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

Bonjour,

je vis actuellement avec mon compagnon qui est seul propriétaire de la maison que nous habitons. Afin d 'assurer l'avenir, je souhaiterais investir également mon argent dans un bien qui serait alors destiné à être mis en location (il s'agirait donc que je devienne seule propriétaire de ce bien). J'ai contacté une banque ce matin qui m'a signalé que dans le cas d'un achat visant la location, je ne pourrais recevoir que 80% du montant du bien.
Après avoir beaucoup cherché sur internet, je ne trouve pas de réponse à mes questions... à savoir: dans le cas où je ne suis pas encore propriétaire de quoi que ce soit, cette réponse est-elle la norme (ou est-ce plutôt dans le cas où une personne est déjà propriétaire d'un premier bien que la banque ne prêterait alors qu'un certain % du montant - ce qui me semblerait alors peut-être plus logique?!).
Par ailleurs, dans le cas où j'achèterais en vue de louer mon bien, cela serait-il intéressant pour moi sur le plan fiscal? Devrai-je aussi payé le PI calculé sur le revenu cadastral imposé majoré de 40% + le PPI + la taxe communale (comme ce serait le cas pour quelqu'un qui est déjà propriétaire)? y a-t-il d'autres frais à prévoir? et pourrai-je déduire mon emprunt de la même manière que si c'était un bien destiné à y habiter moi-même?
Que de questions mais ce n'est pas évident tout cela!

Un grand grand merci d'avance

Vb

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 003
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Re : prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

Bonjour et bienvenue sur ce forum.

Beaucoup de question. Énormément de questions...

Premier conseil, si je peux me permettre: Respirez entre les phrases, et mettez un peu d'air, cela nous permettra aussi de ne pas mourir étouffé en vous lisant...

La réponse "jamais plus de 80%, PH en max 15 ans, et on ne tient compte que de 80% des loyers tenir compte des frais, des impayés et", je l'ai eu aussi.

Tous mes PH ont toujours été fait sur 20 ans. Toujours. Pour tous mes investissement.

Mes derniers investissements à but locatif, on me prête 100%. Voire plus.

Et ma présentation prend toujours 100% des loyers avec les charges. (pourvu que mon banquier ne me lise pas...)

En fait, je trouve qu'on prête assez facilement en Belgique, quand on prend tout en compte. Et pour le 2e prêt aussi.

Dans votre cas, il est évident que ce sera moins facile, puisque c'est un premier PH. Les banques sont plus frileuses pour le premier PH, je pense. Et elles sont plus frileuses pour un PH à but de mise en location.

Par ailleurs, dans le cas où j'achèterais en vue de louer mon bien, cela serait-il intéressant pour moi sur le plan fiscal?

Au début, en général, oui. Si vous y habitez, vous êtes taxé sur le RC indexé, dont on enlève environ 3000€. En général, il ne reste plus rien comme base taxable. Et s'il en reste, vous déduisez les intérêts immobiliers. Reste zéro. (sauf si vous visez une très très grosse baraque, un immeuble complet ou ce genre de chose. Si c'est le cas, vous avez les moyens de consulter une expert fiscla qui répondra à vos questions...)

Si vous n'y habitez pas, vous avez un revenu immobilier de votre RC indexé augmenté de 40%, dont vous déduisez les intérêts immobiliers. Il ne reste généralement rien pendant les premières années.

Devrai-je aussi payé le PI calculé sur le revenu cadastral imposé majoré de 40% + le PPI + la taxe communale (comme ce serait le cas pour quelqu'un qui est déjà propriétaire)?

Vous payez de toute façon le Précompte Immobilier. De la même manière pour un bien loué ou pour un bien occupé par vous-même.

Les 40% ne sont rajoutés que au niveau de votre IPP (souvent gommés par les intérêts de votre PH au début.)

y a-t-il d'autres frais à prévoir? et pourrai-je déduire mon emprunt de la même manière que si c'était un bien destiné à y habiter moi-même?

La déduction du PH est différente si vous y habitez ou non. Mais la différence ne vaut pas la peine de se poser la question... on parle de cacahuettes à la marge, lancée par un gouvernement belge friand de complexification de votre feuille de déclaration d'impôt comme un gosse qui jeterait des nic-nac à un chimpanzé au zoo d'Anvers.

Pour les frais, comptez le PH, ajoutez les assurances, le précompte immobilier, les travaux, les impayés, les dégâts locatifs faits par des locataires insolvables, les frais judiciaires, les frais d'agence, les frais d'état des lieux, les soirées gachées à repeindre un bien entre deux locataires, les frais de plombiers imprévus, etc....

Et une fois que vous aurez tout compté, vous ne vous lancerez pas.

Mon conseil? Analysez... Ne croyez pas ceux qui disent que cela parait trop beau pour être vrai, que si cela est trop beau pour être vrai, c'est que cela n'est pas vrai, que c'est impossible, que le risque d'impayé est élevé, etc.

J'ai déjà expliqué de nombreuses fois comment faire. Très peu se lancent. Très très peu... Pourtant....


Grmf!
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Le bonheur n'est pas une destination. C'est une façon de voyager. (Lao Tseu)
Et un peu de chocolat... (Grmf!)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

En complément à la réponse de Grmff :

- N'hésitez pas à consulter plusieurs banques ! Voire un intermédiaire du style im..theker. Les banques sont assez frileuses à accorder un prêt 100%, surtout pour un premier achat. La destination location ou occupation n'y change rien. Les banques ne font pas du social. Si vous avez déjà un bien, vous serez avantagée car présentant une garantie plus élevée. Soyez aussi attentive à toutes les obligations "annexes" de votre prêt, et pas uniquement au taux proposé. Comparez les mensualités à payer. Et attention aux assurances obligatoires qui peuvent coûter fort cher...

- Vous pouvez avoir un intérêt non négligeable à vous domicilier dans votre nouvel achat et y rester domiciliée deux ans... Quitte éventuellement à mettre en location le bien de votre compagnon durant ce temps... A voir en tout cas... La déduction du PH est un critère parmi d'autres : en région bruxelloise, possibilité d'abattement sur les droits d'enregistrement notamment.

- Au niveau de la fiscalité IPP : Pas tout à fait d'accord avec Grmff : Tant votre compagnon que vous-même étant propriétaire d'une seule habitation, celle ci est considérée fiscalement comme "habitation propre" même si vous habitez ailleurs. Le fisc considère que le loyer éventuel que vous touchez est compensé par le loyer que vous devez payer pour vous loger. En principe, le déménagement doit pouvoir se justifier par des raisons sociales, professionnelles, médicales... mais en pratique, le fisc ne pose pas de questions. Vous ne paierez donc dans tous les cas -occupation perso ou location- que le PI, sur base du RC indexé mais non majoré de 40%, le reste étant exempté -soit bénéficiant d'un abattement- (sauf comme précise Grmff si vous achetez un bien très très haut de gamme). Votre compagnon (sauf s'il a bénéficié d'un prêt social ou d'un abattement pour habitation propre dans les deux ans qui précèdent son changement de domicile éventuel) ne paiera fiscalement rien de plus qu'aujourd'hui s'il donne le seul bien dont il est propriétaire en location.

- N'hésitez pas à vous informer : plusieurs banques, le (votre futur) notaire, im..theker, faire faire une simulation fiscale -par une banque ou via un logiciel adapté...


rexou

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valou_b
Pimonaute
Inscription : 07-11-2011
Messages : 2

Re : prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

Bonjour,

un grand merci pour ces deux réponses qui m'éclairent déjà un peu + sur toutes mes questions et sur les démarches que je devrais faire avant tout achat (j'espère qu'aucun de vous n'est mort étouffé après m'avoir répondu ;-)).

Enfin, je suis convaincue qu'investir dans l'immobilier est essentiel pour notre futur et celui de nos enfants, même s'il faut se serrer la ceinture pendant quelques années!

Encore merci,

Vb

rexou a écrit :

En complément à la réponse de Grmff :

- N'hésitez pas à consulter plusieurs banques ! Voire un intermédiaire du style im..theker. Les banques sont assez frileuses à accorder un prêt 100%, surtout pour un premier achat. La destination location ou occupation n'y change rien. Les banques ne font pas du social. Si vous avez déjà un bien, vous serez avantagée car présentant une garantie plus élevée. Soyez aussi attentive à toutes les obligations "annexes" de votre prêt, et pas uniquement au taux proposé. Comparez les mensualités à payer. Et attention aux assurances obligatoires qui peuvent coûter fort cher...

- Vous pouvez avoir un intérêt non négligeable à vous domicilier dans votre nouvel achat et y rester domiciliée deux ans... Quitte éventuellement à mettre en location le bien de votre compagnon durant ce temps... A voir en tout cas... La déduction du PH est un critère parmi d'autres : en région bruxelloise, possibilité d'abattement sur les droits d'enregistrement notamment.

- Au niveau de la fiscalité IPP : Pas tout à fait d'accord avec Grmff : Tant votre compagnon que vous-même étant propriétaire d'une seule habitation, celle ci est considérée fiscalement comme "habitation propre" même si vous habitez ailleurs. Le fisc considère que le loyer éventuel que vous touchez est compensé par le loyer que vous devez payer pour vous loger. En principe, le déménagement doit pouvoir se justifier par des raisons sociales, professionnelles, médicales... mais en pratique, le fisc ne pose pas de questions. Vous ne paierez donc dans tous les cas -occupation perso ou location- que le PI, sur base du RC indexé mais non majoré de 40%, le reste étant exempté -soit bénéficiant d'un abattement- (sauf comme précise Grmff si vous achetez un bien très très haut de gamme). Votre compagnon (sauf s'il a bénéficié d'un prêt social ou d'un abattement pour habitation propre dans les deux ans qui précèdent son changement de domicile éventuel) ne paiera fiscalement rien de plus qu'aujourd'hui s'il donne le seul bien dont il est propriétaire en location.

- N'hésitez pas à vous informer : plusieurs banques, le (votre futur) notaire, im..theker, faire faire une simulation fiscale -par une banque ou via un logiciel adapté...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 513

Re : prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

valou_b a écrit :

Enfin, je suis convaincue qu'investir dans l'immobilier est essentiel pour notre futur et celui de nos enfants, même s'il faut se serrer la ceinture pendant quelques années!


Conviction largement partagée !
Et particulièrement parmi les participants à ce forum.  smile


rexou

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Sebastien
Pimonaute assidu
Lieu : Belgique
Inscription : 09-08-2005
Messages : 81

Re : prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

grmff a écrit :

Si vous n'y habitez pas, vous avez un revenu immobilier de votre RC indexé augmenté de 40%, dont vous déduisez les intérêts immobiliers. Il ne reste généralement rien pendant les premières années.


Bonjour,
Pour être sur de comprendre, que puis je déduire du PH en exemple plus bas.

Je suis propriétaire je n'ai aucun emprunt, j'achète un bien pour mettre en location.
RC de l'immeuble 500 €
RC de la totalité de mes biens  1200€

Prêt de 50.000€ à 4% sur 10ans
Intérêt la première année +-1900€

Je peux déduire combien?
Je peux déduire l' ASRD?
Que puis je déduire d'autre lié à ce prêt?

Merci

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 003
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Re : prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

Votre revenu immobilier sera de
700€ indexé pour votre habitation propre., soit environ 950€. Il y a un abattement de max 3000€ sur l'habitation propre. Donc, le revenu immobilier de votre habitation propre est mis à néant: 0€ de revenus considérés pour votre habitation
propre

500€ majoré de 40% (donc un total de 700€) indexé, soit environ à nouveau 950€ de revenus immobiliers.

Total des revenus immobiliers: 950€.
Frais immobiliers: 1900€.
Revenus - frais sont négatifs.... donc mis à néant (on ne peut pas avoir de revenus immobiliers négatifs)

Par ailleurs, vous pouvez déduire le capital immobilier à titre d'épargne (long terme/majorée/etc) et l'asrd dans l'enveloppe générale des assurances vie et épargne long terme, le tout limité à environ 1900€. 50.000€ en 10 ans, cela dépasse les limites tout au long du prêt. Vous n'avez donc pas d'avantage à déduire l'ASRD.

Par contre, si vous avez déjà une assurance-vie à titre d'épargne pension, cela rentre dans la même enveloppe! L'avantage fiscal dépendra donc de votre situation fiscale réelle... Faite une simulation personnalisée sur tax-on-web ou taxweb...

Pour ce qui est de la déduction de l'asrd, il est bon de savoir que si vous la déclarez au moins une fois, en cas de décès, vos héritiers seront taxés dessus! Il est donc très rarement intéressant de la déclarer, au contraire.


Grmf!
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Stef001
Pimonaute
Inscription : 01-04-2011
Messages : 11

Re : prêt hypothécaire/fiscalité d'un bien destiné à être mis en location

grmff a écrit :


Par contre, si vous avez déjà une assurance-vie à titre d'épargne pension, cela rentre dans la même enveloppe!

Pour tout le reste je suis d'accord, mais par contre des intérêts/du capital d'emprunts ou  une asrd ne sont pas dans la même enveloppe fiscale que l'epargne pension.   
Dans cette enveloppe (1ere enveloppe du 3ème pilier), ne rentre que l'epargne-pension.
Intérêts, capital et asrd rentrent dans epargne à long terme (la 2ème enveloppe du 3ème pilier des pensions)

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