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Copro bizarre, quels statuts réels ?

Digitalex
Pimonaute
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Copro bizarre, quels statuts réels ?

Bonjour à tous

voilà, je suis copropriétaire dans une copriété classique qui fait en même temps partie d'une autre copropriété dont le statut n'est pas très clair pour moi.

Il y a donc un grand terrain contenant au total 3 immeubles à étages. L'ensemble de ce terrain appartient en copropriété aux 400 copropriétaires résidant dans les 3 immeubles.

D'autre part, chaque immeuble est divisé en deux "pavillons" qui constituent chacun une copropriété "classique", c'est à dire disposant d'une assemblée générale annuelle, d'un syndic professionel, d'un conseil de gérance etc.

Par contre, pour la copropriété globale (le terrain, le parc paysager  qui complète les immeubles, la chaufferie et les canalisations, etc) il n'y a jamais d'assemblée générale des 400 copropriétaires.  Il y a un syndic professionel qui la gère, et des réunions périodiques auxquelles seuls les syndics et présidents des 6 pavillons assistent. Cette coproriété a un compte bancaire, s'occupe des achats de mazout pour le chauffage des 400 appartements, du jardinier pour le parc paysager, du contrat d'entretien de la chaudière commune, de l'éclairage du terrain en général, etc. De plus, le syndic qui gère cette copropriété gère également une partie des pavillons.

Cette copropriété globale refacture en fin d'année les frais engagés au pro rata des quotités de chaque pavillon, qui le refacture aux copropriétaires selon le quota également.

Je suis curieux de savoir quel est le statut légal d'une telle entité, qui dispose de la gestion de cet espace et pourtant dont la gestion est faire de manière "indirecte", à savoir uniquement par les conseils de gérance des pavillons ?

Merci de m'éclairer si vous en savez plus que moi ...

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romon
Pimonaute
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

Je suis dans le même cas :

un groupe de 3 immeubles récents (2007) comprenant 2 immeubles à appartements et 1 immeuble composés uniquement de garages.

L'acte de base prévoit une seule association de CP pour le groupe.

En pratique, chaque immeuble à appartements possède sa propre ACP, son propre syndic et son propre conseil de copropriété et fait ses propres choix (assurances distinctes....). Les syndics sont bénévoles.

Le troisième immeuble (garages) appartient actuellement à un seul propriétaire (promoteur) mais chaque garage forme un lot.

Pour la partie commune aux trois immeubles (aire de circulation et de stationnement, plantations....) les frais (fort réduits actuellement) sont répartis au prorata des quotités des 3 immeubles et gérés par les conseils de copropriété des deux immeubles à appartement (réunion annuelle). Le propriétaire de l'immeuble à garages se désintéresse de la gestion mais participe aux frais

Cet état de fait existe depuis le début de la copropriété (le promoteur ayant convoqué des assemblées séparées pour les deux immeubles à appartement) et donne satisfaction  à la grande majorité des copropriétaires.

Quels sont les risques d'une telle situation, car cette gestion n'est évidemment pas conforme aux statuts.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

Pour ouvrir le débat:

Si la coordination des statuts est faite en respectant la loi ET si seulement un acte de base existe:

@romon
- Une ACP principale avec personnalité juridique, syndic, comptabilité, ….
- Deux ACP partielles sans personnalité juridique avec syndic et dans la comptabilité des sous-comptes par ACP partielle
- En plus une ACP partielle sans personnalité juridique, mais dormante (pas activé), puisque un seul CP possède tous les garage-box; dès que ce CP vend un emplacement l’ACP partielle s’active

@digitalex
- Une ACP principale avec personnalité juridique, syndic, comptabilité, ….
- Trois ou six ACP partielles sans personnalité juridique avec syndic et dans la comptabilité des sous-comptes par ACP partielle
- Pas d’ACP pour le Parc, parking, … : à intégrer dans l’ACP principale.

Remarques :

- Comptabilité : attendre l’AR avant de les fusionner

- Syndic d'une ACP partielle: peu de pouvoirs réels quand au fonctionnement de la copropriété.


Cordialement,

Luc

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Digitalex
Pimonaute
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

luc a écrit :

Pour ouvrir le débat:

Si la coordination des statuts est faite en respectant la loi ET si seulement un acte de base existe:

@romon
- Une ACP principale avec personnalité juridique, syndic, comptabilité, ….
- Deux ACP partielles sans personnalité juridique avec syndic et dans la comptabilité des sous-comptes par ACP partielle
- En plus une ACP partielle sans personnalité juridique, mais dormante (pas activé), puisque un seul CP possède tous les garage-box; dès que ce CP vend un emplacement l’ACP partielle s’active

@digitalex
- Une ACP principale avec personnalité juridique, syndic, comptabilité, ….
- Trois ou six ACP partielles sans personnalité juridique avec syndic et dans la comptabilité des sous-comptes par ACP partielle
- Pas d’ACP pour le Parc, parking, … : à intégrer dans l’ACP principale.

Remarques :

- Comptabilité : attendre l’AR avant de les fusionner

- Syndic d'une ACP partielle: peu de pouvoirs réels quand au fonctionnement de la copropriété.

dans les faits j'ai plutot l'impression que ce n'est pas ainsi que ça se passe, que les 6 ACP sont complètes et ne constituent pas des sous ACP avec une sous comptabilité, d'ou ma question de savoir quel peut etre le statut de la copro globale qui a un compte, un syndic, mais pas d'AG et pas d'acte de base commun, il y a un acte de base par ACP, donc 6 différents, dont certains sont identiques simpelement car au départ le promoteur avait fait le meme à tout le monde, et certains ont changé, d'autres non.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

Digitalex a écrit :

(..) Il y a donc un grand terrain contenant au total 3 immeubles à étages. L'ensemble de ce terrain appartient en copropriété aux 400 copropriétaires résidant dans les 3 immeubles. (...)

Je traduis cela comme un terrain indivisé en copropriété forcée avec trois immeubles, chacun avec 2 entrées (appelé pavillon).

Comme chaque ACP a un acte de base (= référence transcription différente) ils ont, contraire à ma supposition de départ (un acte de base), la personnalité juridique.

Mais ... "la copropriété globale (le terrain, le parc paysager qui complète les immeubles, la chaufferie et les canalisations, etc)" constitue l'ACP principale. Son acte de base est prioritaire sur celle des 6 autres.

Ce syndic doit d'urgence réunir l'AG (= inviter TOUS les CP avec droit de vote de tous les ACP partielles) et la remettre sur les rails. Les syndics des 6 ACP partielles ne peuvent pas représenter NI leur ACP NI les ou une partie des CP de leur ACP. Vu le mélange d'intérêts enter les syndics, il est préférable que cette AG nomme un autre syndic et un commissaire aux comptes externe.


Cordialement,

Luc

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Digitalex
Pimonaute
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

luc a écrit :

Digitalex a écrit sad..) Il y a donc un grand terrain contenant au total 3 immeubles à étages. L'ensemble de ce terrain appartient en copropriété aux 400 copropriétaires résidant dans les 3 immeubles. (...)
Je traduis cela comme un terrain indivisé en copropriété forcée avec trois immeubles, chacun avec 2 entrées (appelé pavillon).

Comme chaque ACP a un acte de base (= référence transcription différente) ils ont, contraire à ma supposition de départ (un acte de base), la personnalité juridique.

Mais ... "la copropriété globale (le terrain, le parc paysager qui complète les immeubles, la chaufferie et les canalisations, etc)" constitue l'ACP principale. Son acte de base est prioritaire sur celle des 6 autres.

Ce syndic doit d'urgence réunir l'AG (= inviter TOUS les CP avec droit de vote de tous les ACP partielles) et la remettre sur les rails. Les syndics des 6 ACP partielles ne peuvent pas représenter NI leur ACP NI les ou une partie des CP de leur ACP. Vu le mélange d'intérêts enter les syndics, il est préférable que cette AG nomme un autre syndic et un commissaire aux comptes externe.

ok merci Luc, seulement cela fait 40 ans que ça marche ainsi...
pour clarifier, ce sont les présidents des 6 pavillons et les syndics respectifs qui se réunissent pour régler les affaires de cette "grosse" copro. De plus, un des syndics gère 3 des 6 pavillons, et il est également le syndic qui gere officiellement la grosse copro. super main mise sur tout le bazar évidemment.

forcément, des voix se sont elevées a force contre cela, et en plus vu le fric que représente ce "contrat", les autres syndics des pavillons essaient, plutot que de désigner un syndic totalement indépendant, de s'approprier ce contrat si possible.

je ne sais même pas si tout cela est légal (le fait qu'il n'y ait jamais d'AG de tous les CP des 6 pavillons ensemble), etc etc...

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

Digitalex a écrit :

(...)
ok merci Luc, seulement cela fait 40 ans que ça marche ainsi...
pour clarifier, ce sont les présidents des 6 pavillons et les syndics respectifs qui se réunissent pour régler les affaires de cette "grosse" copro. De plus, un des syndics gère 3 des 6 pavillons, et il est également le syndic qui gere officiellement la grosse copro. super main mise sur tout le bazar évidemment.

Le législateur voulait avant tout responsabiliser le CP.

Si mes souvenirs sont bon (je n'ai pas de temps à vérifier les rapports parlementaires) ces pratiques (des mandataires de l'ACP partielle  représentant l'ACP partielle à l'ACP principale) ont jugé par la commission comme incompatible avec la loi, tant l'esprit que la lettre.

Digitalex a écrit :

forcément, des voix se sont elevées a force contre cela, et en plus vu le fric que représente ce "contrat", les autres syndics des pavillons essaient, plutot que de désigner un syndic totalement indépendant, de s'approprier ce contrat si possible.

Une ACP sans contrôle réel des CP. C'est un rêve pour certains syndic ... .

Digitalex a écrit :

je ne sais même pas si tout cela est légal (le fait qu'il n'y ait jamais d'AG de tous les CP des 6 pavillons ensemble), etc etc...

Comme dit plus haut c'est contraire à la loi (de 1994).

Une ACP voisine à la mienne (5 entrées - un parc - un parking souterrain - une chaufferie par entrée) fonctionnait comme cela. Elle s'est adapté à la loi. Une ACP légale a repris l'ensemble ET un nouveau syndic a été élu.

Cette fusion avait été décidé avant la loi de 2010, puisqu'ils avaient constaté que le syndic F. de ce moment s'était un peu trop rempli les poches sans accord préalable des CP dans le cadre de l'octroi d'un permis d'environnement pour le parking souterrain (appartenant à l'ACP "globale" et géré comme chez vous).


Cordialement,

Luc

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romon
Pimonaute
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

Digitalex a écrit :

luc a écrit : Pour ouvrir le débat:

Si la coordination des statuts est faite en respectant la loi ET si seulement un acte de base existe:

@romon
- Une ACP principale avec personnalité juridique, syndic, comptabilité, ….
- Deux ACP partielles sans personnalité juridique avec syndic et dans la comptabilité des sous-comptes par ACP partielle
- En plus une ACP partielle sans personnalité juridique, mais dormante (pas activé), puisque un seul CP possède tous les garage-box; dès que ce CP vend un emplacement l’ACP partielle s’active

1) Dans mon cas, les immeubles sont relativement petits : les deux immeubles à appartement se composent chacun de 8 appartements et l'immeuble de garages comprend 10 garages : dans ce cas peut-on créer des associations partielles avec personnalité juridique ou doit-on se limiter à des associations partielles sans personnalité juridique

2) Sans coordination des statuts, quelles sont les problèmes qui pourraient apparaitre si on maintient le mode de gestion actuel, contraire aux statuts et à la législation?

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luc
Pimonaute incurable
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

romon a écrit :

1) (...) doit-on se limiter à des associations partielles sans personnalité juridique
2) Sans coordination des statuts, quelles sont les problèmes qui pourraient apparaitre si on maintient le mode de gestion actuel, contraire aux statuts et à la législation?

1) vous pouvez, mais ...
- tous les CP (avec droit de vote ou non) doivent être d'accord
- le coût peut-être excessif pour des petites ACP comme la votre (changer l'acte de base initial, faire trois actes de base supplémentaires, ...) et devra être mis à charge de ceux qui le demandent.

2) Des problèmes? Beaucoup de décisions deviendront non applicable à partir du 01.09.2013 et vous serez à la merci du premier CP ou même fournisseur qui veut contester ... .


Cordialement,

Luc

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Digitalex
Pimonaute
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Re : Copro bizarre, quels statuts réels ?

luc a écrit :

Digitalex a écrit : (...)
ok merci Luc, seulement cela fait 40 ans que ça marche ainsi...
pour clarifier, ce sont les présidents des 6 pavillons et les syndics respectifs qui se réunissent pour régler les affaires de cette "grosse" copro. De plus, un des syndics gère 3 des 6 pavillons, et il est également le syndic qui gere officiellement la grosse copro. super main mise sur tout le bazar évidemment.
Le législateur voulait avant tout responsabiliser le CP.

Si mes souvenirs sont bon (je n'ai pas de temps à vérifier les rapports parlementaires) ces pratiques (des mandataires de l'ACP partielle  représentant l'ACP partielle à l'ACP principale) ont jugé par la commission comme incompatible avec la loi, tant l'esprit que la lettre.

Digitalex a écrit : forcément, des voix se sont elevées a force contre cela, et en plus vu le fric que représente ce "contrat", les autres syndics des pavillons essaient, plutot que de désigner un syndic totalement indépendant, de s'approprier ce contrat si possible.
Une ACP sans contrôle réel des CP. C'est un rêve pour certains syndic ... .

Digitalex a écrit : je ne sais même pas si tout cela est légal (le fait qu'il n'y ait jamais d'AG de tous les CP des 6 pavillons ensemble), etc etc...
Comme dit plus haut c'est contraire à la loi (de 1994).

Une ACP voisine à la mienne (5 entrées - un parc - un parking souterrain - une chaufferie par entrée) fonctionnait comme cela. Elle s'est adapté à la loi. Une ACP légale a repris l'ensemble ET un nouveau syndic a été élu.

Cette fusion avait été décidé avant la loi de 2010, puisqu'ils avaient constaté que le syndic F. de ce moment s'était un peu trop rempli les poches sans accord préalable des CP dans le cadre de l'octroi d'un permis d'environnement pour le parking souterrain (appartenant à l'ACP "globale" et géré comme chez vous).

Merci Luc, donc en gros a qui je peux m'adresser pour forcer une régularisation de tout cela ? Le probleme est que si je remue la m* personnellement je vais juste me mettre tout le monde à dos, pas exactement souhaitable vu que la situation est déjà tendue comme ça...

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