les quorums

croquette · #1 25-11-2011 18:46:57

Bonsoir à tous les pimonautes,

Le sujet sur les erreurs de calcul semble s'essouffler et j'en profite pour tenter de recueillir maintenant vos avis sur les quorums. Je ne parle pas de celui requis pour qu’une assemblée soit valable mais de ceux qu’il convient d’associer à toute proposition inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.

Je signale en préambule que la copropriété avait anticipé la loi de 2010 sur un point : depuis plusieurs années, les abstentions ne sont plus prises en compte pour le calcul des pourcentages.

L’abstention ne semblait pas liée au manque d’intérêt du propriétaire mais à une réelle volonté de ne pas influencer le résultat.

La loi du 20 juin 2010, peu différente en cela de celle de 1994, précise :

Art. 577-6. § 8. Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix … sauf si la loi exige une majorité qualifiée.

Art. 577-7. § 1. L’assemblée générale décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :

a) De toute modification aux statuts pour autant qu’elle ne concerne que la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes ;

b) De tous travaux affectant les parties communes, à l’exception de ceux qui peuvent être décidés par le syndic ;

c) Dans toute copropriété de moins de vingt lots, ….., de la création d’un conseil de copropriété

d) Du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, …

e) Moyennant une motivation spéciale, de l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui pour des raisons techniques …

2° à la majorité des quatre cinquième des voix :

a) De toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de la répartition des charges de copropriété ;

b) De la modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie de celui-ci ;

c) De la reconstruction de l’immeuble ou de la remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle ;

d) De toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir communs ;

e) De tous actes de disposition de biens immobiliers communs ;

f) De la modification des statuts en fonction de l’article 577-3, alinéa 4 ;

g) Sans préjudice de l’article 577-3, alinéa 4, de la création d’associations partielles ….

Art. 577-7. §3. Il est statué à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires sur toute modification de la répartition des quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision de l’assemblée générale de reconstruction totale de l’immeuble. ……

Ouf, je crois que c’est tout. Les choses semblent bien définies et pourtant …. wink

1) Quel est le quorum à atteindre pour modifier ou ajouter un point du règlement d’ordre intérieur ?

2) A partir de quel montant faut-il recueillir 75 % des voix pour des travaux secondaires ?

3) Quel quorum pour modifier ou ajouter de nouvelles pénalités aux mauvais payeurs ?

4) Quel quorum pour décider de transformer une zone commune en parties privatives ?
(exemple : création de nouveaux parkings)

yikes

Ma propre expérience semble montrer que :

1) peu (pas) de propositions sont faites par les propriétaires bailleurs.
2) quelques propositions sont faites par les propriétaires résidants, elles ne concernent généralement que le règlement d’ordre intérieur !
3) peu de propriétaires résidants s’intéresse aux économies d’énergie, à la sécurité, …
4) même les vices de construction n’intéressent que deux ou trois propriétaires résidants
5) les quorums à atteindre ne sont pas précisés dans l’ordre du jour.

Le cas vécu le plus « choquant » fut une proposition « du conseil de gérance » portant sur l’addition d’un point au règlement d’ordre intérieur : il fut considéré comme accepté par l’AG alors qu’il n’avait recueilli qu’un peu plus de 40% de quotités favorables ! mad

On en revient à la complaisance du syndic pour les propriétaires qui lui sont favorables ! smile

Le dialogue avec le syndic est devenu plus constructif et, à sa demande, j’ai rédigé cette année un projet d’ordre du jour pour l’assemblée générale.

Pour chacune des propositions faites à l’AG, j’ai spécifié quel était le quorum nécessaire pour que la proposition soit acceptée.

Sur base de votre expérience, pourriez-vous justifier les quorums à atteindre pour les quatre questions que je me pose ?

Merci de votre aide kiss

salutations,

luc · #21 27-11-2011 11:30:57

grmff a écrit :

Posée comme cela, la question est intéressante.
En fait, cela revient à poser la question "le ROI fait-il partie des statuts?"

OUI, il fait partie des statuts, avec l'acte de base et le règlement de copropriété.

La hiérarchie entre eux, en simplifiant et en comparant avec les textes législatives, est:

1. législateur
Constitution: Art. 577-3 à 577-14 CC

2. AG (statuts)
Loi: acte de base (acte authentique)
Arrêté Royal: règlement de copropriété (acte authentique)
Arrêté Ministériel: ROI (acte sous seing privé)

3. Syndic:
Règlement Ministériel: -

Chaque niveau doit se conformer au cadre défini par le niveau supérieur.

rexou · #22 27-11-2011 11:31:26

Pour moi, il me semble tout à fait clair que le ROI ne fait pas partie des statuts. Et qu'il est modifiable à la majorité de 50+1. Je n'ai jamais vu appliquer autre chose. Et ça me semble si logique que ce devrait être évident.

Si tel n'était pas le cas, il devrait exister une jurisprudence...

rexou · #23 27-11-2011 11:36:08

Luc, pour moi, le ROI est une annexe, un complément aux statuts... mais n'en fait pas partie intégrante. Ce ROI et ses adaptations sont exclusivement du ressort des CP.

luc · #24 27-11-2011 13:45:55

rexou a écrit :

Luc, pour moi, le ROI est une annexe, un complément aux statuts... mais n'en fait pas partie intégrante. Ce ROI et ses adaptations sont exclusivement du ressort des CP.

D'accord, c'est une manière d'expliquer, mais il reste que le ROI ne peut pas dire des choses contraire aux statuts.

Ex:
RdC: interdiction d'avoir des animaux domestiques dans toute la copropriété (immeuble et parc)
ROI: indiquer où dans le parc ils peuvent faire leurs besoins.

rexou · #25 27-11-2011 14:47:41

luc a écrit :

D'accord, c'est une manière d'expliquer, mais il reste que le ROI ne peut pas dire des choses contraire aux statuts.
Ex:
RdC: interdiction d'avoir des animaux domestiques dans toute la copropriété (immeuble et parc)
ROI: indiquer où dans le parc ils peuvent faire leurs besoins.

Il n'y a aucune incompatibilité en l'occurrence: il n'est pas interdit d'avoir des enfants ni des animaux, il est juste placé une limite à leurs activités possible dans les communs, y compris allées garages et parc. Voiture téléguidée, puis vélo... ensuite le roller et pourquoi pas le quad dans le parc et les allées de garage (les petits grandissent, ils doivent s'épanouir, non ?).

Sans prendre position, il faut admettre qu'il est normal qu'une minorité se plie aux décisions de la majorité en ce qui concerne l'organisation de la vie "communautaire". Et la distinction s'opère à 50%.

Ah, une note négative à votre exemple, Luc. Une ACP qui interdirait purement et simplement la possession d'animaux domestiques limiterait abusivement la liberté des CP et un tribunal annulerait cette interdiction si besoin.

croquette · #26 27-11-2011 17:07:38

N'oubliez pas le contexte particulier de ma résidence !

Plus de trois quarts des résidents sont des locataires et sur ce point de vue, nous en arrivons à une minorité imposant son point de vue à la majorité.

Il y a conflit de générations et les propriétaires résidants qui se permettent d'évoquer des manquements au ROI sont rapidement considérés comme de petits dictateurs.

Les propriétaires bailleurs contactent d'ailleurs bien souvent le syndic pour que l'on arrête d'ennuyer leurs locataires.

Il faut selon moi un large consensus (et donc pas 50%) pour restreindre encore un peu plus la liberté de ces locataires. smile

Moi je suis venu pour que les hommes aient la vie, pour qu'ils l'aient en abondance. - Saint Jean

salutations,

Selon moi, pour qu'une

rexou · #27 27-11-2011 18:33:08

N'oubliez pas le contexte particulier de ma résidence ! Plus de trois quarts des résidents sont des locataires et sur ce point de vue, nous en arrivons à une minorité imposant son point de vue à la majorité.

Quel contexte particulier ? Quelle minorité impose ses vues ?

Les propriétaires, résidents ou non, décident des règles à appliquer. Mais cela n'empêche que les locataires disposent des mêmes droits que les propriétaires; le statut de propriétaire n'est pas supérieur à celui d'un locataire. C'est parfois oublié...

grmff · #28 27-11-2011 18:52:08

A noter aussi que les locataires peuvent parfaitement se pourvoir en justice s'ils estiment que leurs droits sont bafoués par ce nouveau règlement.

Le règlement ne leur est applicable qu'une fois signifié... et le délai d'opposition ne court qu'à partir de cette "signification"

grmff · #29 27-11-2011 18:53:17

La question reste posée: le ROI fait-il partie des statuts?

Si oui: 75 ou 80%
Si non: 50%+1voix

luc · #30 27-11-2011 19:31:27

Le ROI doit être conforme aux dispositions de la loi, acte de base et RdC, donc 50%+1, sous condition qu’il est conforme à la loi.

Explication détaillée

Toute nouvelle disposition dans le ROI doit être préalablement repris dans l’acte de base ou le RDC, si une majorité spéciale est requise.

Origine de la confusion

Il y a une confusion énorme entre :

- d’une part le Règlement de Copropriété (RdC), qui règle le fonctionnement de l’association et

-d’autre part le Règlement d’Ordre Intérieur ROI), qui règle le fonctionnement de l’immeuble.

Depuis la loi de 1994, mais en fait plus tôt, on a voulu épargner de l’argent, éviter de faire des actes authentiques et mis toute une série de dispositions du RdC dans le ROI. C’était plus facile et moins cher …

Lors de l’achat le notaire du vendeur mettra l’acheteur en possession de l’acte de base et le règlement de copropriété, mais pas du ROI, puisque ce n’est pas un acte authentique.

Exemple concret parmis d'autres

Un exemple classique d’un ROI, se trouve sur le site Droit Belge:
Reglement ordre intérieur.pdf

1. A la page 3 de ce fichier vous trouverez en haut le texte suivant :

« Le conseil de copropriété a pour mission de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions, sans préjudice des compétences réservées au commissaire aux comptes. A cet effet, le conseil de copropriété peut prendre connaissance et copie, après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion de ce dernier ou intéressant la copropriété. En outre, sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an. ».

2. La dernière phrase de cette page 3 est :

« En cas de dépenses exceptionnelles imprévues, le syndic pourra faire appel à une provision supplémentaire, après en avoir référé au conseil de copropriété. »

3. Dans l’Art. 577-7 §1 CC vous trouverez la disposition suivante :

« Sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale, le conseil de copropriété peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à la majorité des trois quarts des voix. Une mission ou une délégation de l'assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n'est valable que pour un an. »

Francis · #31 27-11-2011 19:39:04

Il reste aussi le fait que modifier les conditions de location, ici via le ROI plus restrictif, en cours de bail peut être une cause de résiliation avec indemnités ! à utiliser avec prudence !

Le ROI ne peut pas déroger aux autres législation non plus.

croquette · #32 27-11-2011 19:55:06

La réponse de francis m'interpelle yikes

"modifier les conditions de location, ici via le ROI plus restrictif, en cours de bail peut être une cause de résiliation avec indemnités !"

Lors de la dernière AG, il a été décidé qu'un lift devait être utilisé pour tout déménagement. smile

Certains des appartements de l'immeuble sont inaccessibles, les locataires doivent obligatoirement emprunter la cage d'escaliers pour emménager ou déménager ! mad

Même les propriétaires de ces appartements ont acceptés cette proposition. tongue

salutations,

rexou · #33 27-11-2011 22:54:31

"modifier les conditions de location, ici via le ROI plus restrictif, en cours de bail peut être une cause de résiliation avec indemnités !"

Un bail bien conçu stipule que le preneur a pris connaissance du ROI et s'engage à le respecter, ainsi qu'à respecter toute modification ultérieure éventuelle. Non ?

rexou · #34 27-11-2011 23:01:48

@ Croquette : le lift obligatoire mais d'usage impossible pour certains appartements, cela invite à deux réflexions :

- le manque total d'intérêt à la gestion des CP concernés
- des règles inapplicables qui décrédibilisent l'ensemble de ce ROI

Ajoutons qu'il est inutile -pour ne pas dire stupide- d'aligner une série de contraintes ou d'interdictions s'il n'existe en parallèle aucun moyen de les faire effectivement respecter.

croquette · #35 28-11-2011 07:57:15

rexou a écrit :

Ajoutons qu'il est inutile -pour ne pas dire stupide- d'aligner une série de contraintes ou d'interdictions s'il n'existe en parallèle aucun moyen de les faire effectivement respecter.

smile - le syndic habite trop loin de la résidence : qui peut se permettre de faire respecter le ROI ?

un propriétaire résidant ? ....... parfois, s'il est TRES DIPLOMATE et que le manquement est très important.

dans tous les autres cas, cela tourne au conflit ! mad

la justesse d'un certain tact, tout en dépend. Joubert

rexou · #36 28-11-2011 12:15:08

croquette a écrit :

- le syndic habite trop loin de la résidence : qui peut se permettre de faire respecter le ROI ?
un propriétaire résidant ? ....... parfois, s'il est TRES DIPLOMATE et que le manquement est très important.
dans tous les autres cas, cela tourne au conflit !

Dans le cas de la non-utilisation d'un lift pour un déménagement, l'AG peut décider de pénalités à appliquer au CP de l'appartement concerné. Si bien sur deux témoins fiables attestent de l'infraction... et si l'usage du lift est possible ET se justifie. (Une location de meublé où le déménagement se limite à quelques cartons n'exige pas un lift.

Ce système de pénalité peut être étendu à d'autres écarts, et applicable au CP ou à l'auteur (locataire) s'il est formellement identifié. Je pense aux déjections de chiens sur la pelouse ou autre acte susceptible d'entrainer un préjudice (des frais) à l'acp. par exemple. Ou des véhicules non autorisés sur un parking privé : pose d'un sabot -si l'interdiction est clairement affichée- ou enlèvement (dépannage -aux frais et risques de l'acp- jusque sur la voie publique et une fois le véhicule sur la rue, police et dépanneuse).

Mais ces formes de sanctions sont à appliquer en dernier ressort et avec la plus grande modération. Inutile de harceler la personne âgée ou handicapée qui sort son petit chien ou de faire dépanner la voiture d'un livreur ou d'un visiteur qui peut être médecin ou infirmière...

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