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    La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    grmff
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    La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    Je suis copropriétaire dans un immeuble qui a un rez avec une extension à l'arrière du bâtiment. Sous cette extension, c'est un vide ventilé. Au dessus de cette extension, il n'y a rien.

    L'acte de base est muet sur l'aspect commun ou privatif des toitures. Il n'y a rien du tout.

    La toiture qui couvre le dernier étage sert à plusieurs copropriétaires. Elle est donc commune.

    La toiture qui couvre l'extension du rez ne sert que au rez. Est-elle commune? Ce serait un peu la même question pour la toiture de garages...

    Là où cela se complique, c'est que l'appartement du 1er étage dispose d'une large terrasse... qui fait partie de la couverture du rez et de son extension. Cette terrasse est délimitée par un muret. La limite est donc très claire. L'évacuation de l'eau de cette terrasse se fait par dessous le muret, sur la toiture qui couvre l'extension du rez.

    Là où cela s'obscurcit, c'est que nous avons une fuite dans cette évacuation, entre la terrasse du 1er et la toiture de l'extension. Comme le carrelage de la terrasse est au même niveau que la toiture, il est impossible de refaire l'étanchéité entre les deux sans intervenir sur les deux!

    Vous aurez compris que cela devient encore plus compliqué quand vous saurez que je suis propriétaire des appartements, que l'immeuble n'est pas géré comme une copropriété étant donné le peu de choses en commun, que le propriétaire du rez est un con fini qui me propose de venir boucher la sortie des eaux avec des briques (comme si les briques étaient étanches...) et que le reste ne serait pas son problème...

    Pour tout simplifier, il est en train de vendre le rez commercial à son nouveau locataire qui vient de faire des travaux de remise en état et qui compte ouvrir dans 15 jours...

    Je reviens donc avec mes questions:
    1. la toiture au dessus de l'extension est-elle commune?
    2. la terrasse de l'appartement du premier, qui couvre l'extension du rez est-elle commune?
    3. l'étanchéité sous la terrasse de l'appartement du 1er est-elle commune?
    4. Où trouver avec certitude les adresses des propriétaires si on désire lancer une assemblée générale? Un des indivisaires du rez serait à l'étranger.
    5. Ayant plus de 20% des quotités, et n'ayant pas de syndic, puis-je convoquer une assemblée générale?
    6. Si la partie adverse s'oppose à la nomination d'un syndic avec ses 40%, puis-je le nommer tout seul avec mes 60%?


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    PIM
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    Une lecture probablement utile (même si français) à ce sujet: ici


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

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    grmff
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    Merci Pim. Pas un autre avis?


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    immorp
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    A mon avis, la toiture du rez est commune.
    La terrasse aussi, mais avec un droit d'usage exclusif pour le 1er. Donc l'étanchéité est commune. Le carrelage est privatif (à charge du 1er étage)
    Pour trouver les copropriétaires, le plus simple est de demander un extrait cadastral (Et espérer qu'il est à jour..).
    Vous pouvez convoquer une AG
    Vous vous retrouverez à cette AG avec 50-50 des voix.. Le respect de la loi voudrait que le rez donne son accord pour nommer un syndic. En cas de refus, il faudra demander au Juge de Paix d'en nommer un.


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    grmff
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    Je suis dans un cas vraiment particulier.

    En effet, pour trouver les copropriétaires, je me suis basé sur l'acte de base qui définit 4 propriétés:
    1. un commerce au rez
    2. des appartements (570 millièmes)
    3. une cave à vin (12 millièmes)
    4. une cabine HT (24 millièmes)

    Pour le cadastre, les caves n'ont aucune valeur. Donc ne sont pas cadastrée (sic!)
    Pour l'enregistrement, ils se basent sur le cadastre. Une cave non cadastrée n'existe donc pas et ne peut pas être mutée (re-sic)
    Les appartements, j'en suis propriétaire.
    Le commerce, c'est bizarre, mais selon le cadastre, c'est une indivision.
    La cave a été vendue avec un des appartements. 
    Mais la cabine HT? Personne n'en sais rien... Pour le cadastre et l'enregistrement, elle n'existe pas...

    Pire: au cadastre, je découvre l'existence d'un règlement de copropriété.... et d'un acte de base rectificatif!

    J'en profite pour découvrir qu'il y a des plans de l'immeuble... et pour apprendre que le cadastre n'a pas le droit de me montrer les plans de mon propre immeuble!

    Je sens que je vais écrire un nouveau chapitre du Kafkaïsme de la copropriété...


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    luc
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    A Bruxelles les caves sont enregistré au Cadastre, même s'ils n'ont pas de quotités.

    La cabine HT: va voir à le commune. En principe ce type d'installation a un permis d'environnement classe 2 ou 3. La société d'électricité en a l'usufruit (ou analogue).


    Cordialement,

    Luc

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    Les caves sont enregistrées au cadastre parce qu'on leur donne un revenu cadastral. Ce n'est pas le cas à Charleroi où il ne leur est attribué aucune valeur de cadastre, malgré les quotités...

    Le cadastre (ou l'enregistrement) m'a suggéré de contacter ORES (le GRD)


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    immorp
    Pimonaute intarissable
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    Une cabine haute tension est en principe une partie commune. Le transfo appartient soit à la copropriété, soit à la compagnie de distribution.
    Mais si cette cabine possède une quotité dans les parties communes, c'est qu'elle n'est pas commune, mais bien privative..


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    grmff
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    C'est une cabine haute tension qui alimente toute la rue, et les rues voisines. Elle a bien des quotités...


    Grmf!
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    immorp
    Pimonaute intarissable
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    grmff a écrit :

    C'est une cabine haute tension qui alimente toute la rue, et les rues voisines. Elle a bien des quotités...

    9 chances sur 10 pour que vous ayez trouvé votre troisième copropriétaire: l'intercommunale de distribution...
    Bonne chance !


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    luc
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    Re : La toiture d'un rez est-elle partie commune?

    Et le 4ème CP est le propriétaire du commerce ... . Ce lot privatif est lui-même soumis à l'Art. 577-2, étant indivisée.


    Cordialement,

    Luc

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