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    durée du mandat syndic

    CIMES2010
    Pimonaute
    Lieu : LIEGE
    Inscription : 20-11-2011
    Messages : 7

    durée du mandat syndic

    Bonjour à tous,

    Notre copropriété doit signer le premier contrat avec notre syndic dont nous avons jusqu'à présent renouvelé chaque année le mandat pour un an.
    L'année va du 1/10/x au 30/9/x+1.
    L'A.G.O. a lieu en décembre.
    Faut-il mieux stipuler comme durée dans ce contrat: du 1/10 au 30/9/X+1 ou de l'A.G.O. X à l'A.G.O. X+1?
    Je me demande en effet ce qu'il en est de la rémunération du syndic si son mandat correspond à l'année de la copropriété puisqu'il exerce encore sa fonction en x+1 jusque décembre.
    Si l'A.G. décide alors éventuellement de changer de syndic, il pourra, je suppose, réclamer une indemnité.
    Dans le projet de contrat, une telle indemnité n'est pas fixée.
    Par expérience, que proposez-vous?

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 047
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    Re : durée du mandat syndic

    La formule la plus approprié que je connais est, si on soumet un contrat de syndic à l'approbation de l'AGO 2011:

    Durée: un an jusqu'au lendemain (à 0h) de l'AGO 2012.

    J'ai trouvé cette formule dans un jugement, dans lequel un syndic provisoire est désigné pour 2 ans.

    Il se base sur un principe de droit commun: tout changement a (juridiquement) lieu à 0h, sauf le décès.


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
    Inscription : 16-11-2010
    Messages : 137

    Re : durée du mandat syndic

    Bonjour,

    Je me permets de me "greffer" à ce post pour poser ma question car le titre me convient très bien.

    Il y a environ 2 ans, notre CP a signé un contrat d'un an avec un syndic prenant effet le 1er septembre et renouvelable annuellement au terme de la première année.Il y est prévu qu'il peut y être mis fin chaque année avec un préavis de 3 mois.

    A l'AGO de février 2011, le syndic a fait renouveller son contrat jusqu'en septembre....2012 (à vrai dire, sans que personne ne prête vraiment attention à cette date).

    Le problème c'est que devant tant de carences du syndic (qui ont d'ailleurs donné lieu à quelques messages sur ce site), une AGE a été demandée et obtenue avec beaucoup de difficultés notamment suite à l'intervention d'un avocat engagé par quelques CP.
    Nous avons mis la révocation du syndic à l'ordre du jour de cette AGE qui se tiendra fin du mois. Il est dès lors déjà acquis que les CP insatisfaits (présents ou représentés) sont majoritaires et que cette révocation pourrait être obtenue sans problème.
    MAIS certains CP se demandent si le fait de demander la révocation en janvier 2012 (date de l'AGE) alors que l'échéance du contrat est en septembre implique de devoir payer une indemnité et ce même si ce souhait de révocation est dû à des manquements évidents pour lesquels ledit syndic a été interpellé plusieurs fois (mais pas de jugement attestant de ces manquements car aucune action entamée).
    Il est clair que ce syndic, qui a eu pas mal de temps pour préparer sa "défense", sera de mauvaise foi car c'est son son mode de fonctionnement depuis le début. Les choses sont en train de s'arranger grâce à la détermination de quelques CP et non grâce à lui mais nous avons déjà compris qu'il va s'attribuer le résultat positif de nos démarches pour considérer qu'il n'a commis aucune faute.

    1.La crainte de la demande d'indemnité est-elle justifiée ? Auquel cas, le syndic pourra "sévir" encore quelques mois en toute impunité puisque les CP ne veulent plus y laisser des plumes.
    2.Comment expliquer que le syndic ait pû faire reconduire son contrat de 16 mois alors que le contrat prévoit un renouvellement annuel au terme de l'année ? Cette reconduction, bien qu'approuvée, est-elle valable ?

    Merci d'avance.

    Hors ligne

    luc
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 09-08-2004
    Messages : 5 047
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    Re : durée du mandat syndic

    1.
    a. OUI, si vous révoquez.
    - Il peut demander une indemnité devant le Tribunal de 1ère instance, mais la probabilité est minime, vu qu'il a été au moins négligent:

    Mmepims a écrit :

    ... une AGE a été demandée et obtenue avec beaucoup de difficultés notamment suite à l'intervention d'un avocat engagé par quelques CP ...

    - Par contre son risque est plus grande de devoir payer une indemnité à vous,

    b. NON, si vous nommez seulement un nouveau syndic (voir plus bas)

    2. Si vous avez un CdC (= organe de surveillance) , alors il n'a pas fait son boulot. Si vous insistez sur ce point, alors le risque que le futur ex-syndic peut recevoir une indemnité agrandit.

    En marge :

    Révocation
    En principe l’ordre du jour de votre AGE prévoit entre autres deux points :
    1. Révocation du syndic actuel
    2. Nomination d’un nouveau syndic
    Demandez au président de l’AG à inverser l’ordre des deux points. En effet, si le point 2 est voté avant le point 1, alors le point 1 devient superflue, puisque son mandat prend fin automatiquement suite au vote (positif) du point 2:

    CodeCivil a écrit :

    Art. 2006. La constitution d'un nouveau mandataire pour la même affaire, vaut révocation du premier, à compter du jour où elle a été notifiée à celui-ci.

    Indemnité
    Les dispositions suivantes du Code Civil sont à lire, ainsi que les autres du même titre (Art. 1984 à 2010) :

    CodeCivil a écrit :

    Art. 1991. Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.
      Il est tenu de même d'achever la chose commencée au décès du mandant, s'il y a péril en la demeure.

      Art. 1992. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.
      Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire.

      Art. 1993. Tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu'il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu'il aurait reçu n'eût point été dû au mandant.

      Art. 1994. Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion :
      1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un;
      2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
      Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée.


    Cordialement,

    Luc

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    Mmepims
    Pimonaute assidu
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    Messages : 137

    Re : durée du mandat syndic

    Merci Luc pour cette réponse.

    luc a écrit :

    - Par contre son risque est plus grande de devoir payer une indemnité à vous

    Non car si sa responsabilité a bien été mise en cause par l’avocat, les choses semblent s’arranger (récupération d’importants impayés suite à une vente) et c’est probablement la raison pour laquelle, contre toute attente, il accepte de convoquer une AGE plusieurs mois après la demande car, comme dit dans mon précédent message, il veut s’attribuer les fruits de ce résultat pour considérer que sa révocation n’est plus d’actualité (et certains CP entrent déjà dans son jeu).
    Si le dommage est réparé, cela n’enlève en rien le fait qu’il a été négligent (le mot est faible) et que la relation de confiance qui devrait exister entre une ACP (majorité des membres) et le syndic a disparue.
    D'un autre côté, je me demande si je ne peux pas lui réclamer en justice les frais d'avocat que j'ai dû engager pour faire entendre mes droits (ces honoraires étant "individuels" et non à chage de l'ACP).

    luc a écrit :

    b. NON, si vous nommez seulement un nouveau syndic

    Etes-vous sur à 100% de cela ???? Le changement d'ordre des points ne peut-il pas être contesté par le syndic ?

    Remarque : ce syndic va probablement « s’accrocher » car de gros travaux sont à prévoir (et donc les grosses commissions qui vont avec).

    luc a écrit :

    2. Si vous avez un CdC (= organe de surveillance) , alors il n'a pas fait son boulot. Si vous insistez sur ce point, alors le risque que le futur ex-syndic peut recevoir une indemnité agrandit.

    Tout d’abord, je dois préciser qu’il s’agit d’une petite CP.
    Il se trouve que les CP mécontents composent le CDC (c’est-à-dire des bénévoles, non spécialistes des règles de la CP comme la majorité des autres proprios, et qui se décarcassent pour celle-ci sans beaucoup de reconnaissance). C’est aussi la raison pour laquelle nous avons sollicité l’intervention de l’avocat (après mûre réflexion car ce n’est pas gratuit !) car l’absence d’action du syndic et surtout l’absence systématique d’informations demandées dans une situation problématique nous faisaient craindre l’invocation d’un défaut de surveillance de notre part (outre, bien sûr, l’intérêt personnel que nous avons dans l’affaire).
    Comment pourrait-on nous reprocher, si j’ai bien compris votre réponse, le fait qu’en AG, le syndic ait « discrètement » fait prolonger de plus d’un an son contrat (à supposer qu’il ne puisse pas le faire, ce que nous ignorions) ? A noter aussi, qu’à l’époque de cette « reconduction », les négligences, bien que déjà présentes, n’étaient pas « avérées » et que 2 mois après l’AGO, les choses se sont aggravées et nous avons demandé (valablement) la convocation d’une AGE qu’il a refusé d’organiser car il ne l’estimait pas opportune (plus tard, notre avocat l’a bien remis à sa place sur ce point).
    D’ailleurs, toujours à cette époque (il y a donc plusieurs mois), son contrat n’avait pas encore atteint l’échéance de la 2ème année fixée par le contrat (je ne sais pas si je suis claire !).

    Hors ligne

    Mmepims
    Pimonaute assidu
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    Re : durée du mandat syndic

    Question complémentaire:
    De cet article Ci, dois-je déduire qu'afin d'éviter les mensonges et la mauvaise fois du syndic, il est préférable de ne pas justifier la révocation (même si les raisons sont connues) ?

    Hors ligne

    luc
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    Re : durée du mandat syndic

    Mmepims a écrit :

    Question complémentaire:
    De cet article Ci, dois-je déduire qu'afin d'éviter les mensonges et la mauvaise fois du syndic, il est préférable de ne pas justifier la révocation (même si les raisons sont connues) ?

    Je cite une partie de cet article:

    Si, néanmoins, l'assemblée des copropriétaires motive sa décision de révocation, les motifs invoqués doivent être réels.
    Et si ce n'est pas le cas ? Alors il est considéré que cette allégation peut constituer une faute dans le chef de l'association des copropriétaires et dès lors de permettre au syndic évincé injustement d'intenter une action en dommages-intérêts.

    Un groupe de CP de voter ACP a une motivation concrète à vouloir un autre syndic, mais n'ont pas intérêt à avancer leurs arguments, tant qu'il est en place comme "homme de confiance" de l'ACP.

    Le syndic a le temps à "reclasser" les archives, avant de les remettre à son successeur. Toute lettre/fax/mail envoyée par/à lui appartient soi-disant à ses archives.

    Il est donc préférable de ne pas montrer ses cartes dès le début. Attendez qu'il vous attaque. Vous n'avez qu'à répliquer à ce moment. S'il vous attaque, puisqu'il doit avancer les provisions pour son avocat fonds lui-même.


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Mmepims
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    Re : durée du mandat syndic

    luc a écrit :

    Je cite une partie de cet article:
    Citation sad...) les motifs invoqués doivent être réels (...).

    Ils le sont réels mais la réalité de l'un n'est pas la réalité de l'autre ! Si un Juge estime qu'un syndic doit avoir tué un CP ou avoir vidé les caisses pour mériter de perdre la confiance, ces motifs ne seront pas considérés comme réels.
    Mais bon là j'exagère et je doute que ce ne soit le cas vu les dispositions relatives au mandat à titre onéreux.

    luc a écrit :

    Le syndic a le temps à "reclasser" les archives, avant de les remettre à son successeur. Toute lettre/fax/mail envoyée par/à lui appartient soi-disant à ses archives.

    C'est probablement déjà fait (pour rappel la mise en cause de sa responsabilité a été évoquée par l'avocat) !

    luc a écrit :

    Il est donc préférable de ne pas montrer ses cartes dès le début. Attendez qu'il vous attaque. Vous n'avez qu'à répliquer à ce moment. S'il vous attaque, puisqu'il doit avancer les provisions pour son avocat fonds lui-même.

    C'est ce que je compte faire et j'espère être suivie.

    Autre question (si ce n'est pas abuser): quid de la question du quittus ? Quand se prononcer sur ce point si celui-ci n'est pas à l'ordre du jour et que la révocation est immédiate ?

    Hors ligne

    luc
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    Re : durée du mandat syndic

    Mmepims a écrit :

    Autre question (si ce n'est pas abuser): quid de la question du quittus ? Quand se prononcer sur ce point si celui-ci n'est pas à l'ordre du jour et que la révocation est immédiate ?

    Donner le quitus n'est pas obligatoire et même à déconseiller dans votre cas.


    Cordialement,

    Luc

    Hors ligne

    Mmepims
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    Re : durée du mandat syndic

    luc a écrit :

    Donner le quitus n'est pas obligatoire et même à déconseiller dans votre cas.

    Oui, bien sur qu'on ne souhaite pas le donner mais je ne savais pas s'il fallait se prononcer obligatoirement sur la question avant l'éventuel départ définitif.

    Encore un grand merci pour vos conseils (ceux-ci et ceux que je trouve en général lorsque je parcoure ce forum à la recherche de réponses).

    Hors ligne

    luc
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    Re : durée du mandat syndic

    Mmepims a écrit :

    Oui, bien sur qu'on ne souhaite pas le donner mais je ne savais pas s'il fallait se prononcer obligatoirement sur la question avant l'éventuel départ définitif.

    SI le point se trouve sur l'ordre du jour.

    Le point lui-même ne doit pas se trouver annuellement sur l'OJ. C'est un point facultatif.

    L'AG a la faculté de postposer toute décision concernant le quitus en fin de mandat à une AG ultérieure et exiger un rapport écrit. Mais à cette AG les CP doivent prendre position.

    En effet suivant le Code Civil un mandataire (le syndic) doit donner rapport à la fin de son mandat et son mandant (l'AG) doit se décider (quitus ou action en dédommagement).


    Cordialement,

    Luc

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