durée du mandat syndic

Bonjour,

Je me permets de me "greffer" à ce post pour poser ma question car le titre me convient très bien.

Il y a environ 2 ans, notre CP a signé un contrat d'un an avec un syndic prenant effet le 1er septembre et renouvelable annuellement au terme de la première année.Il y est prévu qu'il peut y être mis fin chaque année avec un préavis de 3 mois.

A l'AGO de février 2011, le syndic a fait renouveller son contrat jusqu'en septembre....2012 (à vrai dire, sans que personne ne prête vraiment attention à cette date).

Le problème c'est que devant tant de carences du syndic (qui ont d'ailleurs donné lieu à quelques messages sur ce site), une AGE a été demandée et obtenue avec beaucoup de difficultés notamment suite à l'intervention d'un avocat engagé par quelques CP.
Nous avons mis la révocation du syndic à l'ordre du jour de cette AGE qui se tiendra fin du mois. Il est dès lors déjà acquis que les CP insatisfaits (présents ou représentés) sont majoritaires et que cette révocation pourrait être obtenue sans problème.
MAIS certains CP se demandent si le fait de demander la révocation en janvier 2012 (date de l'AGE) alors que l'échéance du contrat est en septembre implique de devoir payer une indemnité et ce même si ce souhait de révocation est dû à des manquements évidents pour lesquels ledit syndic a été interpellé plusieurs fois (mais pas de jugement attestant de ces manquements car aucune action entamée).
Il est clair que ce syndic, qui a eu pas mal de temps pour préparer sa "défense", sera de mauvaise foi car c'est son son mode de fonctionnement depuis le début. Les choses sont en train de s'arranger grâce à la détermination de quelques CP et non grâce à lui mais nous avons déjà compris qu'il va s'attribuer le résultat positif de nos démarches pour considérer qu'il n'a commis aucune faute.

1.La crainte de la demande d'indemnité est-elle justifiée ? Auquel cas, le syndic pourra "sévir" encore quelques mois en toute impunité puisque les CP ne veulent plus y laisser des plumes.
2.Comment expliquer que le syndic ait pû faire reconduire son contrat de 16 mois alors que le contrat prévoit un renouvellement annuel au terme de l'année ? Cette reconduction, bien qu'approuvée, est-elle valable ?

Merci d'avance.

Merci Luc pour cette réponse.

Non car si sa responsabilité a bien été mise en cause par l’avocat, les choses semblent s’arranger (récupération d’importants impayés suite à une vente) et c’est probablement la raison pour laquelle, contre toute attente, il accepte de convoquer une AGE plusieurs mois après la demande car, comme dit dans mon précédent message, il veut s’attribuer les fruits de ce résultat pour considérer que sa révocation n’est plus d’actualité (et certains CP entrent déjà dans son jeu).
Si le dommage est réparé, cela n’enlève en rien le fait qu’il a été négligent (le mot est faible) et que la relation de confiance qui devrait exister entre une ACP (majorité des membres) et le syndic a disparue.
D'un autre côté, je me demande si je ne peux pas lui réclamer en justice les frais d'avocat que j'ai dû engager pour faire entendre mes droits (ces honoraires étant "individuels" et non à chage de l'ACP).

Etes-vous sur à 100% de cela ???? Le changement d'ordre des points ne peut-il pas être contesté par le syndic ?

Remarque : ce syndic va probablement « s’accrocher » car de gros travaux sont à prévoir (et donc les grosses commissions qui vont avec).

Tout d’abord, je dois préciser qu’il s’agit d’une petite CP.
Il se trouve que les CP mécontents composent le CDC (c’est-à-dire des bénévoles, non spécialistes des règles de la CP comme la majorité des autres proprios, et qui se décarcassent pour celle-ci sans beaucoup de reconnaissance). C’est aussi la raison pour laquelle nous avons sollicité l’intervention de l’avocat (après mûre réflexion car ce n’est pas gratuit !) car l’absence d’action du syndic et surtout l’absence systématique d’informations demandées dans une situation problématique nous faisaient craindre l’invocation d’un défaut de surveillance de notre part (outre, bien sûr, l’intérêt personnel que nous avons dans l’affaire).
Comment pourrait-on nous reprocher, si j’ai bien compris votre réponse, le fait qu’en AG, le syndic ait « discrètement » fait prolonger de plus d’un an son contrat (à supposer qu’il ne puisse pas le faire, ce que nous ignorions) ? A noter aussi, qu’à l’époque de cette « reconduction », les négligences, bien que déjà présentes, n’étaient pas « avérées » et que 2 mois après l’AGO, les choses se sont aggravées et nous avons demandé (valablement) la convocation d’une AGE qu’il a refusé d’organiser car il ne l’estimait pas opportune (plus tard, notre avocat l’a bien remis à sa place sur ce point).
D’ailleurs, toujours à cette époque (il y a donc plusieurs mois), son contrat n’avait pas encore atteint l’échéance de la 2ème année fixée par le contrat (je ne sais pas si je suis claire !).

Je cite une partie de cet article:

Un groupe de CP de voter ACP a une motivation concrète à vouloir un autre syndic, mais n'ont pas intérêt à avancer leurs arguments, tant qu'il est en place comme "homme de confiance" de l'ACP.

Le syndic a le temps à "reclasser" les archives, avant de les remettre à son successeur. Toute lettre/fax/mail envoyée par/à lui appartient soi-disant à ses archives.

Il est donc préférable de ne pas montrer ses cartes dès le début. Attendez qu'il vous attaque. Vous n'avez qu'à répliquer à ce moment. S'il vous attaque, puisqu'il doit avancer les provisions pour son avocat fonds lui-même.

Donner le quitus n'est pas obligatoire et même à déconseiller dans votre cas.

SI le point se trouve sur l'ordre du jour.

Le point lui-même ne doit pas se trouver annuellement sur l'OJ. C'est un point facultatif.

L'AG a la faculté de postposer toute décision concernant le quitus en fin de mandat à une AG ultérieure et exiger un rapport écrit. Mais à cette AG les CP doivent prendre position.

En effet suivant le Code Civil un mandataire (le syndic) doit donner rapport à la fin de son mandat et son mandant (l'AG) doit se décider (quitus ou action en dédommagement).