Construction d'une veranda contre le mur de mon voisin

Il est évidemment difficile de se forger une opinion sans disposer de tous les éléments et d'une vue des lieux.

Cependant, la question, ou plutôt les questions que vous exposez sont effectivement réglées par le Code civil.

L'usage des lieux peut également être une source importante en matière de mitoyenneté.

Ainsi, dans certains lieux, est-il admis qu'un mur séparatif de deux fonds voisins est réputé mitoyen à hauteur de clôture à défaut de titre contraire.

En outre, vous semblez pouvoir établir (mais la preuve vous appartient en l'espèce) que le mur a été utile à votre fond pendant plus de trente ans, délai qui correspond à la prescription acquisitive, mais à condition que différentes conditions soient réunies : possession paisible, apparente et discontinue, à titre de propriétaire. Etant donné qu'il s'agit d'une terrasse privée, je ne suis pas convaincu de ce que la possession a été apparente pendant tout ce temps. Bref, cela pourrait être querellé.

Dans l'hypothèse où votre mur ne serait pas mitoyen, il vous est loisible de le rendre mitoyen (ce qui ne sera pas tellement cher de prime abord).

D'abord vous informez votre voisin de ce que vous entendez vous prévaloir de l'article 661 du Code civil : "tout propriétaire joignant un mur, a de même la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de sa valeur, ou moitié de la valeur de la portion qu'il veut rendre mitoyenne, et moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti".

Il ne peut s'opposer à cela.

Le prix de la mitoyenneté est fonction de la qualité des matériaux mis en oeuvre pour sa construction, depuis les fondations jusqu'à la partie qui doit être rendue mitoyenne pour la réalisation de votre projet. De cette valeur, il convient de défalquer un pourcentage du fait de la vétusté du mur. Généralement, un géomètre expert peut conseiller avantageusement les parties sur la détermination de cette valeur.

Ensuite, puisque le mur est en mauvais état, l'article 655 du Code précise que "la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun". Autrement dit, vous invitez le voisin à procéder à frais communs à la réparation du mur. Ceci étant, ne perdez pas de vue que les coûts de réparations ne valent pas forcément une dispute de voisinage.

Enfin, et c'est la dernière étape, l'article 657 du Code civil porte que "tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante quatre millimètres [...] près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée". En résumé, vous pouvez construire votre véranda contre ce mur.

Cependant, vous devez vous assurez au préalable que ce mur est en état de supporter la nouvelle construction sans conséquences pour votre voisin. Si tel n'était pas le cas, parce que les fondations ne seraient pas adéquates, ou parce qu'il n'est pas assez haut, vous pouvez le modifier, mais dans les conditions fixées par le Code civil toujours :

Un mur mitoyen étant une copropriété forcée légale, vous ne pouvez cependant modifier le mur sans le consentement de votre voisin et, en cas de refus, sans un accord de justice (vraisemblablement avec désignation d'un expert judiciaire). Pour obtenir cet accord, vous devrez pouvoir soumettre un plan technique des travaux à réaliser (reprise en sous-œuvre des fondations, hauteur de l'exhaussement, ...).

En un mot, approchez votre voisin, de préférence avec votre architecte, pour trouver un accord amiable sur le reprise de mitoyenneté.

On ne perd pas la propriété par l'écoulement du temps, mais on l'acquiert.

Votre voisin n'a donc pas perdu la propriété du mur. Tout au plus pourriez-vous faire valoir que vous avez acquis un droit sur ce même mur par l'écoulement du temps. Voyez l'art. 2262 du Code civil ('réelles' est dérivé du latin 'res' et veux dire chose --> un droit réel est donc un droit qui porte directement sur la chose, comme le droit de propriété) : "Toutes les actions réelles sont prescrites par trente ans, sans que celui qui allègue cette prescription soit obligé d'en rapporter un titre, ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi".

Ne laissez pas envenimer votre relation par une prise de position trop émotionnelle. Comme vous le précisez, vous avez les pieds dans la boue. Un accord vaut mieux qu'un procès ...