Rupture de bail 4e année - qui paie l'agence de relocation ?

Mimi32 · #1 31-01-2012 23:40:33

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement, et mon locataire vient de me remettre son préavis. Il a passé les 3 premières années d'un bail de 9 ans.

Avant ce locataire, je m'occupais moi-même de ma gestion. Mais pour ce dernier bail, je suis passée par une agence. Or cette agence a mis dans le bail (signé en 2008) deux clauses qui m'interpellent sur leur aspect légal :

1/"en cas de résiliation de la présente convention par la faute du preneur, ce dernier devra supporter tous les frais et toutes les dépenses résultant de cette résiliation, et devra payer, outre une indemnités équivalente à trois mois de loyer, les frais de remise en état, ainsi que l'entièreté des honoraires de l'expert (ou des experts) chargés de l'état des lieux de sortie locative, les loyers échus, et les honoraires, dans la limite des usages professionnels, de l'agent immobilier éventuel chargé de la relocation, pour autant que le contrat y relatif ait été enregistré dans les huit jours de la fin de la présente convention et que la mission ait abouti dans les 3 mois à dater de l'enregistrement"

2/ Dans l"article sur l'état des lieux : "l'agence XXX est mandatée pour effectuer l'état des lieux d'entrée. Elle est également mandatée poue effectuer l'état des lieux de sortie locative, à moins que l'une ou l'autre des parties ne notifie à l'autre les coordonnées de son propre expert, et ce au moins 15 jours avant la date prévue pour le constat".

Pour la clause n°1 : il me semblait avoir lu quelque part qu'il était interdit de faire payer l'agence immobilière ou les frais engendrés par la relocation (annonce etc) au locataire sortant. L'agence aurait-elle rédigé un bail avec des éléments illégaux ? Cela m'arrangerait que le locataire doive participer puisque c'est lui qui casse le bail, car à chaque locataire qui part, je dois repayer une agence, mais bon, il faut bien suivre la loi... Et je ne vois vraiment pas ce que vient faire cette histoire d'enregistrement de contrat. Quel contrat ? Celui que je signerais avec l'agence immobilière ? Cela s'enregistre, ça ? Vos avis avisés sont les bienvenus...

Pour la clause n°2 : je n'ai pas l'intention de reprendre la même agence. Ils ont été tellement mauvais lors de la conclusion du bail (bail perdu, agent aux abonnés absents,etc...) qu'ils ne m'ont même pas réclamé plus avant la facture que je n'ai pas voulu payer. Donc qui fait l'état des lieux ? Le locataire peut-il exiger que ce soit l'agence de départ ?

Mon locataire a toujours été très correct, et souhaite savoir combien il me doit. De mon côté, je souhaite également rester correcte et ne lui réclamer que ce qui légalement dû.
Je vous remercie donc par avance pour vos explications / indications

Mimi

immorp · #2 31-01-2012 23:59:39

Il ne s'agit pas ici d'une résiliation par la faute du preneur: Il vous a envoyé un préavis légal. La clause 1 nest donc pas d'application...

Ne pas payer l'agent immobilier qui vous a trouvé un locataire ? Et vous trouvez ça légal ?

PIM · #3 01-02-2012 00:01:13

- ce n'est pas une résiliation aux torts du preneur: la dite clause n'est donc pas d'application.

- si vous êtes mécontent de l'expert utilisé lors de l'ELE, parlez-en à votre locataire, de manière à ce que les cocontractants soient d'accord ensemble pour déroger à ce qui était initialement prévu.

Ps: posté en même temps qu'immorp

Mimi32 · #4 01-02-2012 11:12:51

Bonjour,

Un grand merci pour vos éclaircissements.

Juste une précision pour Immorp car je ne tiens pas à me faire une mauvaise réputation sur ce forum : je ne suis pas du style à ne payer sans raison. J'avais mandaté une agence car j'étais en séjour prolongé à l'étranger, et qu'il me paraissait plus simple de gérer ce changement de locataire par ce biais.

Voici pour votre information comment certaines agences fonctionnent.
2 mois après l'entrée dans les lieux du locataire trouvé par l'agence, j'ai dû me résoudre à envoyer un courrier recommandé au patron de l'agence :

1/ état des lieux de sortie : j'ai reçu un simple courrier de l'agent qui disait "je n'ai constaté aucun manquement, vous pouvez libérer la caution"
Or je savais que le locataire avait effectué des peintures colorées sans mon consentement, qu'il avait pris un gros chien qui avait certainement sali les tapisseries,... Le courrier avait en outre en référence un autre numéro d'appartement que le mien, mon locataire était devenu "Mr et Mme XXX", il n'y avait aucun relevé de compteurs,...

2/ nouveau bail : aucune nouvelle 2 mois après l'avoir contresigné : était-il bien enregistré ? Aucune idée... Aucune nouvelle de la constitution de la caution... Aucune nouvelle sur l'état des lieux d'entrée....

Après quelques coups de téléphone dans le vide à cet agent, un autre agent m'a indiqué que l'agent n°1 venait d'être viré, et qu'il allait reprendre mon dossier. Il m'a appris que le nouveau locataire était un copains de n°1, il n'avait pas "cherché" de locataire. Les papiers du bail étaient "introuvables".
Cela a duré 15 jours de plus pour les retrouver.

Lorsque j'ai enfin tout reçu, j'ai reçu la note : un mois de loyer + TVA, soit environ 1000 euros. Comme j'étais à l'étranger, j'avais demandé que la facture soit envoyée à mon frère. Eh bien la facture lui était adressée, nominativement. Il a fallu rouspéter à nouveau.

Et pour tous ces tracas, que j'aurais finalement évités en faisant tout moi-même comme d'habitude, j'aurais dû payer 1000 euros ?... J'ai refusé la facture, leur demandant de revoir leur note à la baisse.
Ils ne m'ont plus jamais contactée...

Et je précise qu'il s'agit d'une grosse agence, enseigne internationale avec pignon sur rue...

Alors vous comprendrez pourquoi je ne souhaite pas faire l'état des lieux de sortie avec cette agence.

Par contre avec ce nouveau changement de locataire, je songe à mettre l'appartement en gestion car je suis toujours hors Belgique, mais j'avoue que cela m'angoisse un peu : sur qui vais-je tomber ? comment trouver un gestionnaire sérieux ? je dois encore y réfléchir un peu...
Mais c'est un autre sujet...

Merci encore à vous pour vos réponses,

Cordialement

Mimi

Panchito-9340 · #5 01-02-2012 13:13:19

Et vous n'avez pas dans votre entourage et/ou votre famille, une personne de confiance, quelque peu versée dans la chose et qui pourrait s'occuper de la gestion de vos biens en votre absence?

C'est souvent, et de loin, la meilleure solution...

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