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Arriérés de paiement et l'entretien du chauffage

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 871
Site Web

Arriérés de paiement et l'entretien du chauffage

Dans ma copropriété le chauffage pour 250 appartements est à bout de souffle.

La température  descend lentement tous les jours. J'en suis actuellement à 18.4 C° (et je suis encore situé favorablement dans le bâtiment).

Grâce à des appareils électriques (et la mise en conformité en 1996 de mon installation) je peux utiliser des appareils électriques pour avoir une température plus confortable.

Dois-je me plaindre? Non, si on sait qu'il y a pire. Voir 180 000 euros d'arriérés de paiement. Un extrait:

... Du coup, tout le monde paye les pots cassés d'un manque d'entretien chronique, comme l'explique ce copropriétaire : « Je le dis, parce que moi, je suis en règle. Il y a des copropriétaires qui ne payent pas ce qui doit être payé. Et si on ne paye pas, c’est normal que le syndic n’ait pas les moyens de réaliser tout ce qui doit être réalisé.» ...

La réparation structurelle de la chaudière de ma copropriété sera faite sous la responsabilité d'un syndic judiciaire (en place depuis mi 2011 après des "obstructions"). Elle est planifié selon un CP de l'ex-pouvoir en place, pour mars (1ère phase).

L'installation n'avait plus été vérifiée par un organisme officiel depuis 2006, malgré des rappels de plus en plus insistants de l'IBGE.

Ces deux cas ne sont pas les seuls. Mais ils rappellent que sont impératifs pour éviter de telles incidents:
• Un entretien régulier par un technicien agréé
• Une inspection périodique par un expert indépendant,
• Une rénovation par une firme agréée, suivant un cahier des charges, approuvé en AG, établit par un expert indépendant.

Et cela implique aussi un fonds de réserve à la hauteur des travaux prévisibles. La loi de 2010 donne les moyens à faire cela.

Mais pourquoi le Ministre de Justice attend-il pour publier l’AR sur la comptabilité, qu’on puisse avoir l’instrument pour planifier valablement les frais de rénovation ?


Cordialement,

Luc

En ligne

dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 532

Re : Arriérés de paiement et l'entretien du chauffage

Luc,
Etes vous sûr que l'AR sur la compta ou que la loi de 2010 change quoi que ce soit sur la planification technique et financière des gros travaux ?

l'AR sur la compta va juste normalisé le plan comptable et ne change rien à la planification.

La loi de 2010 officialise les budgets dont un budget extraordinaire mais si celui-ci est presque vide ou que les CP le refuse ou ne paient pas, la loi n'est pas d'un grand secours...

C'est une bonne planification des travaux et de leurs financement est indispensable au bonne fonctionnement d'une copropriété.
La planification et son exécution sont le plus important.
Un gros fond de réserve n'est pas synonyme de bonne gestion, cela signifie plutôt que soit les travaux n'ont pas été planifiés correctement en regard de leurs financements ou éventuellement qu'ils sont bloqués par des impayés de quelques CP indélicats qui n'ont pas été découragé par la loi de 2010.

Hors ligne

luc
Pimonaute incurable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 4 871
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Re : Arriérés de paiement et l'entretien du chauffage

Oui, surtout en ce qui concerne:

1. La responsabilisation concrète
- du syndic
- du CP
- de l'AG
- commissaire aux comptes

2. l'amortissement ou méthode analogue, qui rendra le lien entre les comptes annuels et le fonds de réserve visible, calculable et compréhensible.


Principe

Le plan comptable, qui sera imposé par l'AR, est une structure minimale, qui devra être suivie dans tous les ACP et permettra de comparer les comptes entre eux (= comparer des appartements pour choisir laquelle que vous voulez acheter).


Exemple fictif et indirect

PS: indirect = je parle d'entretien et pas de rénovation pour des motifs pratiques.

1. Le plan comptable minimal impose le compte suivant:
613 Frais d'entretien ascenseurs

2. La copropriété a deux ascenseurs (un par entrée), dont les frais sont mis à charge des CP selon l'entrée qu'ils utilisent. Suite à cela le règlement de copropriété dans son annexe "Plan Comptable de l'ACP", approuvé par l'AG, impose au syndic les comptes suivants:
613 Frais d'entretien ascenseurs
6131 Frais d'entretien de l'ascenseur de l'entrée A
6132 Frais d'entretien de l'ascenseur de l'entrée B

3. Les comptes annuels détaillés, qui servent à l'établissement du décompte périodique, reprendront les comptes 6131 et 6132. Ces comptes reprennent  tous les opérations (recettes et dépenses) concernant l'entretien des ascenseurs et le détaul est rendu disponible par la voie du site web de l'ACP.

4. Le comptes annuels, tel que imposés par l'AR, ne reprendront que le compte 613, avec le total des comptes 6131 et 6132. Les comptes sans mouvement ne seront pas repris, donc ce compte 613 ne sera pas utilisé dans des ACP sans ascenseur.

Rappel cet exemple est fictif quand à la numérotation du compte.

Un exemple quand à la rénovation est un peu plus complexe, et ne peut pas être traité dans le cadre de ce forum. Mais dès qu'un exemple concret est disponible quelque part sur l'internet je vous donnerai volontiers le lien. Il est fort probable que je ferai l'exercice réel pour la chaufferie de mon ACP vers le mois de mai, quand tous les données seront disponibles. Les chiffres seront rendu anonymes et fictif, mais la méthode sera visible et expliqué.


Cordialement,

Luc

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