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Discussions entre juristes à propos des contrats-type de l'Ipi

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Discussions entre juristes à propos des contrats-type de l'Ipi

L'IPI propose sur son site des contrats-type, essentiellement dans le cadre de la relation contractuelle entre "consommateurs" et agents immobiliers.

Ces modèles IPI ont été vérifiés par le Service public fédéral Economie et tiennent compte de l'AR du 12 janvier 2007, initié à l'époque notamment par la Ministre fédérale Freya vandenBossche, qui se drapait dans la prétendue  défense du consommateur face à ces voyous d'agents immobiliers, qu'il fallait enfin mettre au pas (je n'exagère pas: je l'ai entendu de mes propres oreilles, sortant de sa jolie bouche).

Il en est sorti cet AR bricolé, pondu dans l'urgence, et, comme prévu à l'époque, cela allait générer des crèpages de chignon entre juristes bien intentionnés: voilà donc qui est fait (même s'il a fallu attendre 5 ans... pour le lire) et on n'est pas sorti de l'auberge (la dite Freya ayant depuis lors quitté les terres fédérales, ne s'en soucie plus).

Si la matière vous intéresse, voici les liens concernés:

- "Les contrats-types proposés par l´I.P.I. : à revoir impérativement
Par Laurent Collon (Xirius)"
publié le Mercredi 25.01.12: http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=685

- "[DROIT DE RÉPONSE] Les contrats types proposés par l´IPI: le juste équilibre entre les droits et obligations des agents, des consommateurs et des tiers"
Par Carole De Ruyt
publié le Mercredi 08.02.12:
http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=689

(Le texte de l'AR relatif à l'usage de certaines clauses dans les contrats d'intermédiaire d'agents immobiliers est disponible sur PIM à cette page-ci)


Erik DECKERS
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Re : Discussions entre juristes à propos des contrats-type de l'Ipi

Suite (sans fin ?) de la discussion entre juristes à ce sujet.

L'avocat spécialisé en droit immobilier, Laurent Collon, qui a initié ce débat répond au droit de réponse de l'IPI.

http://www.droitbelge.be/news_detail.asp?id=691

Je cite:

"Droit de réponse de l´I.P.I. : tout sauf convaincant
Par Laurent Collon (Xirius)
Jeudi 01.03.12

L’Institut Professionnel des agents Immobiliers a publié le 8 février 2012 un droit de réponse (Les contrats types proposés par l´IPI: le juste équilibre entre les droits et obligations des agents, des consommateurs et des tiers) en rapport à l’article que nous avons publié le 25 janvier 2012 (les contrats-types proposés par l’IPI : à revoir impérativement), qui critiquait le contrat-type diffusé par lui sur son site internet.

Ce droit de réponse fait tout sauf convaincre.


1. exposé préalable

L’I.P.I. précise que le but poursuivi par la mise en ligne de contrats-types est d’intégrer des clauses « impérativement obligatoires » - ce qui est un pléonasme ! – de manière à permettre aux agents immobiliers de faire valoir leurs droits devant les tribunaux tout en garantissant aux consommateurs et candidats-acquéreurs ou locataires un respect des règles en vigueur.

L’I.P.I. croit par ailleurs pouvoir se fonder sur la circonstance que ces contrats-types ont été vérifiés par le Service Public Fédéral de l’Economie pour en déduire qu’ils sont parfaits.

Tel n’est évidemment pas le cas et le but de la présente note est d’achever de convaincre définitivement le lecteur de ce qu’il n’a pas intérêt à adhérer, dans la pratique, aux contrats-types proposés par l’Institut.


2. quant à l’exclusivité

L’I.P.I. ne convainc pas en affirmant que sa clause actuelle, relative à l’exclusivité, ne prête à aucune interprétation.

Nous persistons à soutenir que, dans l’état actuel du libellé de la clause, il n’est pas acquis que le commettant ne puisse pas rechercher, lui aussi, un candidat à l’opération.

L’attribut « seul » n’exclut pas cette hypothèse, contrairement à ce que soutient l’I.P.I.

Cet attribut peut en effet ne s’appliquer qu’aux agents immobiliers et signifier que l’agent consulté est le « seul » à pouvoir intervenir.

Cet attribut n’exclut donc pas – nous le maintenons – l’intervention du commettant lui-même dans la recherche du candidat-locataire ou acquéreur.

Il eut été nettement préférable de le préciser sans la moindre ambiguïté.


3. quant à la résiliation anticipée

Il est regrettable que l’I.P.I. tente de justifier du libellé actuel de la clause de résiliation anticipée par le recours au texte de l’article 2.9. de l’Arrêté Royal du 12 janvier 2007.

Primo, cette disposition légale ne contient pas le texte d’une clause à insérer obligatoirement dans les contrats de courtage.

Secundo, l’I.P.I. aurait été bien inspiré d’utiliser le texte de sa réponse dans la clause concernée plutôt que dans un droit de réponse …

L’idée est en effet de préciser, dans le texte du contrat, qu’une partie peut mettre fin de manière anticipée audit contrat moyennant le paiement d’une indemnité de résiliation anticipée, ce « sans qu’un quelconque motif soit exigé ».

Dans l’état actuel du libellé de la clause concernée, telle que retenue par l’I.P.I., nous maintenons qu’un commettant mal intentionné puisse considérer que, par le seul fait qu’il invoque un motif, il peut échapper à l’obligation de payer l’indemnité de résiliation anticipée prévue par la même clause.

Ensuite, il n’y a aucune raison et rien n’interdit que cette clause de résiliation anticipée puisse également être mise en œuvre par l’agent immobilier, contrairement à ce que soutient l’I.P.I.

Par ailleurs, nous n’avons jamais indiqué qu’il convenait que le consommateur invoque l’existence d’une faute dans le chef de l’agent immobilier pour pouvoir renoncer anticipativement à la convention.

Un tel reproche dans le chef de l’I.P.I. n’est tout simplement pas sérieux !

Ce que nous avons indiqué, c’est qu’il est toujours possible à une partie contractante de mettre fin de manière anticipée à la convention sans devoir payer d’indemnité en cas de manquement grave de l’autre partie.

Il s’agit là d’une application de l’article 1184 du Code civil, principe élémentaire de notre droit des contrats.

Enfin, il est contradictoire, dans le chef de l’I.P.I., de soutenir qu’il a veillé, par ce contrat-type, à éviter des conflits entre les agents immobiliers et ses clients en prévoyant des clauses claires pour, d’autre part, renvoyer à …l’appréciation du Juge quant au point de savoir sur quel prix l’indemnité de résiliation anticipée doit être fixée.

Il eut évidemment été préférable de le prévoir de manière claire dans le contrat, ce qui aurait permis, précisément, d’éviter le conflit et ainsi le recours aux tribunaux.


4. quant à la rémunération de l’agent immobilier

Les explications données par l’I.P.I. pour tenter de justifier son texte sont surprenantes. C’est un euphémisme.

Tout d’abord, ce n’est évidemment pas parce que le texte légal évoque la possibilité d’un droit à rémunération de l’agent dans l’hypothèse où il obtient une offre « valable », que l’I.P.I. doit se satisfaire de cet adjectif lorsqu’il prend la responsabilité de publier un contrat-type.

L’adjectif « valable » fait tout sauf supprimer l’interprétation.

En effet, ce qui est valable pour l’un peut ne pas l’être pour l’autre.

Il est regrettable que l’I.P.I. ne s’en rende pas compte !

Ce qui eut dû être précisé est un droit à rémunération de l’agent immobilier dans l’hypothèse où il obtient une offre atteignant ou dépassant le prix minimum revendiqué par le propriétaire tel que ce prix figure dans la clause ad hoc de la convention de courtage.

Ni plus ni moins.

Et, à nouveau, il est pour le moins surprenant que l’I.P.I. envisage le recours à l’appréciation du Juge pour déterminer si une offre est « valable » ou non alors que l’objectif que doit atteindre le contrat bien rédigé est, précisément, d’éviter le conflit.

Enfin, à propos du droit à rémunération dans l’hypothèse de la survenance d’une « condition », il est tout simplement ahurissant de lire que l’I.P.I. s’estime à l’abri de tout reproche par le fait qu’il s’est appuyé sur le texte de l’Arrêté Royal du 12 janvier 2007 alors que, quelques mots plus loin, il affirme que la formulation de ce texte légal n’est pas « heureuse ».

Il appartenait à l’I.P.I. de clarifier les choses dans son contrat-type, clarification qui n’emportait aucunement la nullité du texte, contrairement à ce qu’il soutient.

Pour rappel, il eut fallu préciser que l’agent immobilier n’a pas droit à rémunération dans l’hypothèse de la survenance d’une condition suspensive (ou éventuellement résolutoire).


5. conclusion

En conclusion, nous maintenons plus que jamais les propos tenus dans notre article initial.

Nous déconseillons vivement tant aux agents immobiliers qu’aux consommateurs de recourir au texte-type de l’I.P.I. tant que celui-ci n’est pas corrigé et ne donne pas satisfaction.

Notre point de vue est péremptoire, et il est donc exclu que nous répondions encore à quelque réaction que ce soit en provenance de l’Institut.





Laurent Collon ([email protected])
Avocat spécialisé en droit immobilier

Xirius – Avocats"

(fin de citation)


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