fonds de réserve et fonds de roulement

Les deux comptes distincts sont obligatoires depuis la nouvelle loi de 2010

Exact.

En plus il faut aussi pour les points proposé (grands travaux, aller en appel contre un jugement, ...)  joindre uen proposition de budget prévisionnel par variante.

Avec le PV des décisions le syndic peut alors envoyer une budget consolidé, qui indique en plus les paiements par période et par quotité.

Les copropriétaires versent leurs charges et les appels de fonds (souvent en même temps) sur le compte de l'acp et le syndic transfère sur un compte séparé les fonds de réserve.  c'est plus simple comme comptabilité de n'avoir vers le compte "fonds de réserve" que des mouvements avec le compte courant "normal" de l'acp.

dach a écrit

Non, il n'est pas OBLIGATOIRE  qu'il y ait correspondance entre le budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles et le fond de réserve.
Vous pouvez très bien alimenter annuellement le fond de réserve d'un montant identique chaque année même si le budget pour frais extraordinaires est de zéro euro.
C'est pour cela qu'il s'appelle "réserve", même si les travaux ont lieu plusieurs années plus tard.

Par contre, la correspondance doit avoir lieu entre le fond de roulement et le budget pour les charges communes

Le fonds de réserve est nécessaire, tout comme le budget prévisionnel.

Mais dire que l'ACP n'est pas une banque est en fait confondre le rôle de l'ACP (gestion et conservation du bien immeuble en copropriété forcée) avec celle de la banque (gestion d'argent d'autrui).

Dans le temps (avant l'Expo 58) ma mère épargnait de l'argent en mettant chaque mois un montant spécifique dans des enveloppes. Elle mettait les enveloppes dans un petit coffre. A fur et mesure ces enveloppes ont été remplacés par des carnets d'épargne (un pour ce qui était à payer annuellement et un par objet, pour les frais à payer dans quelques années, par exemple les mariages des 6 enfants, ... ).

La fonction d'épargne pour des travaux planifiés

La fonction de mettre de l'argent de coté à été confié dans le contexte de la copropriété à l'ACP et pas au CP individuel. La conservation  de la copropriété ne peut pas dépendre de l'état financier d'un (groupe de) CP et la manière qu'ils gèrent leur budget prévisionnel privé.

Les "enveloppes", donc les comptes d'épargne, ..., sont à gérer par l'ACP, et donc par le syndic bénévole/pro de l'ACP.

Ce syndic doit garantir ces fonds, pour que dans le cas d'une fraude par lui ou un de ses employés l'argent soit remboursé par son assurance.

Il y a dans ce contexte deux problèmes:
1. les assurances RC des AI pro sont dans ce contexte insuffisante, puisque leur déontologie est "un peu" minimale dans ce contexte.
2. trop de CDC se mêlent encore de la gestion technique de ces fonds (signatures, ...), en croyant protéger les fonds de l'ACP, mais en fait en rendant le syndic irresponsable. En cas de fraude du syndic ils en seront responsable !!!

UNE solution possible

1. dans le cahier des charges du syndic spécifier le montant moyen et maximal des fonds sur les comptes;
2. exiger que le candidat-syndic vous (= TOUS les CP) donne la preuve qu'il est assuré en cas de fraude;
3. exiger que le commissaire aux comptes soit automatiquement destinataire des changements de cette assurance (par la voie de l'assureur);
4. donner le commissaire aux comptes le droit statutaire à convoquer l'AG et/ou envoyer un rapport urgent par la voie du conseil de copropriété.

Attitude corporatiste de l'IPI

Il est un fait que tout ceci n'aurait pas été un problème si l'IPI avait fait son travail en élaborant une déontologie à la mesure de ses clients et pas à la mesure de ces membres.

Et en vérifiant annuellement les données des polices d'assurances des AI par voie informatique. Ce système est déja possible depuis des années, mais l'IPI donne préférence à des campagnes publicitaires .... au lieu de se concentrer sur sa mission principale.

Solution structurelle

Considérer la fonction de le syndic (et le régisseur) comme un fonction qui gère l'argent d'autrui. Et appliquer les critères existants pour ce type de métier. Cela a été la proposition de l'IRE et autres en janvier 2008 lors de l'audition au Parlement, ... mais rejeté vigoureusement par l'IPI/ABSA/CIB/... . Pourquoi?

Peut-être par ce qu'exercer le métier de courtier en assurance (ou similaire) deviendrait impossible? 

Ou?

Je me suis peut-être mal fait comprendre. Je vais tenter de développer:
Je ne critique pas le fait d'envisager l'échelonnement des provisions sur plusieurs années précédent la dépense probable, mais le fait provisionner des réserves sans objet pour jouer les pompiers.

Dans l'exemple des grosses réparations aux balcons, on peut raisonnablement imaginer que les dégradations ont été constatés au fils des ans. Donc après les premiers constats, on pourrait planifier de grosse réparation pour dans 5 ans et échelonner sur les 5 années précédentes les appels de fonds correspondants selon le souhait de l'AG.

Dans le cas d'une toiture, la nécessité du renouvellement de la couverture est fort probable après un certain nombres d'années en fonctionne du type de couverture  (15 ans pour du bitume, 50 pour la terre cuite, plus les couvertures métalliques)
Donc en fonction de la vétusté, des appels de fonds peuvent être planifiés.

Le Centre Scientifique et Technique de la Construction, par exemple, donne des indications sur la durée de vie des éléments d'un bâtiment.

Comme je l'ai sous entendu dans mon post précédent, la chaudière aussi à sa durée de vie et son remplacement peut (doit) être prévu spécifiquement au budget concerné plusieurs année avant.

Pour être plus claire, le budget du fond de roulement devrait concerner les 5 années suivantes et les dates et montants des provisions étalés en fonction des besoins. Le professionnel doit se concentrer sur la confection des budgets qu'il soumet à l'AG pas sur la taille du compte en banque. En justifiant correctement les provisions, le syndic peux réduire le risque d'impayés.

Dans mon ACP, certains CP préfèrent payer un montant mensuel fixe au lieu de montants variables aux dates planifiées. Avec des budgets bien élaborés, les 2 choix sont possibles pour les CP.

Concernant l'usage du 'compte épargne', si faute de mieux, c'est effectivement le bon choix pour y déposer un fond de réserve justifié, les intérêts sont peu élevés et taxés (Contrairement au  'compte épargne' à la plupart des CP).

Luc à écrit 
"En effet le fonds de réserve sans objet concret ne devrait pas exister. Pour les ACP de 20 Appt et + ce sera moins le cas dès que l’AR sur le plan comptable minimal sera publié.

Je ne suis pas d'accord.  Il faut une réserve adaptée à la taille de l'immeuble et tenant compte de ses sp^écificité (age, type de construction, état général, etc.)
un exemple:  une petite copropriété de 20 lots, bâtiment des années '70, globalement en bon état et faisant régulièrement l'objet de rénovation.  Chaudière au fuel avec production d'eau chaude sanitaire.   Le boiler, qui a une 15aine d'années se rompt d'un coup.  Le remplacement à l'identique ne peut se faire et il faut (et vaut mieux) passer à un systeme avec réservoir de stokage et échangeur à plaques.  Coût: 14.000 €  Faut-il attendre une décision en ag extraordinaire et la versement des 14.000 € pour entreprendre le travail et laisser 20 appartements sans eau chaude pendant 2 mois.  Le travail rentre dans les travaux urgents pouvant être décidés par le syndic.  En 8 jours tout était reglé grace à un fonds de réserve.

Maintenant, j'admet volontier qu'il ne faut pas alimenter un fonds de réserve pour le plaisir et hors de proportion avec la taille de l'immeuble.  Le contraire est vrai.  Je me souviens d'une acp dans le centre de bxl, 100 appartements et 5 commerces, qui fonctionnait (très mal) sans aucun fonds de réserve et qui s'est cassé la g....

En fait on est d'accord. L'AR, encore à publier mais dont les normes existent depuis 1975, va le prouver.