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fonds de réserve et fonds de roulement

Zlurp
Pimonaute intarissable
Inscription : 31-10-2008
Messages : 727

fonds de réserve et fonds de roulement

Bonjour,

Notre nouveau syndic nous demande de payer le fonds de réserve et le fonds de roulement sur un même compte.
Est-ce légal, ne faut-il pas 2 comptes distincts ?

Merci


zlurp

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cmottard
Pimonaute assidu
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

oui effectivement il faut 2 comptes bien distincts (!)

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Est-ce légal, ne faut-il pas 2 comptes distincts ?

Les deux comptes distincts sont obligatoires depuis la nouvelle loi de 2010


bada

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Il me semble aussi obligatoire que ces appels de fonds correspondent aux budgets respectifs.
Un budget pour le fonds de roulement et un budget pur le fonds de réserve.
Budgets votés avant leurs entrées en vigueur.

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luc
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :

Il me semble aussi obligatoire que ces appels de fonds correspondent aux budgets respectifs.
Un budget pour le fonds de roulement et un budget pur le fonds de réserve.
Budgets votés avant leurs entrées en vigueur.

Exact.

En plus il faut aussi pour les points proposé (grands travaux, aller en appel contre un jugement, ...)  joindre uen proposition de budget prévisionnel par variante.

Avec le PV des décisions le syndic peut alors envoyer une budget consolidé, qui indique en plus les paiements par période et par quotité.


Cordialement,

Luc

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grmff
Pimonaute non modérable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Je déconseille de demander de verser les fonds de réserve sur le compte fond de réserve. Les propriétaires n'ont jamais la discipline de le faire (et ils n'y comprennent généralement que dalle) et cela fichera un bordel pas possible dans la comptabilité.

Mais bon. Chacun fait son lit comme il se couche...


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Les copropriétaires versent leurs charges et les appels de fonds (souvent en même temps) sur le compte de l'acp et le syndic transfère sur un compte séparé les fonds de réserve.  c'est plus simple comme comptabilité de n'avoir vers le compte "fonds de réserve" que des mouvements avec le compte courant "normal" de l'acp.


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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PIM
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Sauf erreur de ma part, la loi, dans sa dernière mouture, prévoit:

"5° -  d’administrer les fonds de l’association des copropriétaires ; dans la mesure du possible, ces fonds doivent être intégralement placés sur divers comptes, dont obligatoirement un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct  pour le fonds de réserve ; tous ces comptes doivent être ouverts au nom de l’association des copropriétaires ; "

L'obligation de placer sur un compte distinct incombe au syndic. Il n'en résulte pas, à mon sens, une obligation pour chaque coproprio de verser lui-même séparément sur chaque compte distinct.

Le décompte par exemple trimestriel d'appel de fonds peut globaliser le fonds de roulement à concurrence de x euros et du fonds de réserve à concurrence de y euros: c'est au syndic à transférer ensuite au compte spécifique concerné les fonds revenant aux fonds de réserve.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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bada
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit

Il me semble aussi obligatoire que ces appels de fonds correspondent aux budgets respectifs. Un budget pour le fonds de roulement et un budget pur le fonds de réserve. Budgets votés avant leurs entrées en vigueur.

Non, il n'est pas OBLIGATOIRE  qu'il y ait correspondance entre le budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles et le fond de réserve.
Vous pouvez très bien alimenter annuellement le fond de réserve d'un montant identique chaque année même si le budget pour frais extraordinaires est de zéro euro.
C'est pour cela qu'il s'appelle "réserve", même si les travaux ont lieu plusieurs années plus tard.

Par contre, la correspondance doit avoir lieu entre le fond de roulement et le budget pour les charges communes


bada

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

bada a écrit :

Vous pouvez très bien alimenter annuellement le fond de réserve d'un montant identique chaque année même si le budget pour frais extraordinaires est de zéro euro.

La copropriété n'est pas une banque. Comment justifier de thésauriser des apports sans que les emplois correspondant ne soient pas planifiés ?
La bonne gestion doit prévoir les travaux à plus d'un an et donc un budget sur plusieurs années.
Si l'on a besoin vite-vite d'argent pour remplacer la chaudière commune, c'est que les entretiens n'ont pas été fait correctement et/ou que sa vétusté n'a pas été prise en compte par le syndic suffisamment tôt.
Avoir des réserves "au cas où quelque chose arriverait quelque part" ne me semble pas très professionnel.

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luc
Pimonaute incurable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :

La copropriété n'est pas une banque.
Comment justifier de thésauriser des apports sans que les emplois correspondant ne soient pas planifiés ?

Le fonds de réserve est nécessaire, tout comme le budget prévisionnel.

Mais dire que l'ACP n'est pas une banque est en fait confondre le rôle de l'ACP (gestion et conservation du bien immeuble en copropriété forcée) avec celle de la banque (gestion d'argent d'autrui).

Dans le temps (avant l'Expo 58) ma mère épargnait de l'argent en mettant chaque mois un montant spécifique dans des enveloppes. Elle mettait les enveloppes dans un petit coffre. A fur et mesure ces enveloppes ont été remplacés par des carnets d'épargne (un pour ce qui était à payer annuellement et un par objet, pour les frais à payer dans quelques années, par exemple les mariages des 6 enfants, ... ).

La fonction d'épargne pour des travaux planifiés

La fonction de mettre de l'argent de coté à été confié dans le contexte de la copropriété à l'ACP et pas au CP individuel. La conservation  de la copropriété ne peut pas dépendre de l'état financier d'un (groupe de) CP et la manière qu'ils gèrent leur budget prévisionnel privé.

Les "enveloppes", donc les comptes d'épargne, ..., sont à gérer par l'ACP, et donc par le syndic bénévole/pro de l'ACP.

Ce syndic doit garantir ces fonds, pour que dans le cas d'une fraude par lui ou un de ses employés l'argent soit remboursé par son assurance.

Il y a dans ce contexte deux problèmes:
1. les assurances RC des AI pro sont dans ce contexte insuffisante, puisque leur déontologie est "un peu" minimale dans ce contexte.
2. trop de CDC se mêlent encore de la gestion technique de ces fonds (signatures, ...), en croyant protéger les fonds de l'ACP, mais en fait en rendant le syndic irresponsable. En cas de fraude du syndic ils en seront responsable !!!

UNE solution possible

1. dans le cahier des charges du syndic spécifier le montant moyen et maximal des fonds sur les comptes;
2. exiger que le candidat-syndic vous (= TOUS les CP) donne la preuve qu'il est assuré en cas de fraude;
3. exiger que le commissaire aux comptes soit automatiquement destinataire des changements de cette assurance (par la voie de l'assureur);
4. donner le commissaire aux comptes le droit statutaire à convoquer l'AG et/ou envoyer un rapport urgent par la voie du conseil de copropriété.

Attitude corporatiste de l'IPI

Il est un fait que tout ceci n'aurait pas été un problème si l'IPI avait fait son travail en élaborant une déontologie à la mesure de ses clients et pas à la mesure de ces membres.

Et en vérifiant annuellement les données des polices d'assurances des AI par voie informatique. Ce système est déja possible depuis des années, mais l'IPI donne préférence à des campagnes publicitaires .... au lieu de se concentrer sur sa mission principale.

Solution structurelle

Considérer la fonction de le syndic (et le régisseur) comme un fonction qui gère l'argent d'autrui. Et appliquer les critères existants pour ce type de métier. Cela a été la proposition de l'IRE et autres en janvier 2008 lors de l'audition au Parlement, ... mais rejeté vigoureusement par l'IPI/ABSA/CIB/... . Pourquoi?

Peut-être par ce qu'exercer le métier de courtier en assurance (ou similaire) deviendrait impossible? 

Ou?


Cordialement,

Luc

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit

La bonne gestion doit prévoir les travaux à plus d'un an et donc un budget sur plusieurs années. Si l'on a besoin vite-vite d'argent pour remplacer la chaudière commune, c'est que les entretiens n'ont pas été fait correctement et/ou que sa vétusté n'a pas été prise en compte par le syndic suffisamment tôt. Avoir des réserves "au cas où quelque chose arriverait quelque part" ne me semble pas très professionnel.

Votre vision n'est pas très prévoyante à long terme. Et l'année, où il faudra soit réparer les balcons ou refaire la toiture, ce qui entrainera de gros frais, vous allez subitement demander à chaque CP une somme importante que certains seront incapables de payer ou se feront tirer l'oreille pour payer.

Votre exemple de la chaudière me fait rire car vous pouvez avoir une chaudière de 30 ans bien entretenue et chaque année, on peut penser qu'elle fonctionnera encore l'année suivante et encore la suivante etc... mais il arrivera que malgré ces bons entretiens, elle finira un jour par claquer, MALGRÉ les bons entretien et comme vous n'avez pas été prévoyant (pas d'argent dans un fond de réserve), il faudra solliciter brutalement les CP et...leur portefeuille.

La copropriété n'est pas une banque.

L'argent destiné au fond de réserve est versé sur un compte bancaire (dans une banque) et pas sous le matelas du syndic. Et un bon gestionnaire, le placera sur un compte d'épargne en attendant d'être utilisé.


bada

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dach
Pimonaute intarissable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Je me suis peut-être mal fait comprendre. Je vais tenter de développer:
Je ne critique pas le fait d'envisager l'échelonnement des provisions sur plusieurs années précédent la dépense probable, mais le fait provisionner des réserves sans objet pour jouer les pompiers.

Dans l'exemple des grosses réparations aux balcons, on peut raisonnablement imaginer que les dégradations ont été constatés au fils des ans. Donc après les premiers constats, on pourrait planifier de grosse réparation pour dans 5 ans et échelonner sur les 5 années précédentes les appels de fonds correspondants selon le souhait de l'AG.

Dans le cas d'une toiture, la nécessité du renouvellement de la couverture est fort probable après un certain nombres d'années en fonctionne du type de couverture  (15 ans pour du bitume, 50 pour la terre cuite, plus les couvertures métalliques)
Donc en fonction de la vétusté, des appels de fonds peuvent être planifiés.

Le Centre Scientifique et Technique de la Construction, par exemple, donne des indications sur la durée de vie des éléments d'un bâtiment.

Comme je l'ai sous entendu dans mon post précédent, la chaudière aussi à sa durée de vie et son remplacement peut (doit) être prévu spécifiquement au budget concerné plusieurs année avant.

Pour être plus claire, le budget du fond de roulement devrait concerner les 5 années suivantes et les dates et montants des provisions étalés en fonction des besoins. Le professionnel doit se concentrer sur la confection des budgets qu'il soumet à l'AG pas sur la taille du compte en banque. En justifiant correctement les provisions, le syndic peux réduire le risque d'impayés.

Dans mon ACP, certains CP préfèrent payer un montant mensuel fixe au lieu de montants variables aux dates planifiées. Avec des budgets bien élaborés, les 2 choix sont possibles pour les CP.

Concernant l'usage du 'compte épargne', si faute de mieux, c'est effectivement le bon choix pour y déposer un fond de réserve justifié, les intérêts sont peu élevés et taxés (Contrairement au  'compte épargne' à la plupart des CP).

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luc
Pimonaute incurable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

dach a écrit :

Je ne critique pas le fait d'envisager l'échelonnement des provisions sur plusieurs années précédent la dépense probable, mais le fait provisionner des réserves sans objet pour jouer les pompiers.

En effet  le fonds de réserve sans objet concret ne devrait pas exister. Pour les ACP de 20 Appt et + ce sera moins le cas dès que l’AR sur le plan comptable minimal sera publié.

Un exemple concret, mais fictif en ce qui concerne les montants:

En 2003 on pouvait sur base de l’analyse des risques de l'ascenseur faire une estimation des montants nécessaires. Disons que l’expert arrive à une estimation de 40.000 EUR par ascenseur. Le  syndic propose de verser un montant de 4.000 EUR par an dans le fonds de réserve « ascenseur ».

En 2008 le syndic fait mettre à jour les estimations. Pour l’ascenseur il arrive maintenant à 50.000 EUR, dont déjà 20.000 mis de coté. Il propose donc d’approvisionner ce fonds avec 6.000 EUR par an à venir.

En 2012 les travaux sont exécutés et le devis accepté monte à 47.860 EUR. Il transfère le montant de 50.000 EUR du fonds de réserve « ascenseur » vers la fonds de roulement, dès que l’AG a choisi le devis.

Le syndic présente à l’AGA 2013 le décompte « travail ascenseur » et propose de rembourser la différence (2.140 EUR) prorata aux CP. Ce qu’il exécute dès que les comptes annuels sont approuvés. Il peut regrouper ce remboursement avec une demande de provisions périodique, …

Les intérêts du fonds de réserve ne peuvent pas être remboursés, pour des motifs fiscales, mais doivent être destinés à des dépenses spécifiques, à désigner par une décision d’AG (ou repris dans le règlement de copropriété)


Cordialement,

Luc

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Francis
Pimonaute incurable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Luc à écrit 
"En effet le fonds de réserve sans objet concret ne devrait pas exister. Pour les ACP de 20 Appt et + ce sera moins le cas dès que l’AR sur le plan comptable minimal sera publié.


Je ne suis pas d'accord.  Il faut une réserve adaptée à la taille de l'immeuble et tenant compte de ses sp^écificité (age, type de construction, état général, etc.)
un exemple:  une petite copropriété de 20 lots, bâtiment des années '70, globalement en bon état et faisant régulièrement l'objet de rénovation.  Chaudière au fuel avec production d'eau chaude sanitaire.   Le boiler, qui a une 15aine d'années se rompt d'un coup.  Le remplacement à l'identique ne peut se faire et il faut (et vaut mieux) passer à un systeme avec réservoir de stokage et échangeur à plaques.  Coût: 14.000 €  Faut-il attendre une décision en ag extraordinaire et la versement des 14.000 € pour entreprendre le travail et laisser 20 appartements sans eau chaude pendant 2 mois.  Le travail rentre dans les travaux urgents pouvant être décidés par le syndic.  En 8 jours tout était reglé grace à un fonds de réserve.

Maintenant, j'admet volontier qu'il ne faut pas alimenter un fonds de réserve pour le plaisir et hors de proportion avec la taille de l'immeuble.  Le contraire est vrai.  Je me souviens d'une acp dans le centre de bxl, 100 appartements et 5 commerces, qui fonctionnait (très mal) sans aucun fonds de réserve et qui s'est cassé la g....


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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bada
Pimonaute intarissable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

tout à fait d'accord avec la vision de Francis et c'est aussi comme cela que je conçois le fond de réserve.


bada

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luc
Pimonaute incurable
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Re : fonds de réserve et fonds de roulement

Francis a écrit :

Luc à écrit 
"En effet le fonds de réserve sans objet concret ne devrait pas exister. Pour les ACP de 20 Appt et + ce sera moins le cas dès que l’AR sur le plan comptable minimal sera publié."

Je ne suis pas d'accord.  Il faut une réserve adaptée à la taille de l'immeuble et tenant compte de ses spécificité (age, type de construction, état général, etc.)

En fait on est d'accord. L'AR, encore à publier mais dont les normes existent depuis 1975, va le prouver.


Cordialement,

Luc

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