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indexation loyer: clause biffée

topam
Pimonaute
Inscription : 06-03-2012
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indexation loyer: clause biffée

Bonjour en 2008 j'ai signé un contrat de bail residence principal a durer determiner pour 1 an, j'ai maladroitement supprimé la clause indexation en pensant que le locataire resterait 1 an. Nous nous sommes convenu de ne pas resilier le bail, celui devenant de fait un bail 3-6-9. La question est la suivante: puis-je indexer le bail actuellement malgré le fait que j'ai barrer la partie indexation et que je n'ai pas indiquer en toutes lettres que je ne renonce pas à l'indexation si le bail se transforme en bail de 9 ans. J'ai lu que les partie devais mentionner expréssement (je suppose que cela veut dire en toutes lettre). Merci

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : indexation loyer: clause biffée

celui devenant de fait un bail 3-6-9

Ce type de bail n'existe plus!

Votre locataire possède à présent le droit d'habiter dans votre bien pendant 9 ans!

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : indexation loyer: clause biffée

A défaut d'indications écrites concernant l'application ou la non application de l'indexation, vous pouvez indexer.

Donc, si vous ne renoncez pas explicitement à cette indexation, elle peut être appliquée. Dans votre cas, vous avez barré la clause d'indexation vu que la durée du bail se limitait à un an.


rexou

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : indexation loyer: clause biffée

Mais entre-temps le bail s'est transformé en bail de 9 ans...

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : indexation loyer: clause biffée

Panchito a écrit :

Mais entre-temps le bail s'est transformé en bail de 9 ans...

Oui, mais sans que le bailleur aie mentionné qu'il renonçait à l'indexation.
Donc il peut indexer.


rexou

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 407
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Re : indexation loyer: clause biffée

L'indexation n'est pas automatique. Elle doit être convenue.
En matière de bail de résidence principale, l'indexation est cependant présumée (sauf à démontrer son exclusion), mais elle requiert un bail écrit.

La question est donc de savoir si, en ayant barré "à la main" la clause relative à l'indexation, on pourrait l'interpréter comme étant une volonté des parties d'exclure l'indexation...

Ce risque existe.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : indexation loyer: clause biffée

PIM a écrit :

La question est donc de savoir si, en ayant barré "à la main" la clause relative à l'indexation, on pourrait l'interpréter comme étant une volonté des parties d'exclure l'indexation...

Ce risque existe.

En effet, ce risque existe. Encore faut-il que le locataire l'interprète ainsi, qu'il refuse de payer cette indexation, et enfin qu'un juge lui donne raison.

Il me semble que l'argument de la suppression d'une clause d'indexation dans le cadre d'un bail d'un an ne peut être assimilé à l'expression des parties de ne pas vouloir indexer le bail durant 9 ans. Le risque de voir cet argument rejeté existe en effet... mais il me semble fort minime.


rexou

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topam
Pimonaute
Inscription : 06-03-2012
Messages : 4

Re : indexation loyer: clause biffée

D'autant plus qu'en janvier 2010, j'ai indexer le loyer de 10 euro. Le locataire l'ayant accepter sans mentionner quoique ce soit par rapport à la clause barrée sur le bail primitif. Ce qui indique que nous nous étions pas convenu sur la non indexation des futurs loyer. D'autre part, pour éviter des conflits futurs peu probables mais néamoins possibles. Me conseillez vous de rédiger un bail de 9 ans démarrant 1 an après le bail de 1 an signé en mai 2008. Soit un bail de 9 ans démarrant le 1 juin 2009, sur lequel la clause indexation n'est pas biffée. Evidemment signer à la date d'aujourd'hui car le bail doit être enregistrer proche de la date de la signature. Dois-je mettre d' éventuelles clauses? Bien à vous

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : indexation loyer: clause biffée

Me conseillez vous de rédiger un bail de 9 ans démarrant 1 an après le bail de 1 an signé en mai 2008.

Non, le 1er bail s'étant automatiquement transformé en bail de 9 ans, cela n'est pas possible.

D'autrepart je ne vois pas l'intérêt que vous aviez à biffer la clause portant sur l'indexation, puisque soit votre locataire "réussissait sa prériode d'essai d'un an" et vous le gardiez pour 9 ans; soit il ne vous convenait pas et vous vous en débarrassiez à temps; sans jamais avoir à indexer son loyer...

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topam
Pimonaute
Inscription : 06-03-2012
Messages : 4

Re : indexation loyer: clause biffée

Il s'agissait d'un bail type dans lequel les 2 possibilités existaient, soit un bail de 9 ans, soit un bail de courte durée. J'ai barré les parties correspondant aux hypothèses d'un bail de 9 ans et laissé les parties sur lesquels il était indiqué "dans l'hypothèse d'un bail de courte durée". Je pense qu'il aurait été possible de signer un autre bail au terme du 1er bail et signer un autre bail.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : indexation loyer: clause biffée

en janvier 2010... j'ai indexer le loyer de 10 euro. Le locataire l'ayant accepter sans mentionner quoique ce soit par rapport à la clause barrée sur le bail primitif. Ce qui indique que nous nous étions pas convenu sur la non indexation des futurs loyer.

En effet, l'indexation en 2010 non contestée par le locataire est encore un argument supplémentaire (si tant est qu'il en fallait encore) qui justifie l'application de l'indexation.

Je ne vois pas l'intérêt d'un nouveau bail... vous avez un bail en cours. Indexez normalement le loyer, sans plus.

Le seul souci, ce sont vos doutes... et il est vrai qu'une seule indexation (de 10€ en 2010 ???) depuis 2008 c'est peu. Peu en chiffre absolu et peu par l'unique indexation...

Un début de vrai souci pourrait se présenter si votre locataire contestait votre indexation. Encore qu'il n'aurait selon moi que bien peu de chances d'être suivi ! Mais il ne conteste pas. Il n'a sans doute pas lu avec une attention méticuleuse le bail et l'indexation du loyer n'a aucun caractère anormal. Bien sur, si vous vous tourmentez seul et que vous ne l'indexez pas, il ne contestera pas non plus...

A la date anniversaire du bail envoyez-lui donc un courrier genre : "le loyer du bail que nous avons signé en 2008 n'a été indexé à ce jour qu'une seule fois le... 2010 et je dois donc en réactualiser le montant selon la formule légale ...
Soit un nouveau montant de XXX que je vous prie d'adapter pour le ... (un délai d'un ou deux mois -forme de générosité à bon compte qui tient compte du délai d'application de la modification par la banque)


rexou

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topam
Pimonaute
Inscription : 06-03-2012
Messages : 4

Re : indexation loyer: clause biffée

Pensez vous que si je lui demandait de signer un avenant au bail avec une formule du genre : Etant donné que le bail d'un an enregistré en date du x mai 2008 n'est plus d'application car a été transformé en 1 bail de 9 ans et que donc la clause d'indexation s'applique, voici le calcul pour l'année 2012...   (avec la mention lu et approuvé suivi de la signature de chacun des partis, ce document sera enregistré également) puisse être utile ou non. Bien à vous. PS: merci pour réponses.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 834
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Re : indexation loyer: clause biffée

Si vous arrivez à lui faire signer cela, c'est effectivement un bon point. Mais le signera-t-il?


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : indexation loyer: clause biffée

topam a écrit :

Pensez vous que si je lui demandait de signer un avenant au bail avec une formule du genre : Etant donné que le bail d'un an enregistré en date du x mai 2008 n'est plus d'application car a été transformé en 1 bail de 9 ans et que donc la clause d'indexation s'applique, voici le calcul pour l'année 2012...   (avec la mention lu et approuvé suivi de la signature de chacun des partis, ce document sera enregistré également) puisse être utile ou non. Bien à vous. PS: merci pour réponses.

Votre avenant aurait pour premier effet d'attirer son attention.
Présentez-lui donc l'indexation naturellement, sans plus.
Et s'il conteste, ce dont je doute, soyez sur de vous et avancez les arguments cités dans ce forum.


rexou

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 399

Re : indexation loyer: clause biffée

grmff a écrit :

Si vous arrivez à lui faire signer cela, c'est effectivement un bon point. Mais le signera-t-il?

Le locataire a accepté sans contester une indexation en 2010. Présenter un document susceptible de le mettre en éveil est à mon sens une profonde erreur. Et vous mentionnez en outre clairement dans votre texte que la clause d'indexation n'est pas d'application dans le bail... Super !

Vous êtes jusqu'à présent le seul à douter de la normalité des indexations... cette solitude vous pèse et vous aimeriez que votre locataire doute avec vous ???


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
Messages : 5 476

Re : indexation loyer: clause biffée

je suis assez de l'avis de Rexou, ne lui donnez pas le bâton pour vous battre.....indexez.....et puis si il refuse il sera encore temps d'agir


--------------------------------------------------------------------
N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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