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AG pas terminée

Pouppoutte
Pimonaute
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AG pas terminée

Bonjour,

Nous avons eu une AG qui n'a pas pu se terminer, la salle fermant à 22h.
Notre syndic propose une AG extraordinaire pour la terminer, soit une 2 ème AG pour poursuivre la première.
Faut-il convoquer tous les copropriétaires ou seulement ceux présents ou représentés ?
Quelle est à votre avis la meilleure solution.

Un grand merci d'avance   smile

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
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Re : AG pas terminée

1) Envoyer le PV de l'AGA
2) Convoquer une AGE avec les points restants.


Cordialement,

Luc

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PIM
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Re : AG pas terminée

Convoquer tous les copropriétaires.
En outre, à mon avis, il ne s'agit pas d'une AG extraordinaire mais de la continuation de l'AG ordinaire inachevée.

Mais ce n'est qu'un avis personnel: je laisse aux spécialistes en la matière le soin de vous donner des avis... avisés

ps: posté avant d'avoir lu Luc...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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QRieuse
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Re : AG pas terminée

Bonjour,

Cette question a été posée en 2012.

Est-ce que quelque chose aurait changé dans la loi depuis la réponse de Luc? Je n'ai rien trouvé par moi-même.

Ce problème risque de se poser à notre prochaine AG.
Nous avons depuis au moins 30 ans tenu nos AG à 14h00 et le nouveau syndic, à qui cela a été précisé, l'a placée à 18h00 avec obligation de quitter les lieux avant 22h00. La convocation vient d'être envoyée. Or il y a énormément de points à discuter et à voter. Il est quasi certain que l'AG ne sera pas terminée et le PV pas rédigé ni imprimé le jour même.

Quelle attitude avoir dans ce cas?

Merci pour vos avis.


QRieuse

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grmff
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Re : AG pas terminée

Si l'AG n'est pas terminée, il faut reconvoquer avec les points restants. Cela n'a pas changé.

Par contre, le PV doit être rédigé en séance, et ceux qui sont encore présent peuvent le signer.


Grmf!
----------------
Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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QRieuse
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Re : AG pas terminée

Merci Grmff mais cette 2° AG reste-t-elle bien une AGO et pas une AGE? Sera-t-elle facturée en supplément?

Dans la mesure où le syndic sachant que l'AG sera longue et ayant décidé de sa propre initiative de la placer à 18h00 au lieu de 14H00 comme demandé, n'est-il pas responsable d'une éventuelle scission de l'AG et ne doit-il pas en supporter les conséquences?


QRieuse

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grmff
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Re : AG pas terminée

Votre syndic pourrait vous opposer le fait qu'il est complètement déraisonnable de faire une AG de plus de 4 heures.

Si l'ordre du jour est excessivement long, c'est bien de sciender l'AG, non?
Et s'il n'est pas trop long, mais que les propriétaires pinaillent pour des queues de cerises, ou prennent un temps de parole démesuré, c'est que le président de l'AG ne remplit pas son rôle.

Dans les deux cas, le syndic se retrouve avec une surcharge de travail qui est causée par l'AG. Si c'est l'AG qui est responsable du surcroit de travail, il est normal que la copropriété supporte le coût de cette responsabilité, non?


Grmf!
----------------
Et dire que demain, hier sera passé de deux jours...

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Aiment ce post :
QRieuse
Pimonaute assidu
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Re : AG pas terminée

Votre raisonnement est logique.

Cas un peu particulier chez nous: le nouveau syndic a du remettre en ordre tout ce qui a été (très) mal fait par le syndic précédent. Mais ce nouveau syndic n'est pas des plus réactifs et plein de choses sont restées en suspens et vont prêter à discussion en plus des points traditionnels.


QRieuse

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : AG pas terminée

Vous avez donc un syndic qui a hérité d'un foutoir. C'est un argument supplémentaire pour justifier ce que dit Grmff. Je plussoie absolument ce raisonnement et vous ne pouvez absolument pas imputer à votre nouveau syndic la responsabilité de votre situation actuelle. Une AG normale se tient en deux ou trois heures... Plus de 4 heures, c'est en effet complètement déraisonnable. Normal de payer un supplément pour la nouvelle AG, qui ne sera jamais que la suite de l'AGO. Il faut bien sur reconvoquer TOUS les copropriétaires. Et ne pas revenir sur les points déjà évoqués/votés.


rexou

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 18-02-2009
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Re : AG pas terminée

Grmff et Rexou, vous avez raison.

Ce que je voulais surtout savoir c'est si on peut scinder une AG. La réponse positive me convient.

Nous avions l'habitude d'AG de 3-4 heures mais très conviviales, c'était l'occasion pour les CP de se rencontrer et d'échanger leurs nouvelles où le syndic participait aussi. Tout le monde s'entendait très bien, c'est moins le cas aujourd'hui à cause d'un CP qui veut faire ce qui lui plaît sans en parler avant, ce qui n'avait jamais eu lieu.

Il semble que cette bonne entente ne soit plus dans l'air du temps, dommage.
Nous nous y adapterons.


QRieuse

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panchito
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Re : AG pas terminée

Vous devriez expliquer qu'une AG de 3-4 heures n'est pas raisonnable et va coûter très cher aux copropriétaires (honoraires du syndic en dehors des heures de bureau, location de la salle etc...)

Ne peuvent-ils pas lire les devis à l'avance et mieux se préparer? Réfléchir à l'avance s'ils vont voter Oui ou Non?

Il n'est pas rare que les Syndics demandent plus de 600€ s'ils doivent organiser une  2ème AG avec le même ordre du jour.

Vos indécisions et discussions vont vous coûter très cher...

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QRieuse
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
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Re : AG pas terminée

Panchito, c'est le syndic qui a établi ce long ordre du jour et c'est lui qui a décidé seul de changer l'heure (18h au lieu de 14h).

Un seul devis a été joint à la convocation. je suppose que les autres seront montrés à l'AG, ce qui prendra du temps mais le syndic savait depuis des mois qu'il devait demander ces offres.


QRieuse

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rexou
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Re : AG pas terminée

QRieuse a écrit :

Panchito, c'est le syndic qui a établi ce long ordre du jour et c'est lui qui a décidé seul de changer l'heure (18h au lieu de 14h).

Un seul devis a été joint à la convocation. je suppose que les autres seront montrés à l'AG, ce qui prendra du temps mais le syndic savait depuis des mois qu'il devait demander ces offres.

Ce syndic n'est pourtant pas responsable des problèmes antérieurs à sa nomination. Il tente de mettre un peu d'ordre dans votre copropriété (..."le nouveau syndic a du remettre en ordre tout ce qui a été (très) mal fait par le syndic précédent"). Il semble que la tâche est ardue. Une durée de 4 heures pour une AG, c'est largement suffisant pour épuiser l'ordre du jour, pour autant que le président de séance écourte les déviations de sujet intempestives. L'AG est un lieu de débat et de décision. Pour ce qui est de " l'occasion pour les CP de se rencontrer et d'échanger leurs nouvelles où le syndic participait aussi. " on prend un verre avant ou après l'AG et on discute en toute liberté. Pour convivial à souhait qu'il était, votre ancien syndic semblait être nettement moins efficace dans sa gestion.


rexou

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QRieuse
Pimonaute assidu
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Re : AG pas terminée

Non, le syndic convivial c'était avant et la comptable était très efficace et précise. C'est à cause des gérants nouvellement engagés que ça a commencé à gravement foirer. On a contesté et finalement ce syndic n'a plus voulu gérer notre immeuble.

Après on a eu 2 syndics plus que nuls dont on doit réparer les bêtises.

je viens encore de tomber sur une grosse erreur qui nous coûte cher du syndic précédent.


QRieuse

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : AG pas terminée

Voilà enfin que vous avez un Syndic professionnel, qui en plus de tous les points demandés par les CP, doit aussi mettre à l'ordre du jour les points prévus par la loi!

Vous demandiez à votre ancien syndic d'organiser des AG à 14h pour diminuer les coûts?  Et tous les CP qui travaillent étaient d'accord de prendre un demi-jour de congé?

Et puis c'est aussi aux CP à se mouiller la chemise et à venir en AG avec des devis!

Rexou a écrit :

Pour ce qui est de " l'occasion pour les CP de se rencontrer et d'échanger leurs nouvelles où le syndic participait aussi. " on prend un verre avant ou après l'AG et on discute en toute liberté.

Je rejoins Rexou à 300%!

Une AG bien préparée par les copropriétaires ne devrait pas dépasser une heure: le président de l'AG lit le point à l'ordre du jour, on vote et le secrétaire prend note du nombre de oui, non et abstentions et on passe au point suivant.

Pas questions de discuter de la pluie, ni beau temps ou des dents du petit dernier....

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Aime ce post :
luc
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Re : AG pas terminée

QRieuse a écrit :

Bonjour,

Cette question a été posée en 2012.

Est-ce que quelque chose aurait changé dans la loi depuis la réponse de Luc? Je n'ai rien trouvé par moi-même.

Ce problème risque de se poser à notre prochaine AG.
Nous avons depuis au moins 30 ans tenu nos AG à 14h00 et le nouveau syndic, à qui cela a été précisé, l'a placée à 18h00 avec obligation de quitter les lieux avant 22h00. La convocation vient d'être envoyée. Or il y a énormément de points à discuter et à voter. Il est quasi certain que l'AG ne sera pas terminée et le PV pas rédigé ni imprimé le jour même.

Quelle attitude avoir dans ce cas?

Merci pour vos avis.

En 2015 mon ACP était dans ce cas.

Nouveau syndic provisoire qui avait les compétences requises (accord du JP et des protagonistes) et voulait aller en avant.
il avait fait l'inventaire des points "en suspens". Une AGO 2015 avait 72 points à l'OJ. Là ça foirait. Salle disponible à 18h, liste de présences disponible vers 20h, mais devait être évacué avant 23h. Refus d'utiliser le système précedent, pragmatique (pas de vote si unanimité, vote avec appel nominatif et enregistrement  affiché sur un écran. 

Le syndic refusait d'organiser des AGE thématiques (statuts, chauffage, travaux, comptabilité, ...).

Ce syndic provisoire est encore toujours "au pouvoir", mais avec mandat et sans convention,. Il  y a eu manque total d'information et d'autres "petits" problèmes. Mais c'est hors ce sujet.

Maintenant je sais par expérience concrète en ce qui concerne le sujet que tout point non traité devrait être remis à l'OJ de l'AG suivant (AGE ou AGO).  Le candidat-acheteur doit connaitre les points non-traités (et la motivation pour le postposer)..

Une deuxième AGO n'est pas possible, mais une AGO X ne doit pas se tenir durant l'année X. On a eu une AGO 2017 en janvier 2018.

Continuer une AGO ne peut que si les participants, invitation, procurations, présences, .... sont identiques. C'est impossible, donc une séance physique = une AG, Chaque AG après l'AGO est une AGE, avec son invitation, sa liste de présences, son PV, ..... 

C'est aux CP, réunies en AG par le syndic, à définir les priorités et pas au syndic d'évacuer des points.

L'AG doit effectivement traiter tous les points, cela point par point et décider ce qu'elle fera, et personne d'autre. Donc pas le syndic ni les membres du CdC ni le collège des CaC.


Cordialement,

Luc

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : AG pas terminée

luc a écrit :

Continuer une AGO ne peut que si les participants, invitation, procurations, présences, .... sont identiques. C'est impossible, donc une séance physique = une AG, Chaque AG après l'AGO est une AGE, avec son invitation, sa liste de présences, son PV, ..... 

C'est aux CP, réunies en AG par le syndic, à définir les priorités et pas au syndic d'évacuer des points.

L'AG doit effectivement traiter tous les points, cela point par point et décider ce qu'elle fera, et personne d'autre. Donc pas le syndic ni les membres du CdC ni le collège des CaC.

Je vois rejoins pour qualifier la seconde AG comme une AGE, et pas la suite de l'AGO.

Par contre, c'est le syndic qui établit l'ordre du jour et donc décide des points à débattre en priorité.

Le temps peut manquer (fermeture de la salle, c'est une raison impérieuse) pour traiter tout l'ordre du jour et une AGE peut être convoquée pour les points non traités. Mais lorsque vous vous évoquez  72 points (!!!)...  il me semble qu'il eut été judicieux de "saucissonner" l'AG sur plusieurs dates avec des ordres du jour limités pour chaque date. Envisager de traiter 72 points en 3 heures est irresponsable. Deux minutes et demi par point... ce n'est pas réaliste. Vous avez juste le temps de lire l'ordre du jour...

Quand vous dites " Le candidat-acheteur doit connaitre les points non-traités (et la motivation pour le postposer)..." Les points non traités sont reportés à une date ultérieure par manque de temps. Pas d'autre motivation à fournir... sauf si vous prévoyez un AG uniquement pour débattre des points à traiter ou à reporter et les motivations de ces choix. Mais à ce rythme, vous n'avancerez pas et vous épuiserez vos syndics successifs.

A un moment, il faut être pragmatique et oublier un peu la minutie de la procédure. Tenter d'avancer ensemble dans l'intérêt de tous. Comme on peut.


rexou

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luc
Pimonaute non modérable
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Re : AG pas terminée

rexou a écrit :
luc a écrit :

Continuer une AGO ne peut que si les participants, invitation, procurations, présences, .... sont identiques. C'est impossible, donc une séance physique = une AG, Chaque AG après l'AGO est une AGE, avec son invitation, sa liste de présences, son PV, ..... 

C'est aux CP, réunies en AG par le syndic, à définir les priorités et pas au syndic d'évacuer des points.

L'AG doit effectivement traiter tous les points, cela point par point et décider ce qu'elle fera, et personne d'autre. Donc pas le syndic ni les membres du CdC ni le collège des CaC.

Je vois rejoins pour qualifier la seconde AG comme une AGE, et pas la suite de l'AGO.

Par contre, c'est le syndic qui établit l'ordre du jour et donc décide des points à débattre en priorité.

Le temps peut manquer (fermeture de la salle, c'est une raison impérieuse) pour traiter tout l'ordre du jour et une AGE peut être convoquée pour les points non traités. Mais lorsque vous vous évoquez  72 points (!!!)...  il me semble qu'il eut été judicieux de "saucissonner" l'AG sur plusieurs dates avec des ordres du jour limités pour chaque date. Envisager de traiter 72 points en 3 heures est irresponsable. Deux minutes et demi par point... ce n'est pas réaliste. Vous avez juste le temps de lire l'ordre du jour...

Vous avez raison. La pratique a prouvé que ce n'est pas réaliste de traiter un grand nombre de points sur une courte période.

Couper le grand pain des 72 deux points en tartines d'une douzaine de points par AGE thématique a été proposé, tant par le JP (le principe lors d'une conciliation) que par le moi comme point à l'OJ ... postposé, donc vainement.

Finalement est apparu que la firme du syndic était vendu et cette liste servait en fait probablement qu'à calculer le prix de la vente des actions de cette firme. Par point "travaux" ne lui intéressait que le vote du le bon de commande, etc ... .

rexou a écrit :

Quand vous dites " Le candidat-acheteur doit connaitre les points non-traités (et la motivation pour le postposer)..." Les points non traités sont reportés à une date ultérieure par manque de temps. Pas d'autre motivation à fournir... sauf si vous prévoyez un AG uniquement pour débattre des points à traiter ou à reporter et les motivations de ces choix. Mais à ce rythme, vous n'avancerez pas et vous épuiserez vos syndics successifs.

Une motivation concrète aurait pu être:  postposé et sera repris sur l'OJ de l'AGE du xxx, 

Il n'y a pas eu de firmes de syndic successifs depuis 2014, ni différents employé-gestionnaire, mais cette société changeait tous les ans un des deux gérants.

rexou a écrit :

A un moment, il faut être pragmatique et oublier un peu la minutie de la procédure. Tenter d'avancer ensemble dans l'intérêt de tous. Comme on peut.

J'ai été pragmatique, mais je me heurte à un refus net de débat.

La devise que je devrais appliquer selon le pouvoir en place est:
"écouter, regarder, se taire, payer et sourire."

A un moment il ne faut plus être pragmatique.


Cordialement,

Luc

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QRieuse
Pimonaute assidu
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Re : AG pas terminée

J’ai attendu d’avoir un avis d’avocat spécialisé en copropriété pour revenir sur le sujet.

Luc a écrit :

Maintenant je sais par expérience concrète en ce qui concerne le sujet que tout point non traité devrait être remis à l'OJ de l'AG suivant (AGE ou AGO).  Le candidat-acheteur doit connaitre les points non-traités (et la motivation pour le postposer)..

Une deuxième AGO n'est pas possible, mais une AGO X ne doit pas se tenir durant l'année X. On a eu une AGO 2017 en janvier 2018.

Continuer une AGO ne peut que si les participants, invitation, procurations, présences, .... sont identiques. C'est impossible, donc une séance physique = une AG, Chaque AG après l'AGO est une AGE, avec son invitation, sa liste de présences, son PV, ..... 

L'AG doit effectivement traiter tous les points, cela point par point et décider ce qu'elle fera, et personne d'autre. Donc pas le syndic ni les membres du CdC ni le collège des CaC.

Réponse de l’avocat :
-    C’est au syndic d’organiser l’AG en fonction de la liste des points mis à l’ODJ. Pourquoi avoir décidé seul de la tenir à 18h alors qu’elle s’est toujours tenue à 14h avec les autres syndics (donc en accord avec les CP) et que 14h avait été demandé lors de la fixation de la date.

-    Si tous les points ne sont pas traités, il faut «mettre l’AG en continuation» en sachant bien qu’il sera impossible qu’exactement les mêmes personnes soient présentes à la 2° séance. Envoi de la 2° convocation au moins 15 jours à l’avance.

-    Tenir une AGO est une mission de base du syndic, il ne serait pas logique de facturer la 2° séance MAIS il faut voir ce que dit le contrat (par ex. au-delà de 3 heures, facturation des heures supplémentaires de l’AGO)

Ces réponses diffèrent un peu de ce que dit Luc.

Rexou a écrit :

Par contre, c'est le syndic qui établit l'ordre du jour et donc décide des points à débattre en priorité.

L’AG décide et le syndic exécute ses décisions. Il me semble que l’AG a le droit de choisir les points urgents plutôt que le syndic dans le cas d’un fractionnement de l’AG.


QRieuse

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rexou
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Re : AG pas terminée

QRieuse a écrit :

Réponse de l’avocat :
-    C’est au syndic d’organiser l’AG en fonction de la liste des points mis à l’ODJ. Pourquoi avoir décidé seul de la tenir à 18h alors qu’elle s’est toujours tenue à 14h avec les autres syndics (donc en accord avec les CP) et que 14h avait été demandé lors de la fixation de la date.

-    Si tous les points ne sont pas traités, il faut «mettre l’AG en continuation» en sachant bien qu’il sera impossible qu’exactement les mêmes personnes soient présentes à la 2° séance. Envoi de la 2° convocation au moins 15 jours à l’avance.

-    Tenir une AGO est une mission de base du syndic, il ne serait pas logique de facturer la 2° séance MAIS il faut voir ce que dit le contrat (par ex. au-delà de 3 heures, facturation des heures supplémentaires de l’AGO)

Ces réponses diffèrent un peu de ce que dit Luc.

Rexou a écrit :

Par contre, c'est le syndic qui établit l'ordre du jour et donc décide des points à débattre en priorité.

L’AG décide et le syndic exécute ses décisions. Il me semble que l’AG a le droit de choisir les points urgents plutôt que le syndic dans le cas d’un fractionnement de l’AG.

Votre avocat ne dit pas autre chose que ce que je disais. Le syndic organise l'AG en fonction des points à l'ODJ. Et c'est bien le syndic qui établit cet ODJ. et qui choisit l'ordre des différents sujets à aborder. La question de l'heure est à voir avec votre syndic... voyez aussi ce que stipule son contrat. Et finalement, que cette AG supplémentaire soit appelée AGO suite ou AGE... c'est sans intérêt. C'est une AG, qui implique des prestations complémentaires.

L'AG peut seulement décider de passer le ou les points qui ne semblent pas urgents et de les reporter pour gagner du temps. C'est la seule possibilité pour les CP réunis en AG de faire passer un point 5 avant le point 4. Les points sont abordés dans l'ordre. Pas question de débattre et de délibérer pour savoir quel est le point que vous allez traiter... sauf si vous souhaitez prévoir une AG pour définir l'ODJ de l'AG suivante...

Tenir une AGO est en effet une mission de base du syndic.. mais cela n'inclut pas une totale remise à jour de tous les points (et ils semblent spécialement nombreux) laissés à l'abandon durant les années précédentes. Vous demandez à votre nouveau syndic des prestations qui dépassent le cadre de la gestion normale et annuelle de votre bien. Il est par conséquent normal que ceci s'accompagne d'un supplément d'honoraires. Plus de prestations = plus de rémunération. Si ce principe de base ne peut être compris et accepté, votre syndic risque tout simplement de vous lâcher, ou de s'en tenir à sa mission de base sans chercher à redresser le foutoir laissé par son prédécesseur.


rexou

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