rez commercial utilisé comme logement à notre insu

coticule · #1 27-04-2012 20:50:25

Nous avons un rez commercial de 50m2 que nous louons à 225€ par mois. Depuis le 1er décembre (premier mois gratuit pour encourager l'initiative). 2 mois de caution+un contrat écrit pour une durée de 1 an. La personne qui nous a loué nous dit vouloir ouvrir une salle d'exposition car il fait de la sculpture sur bois. Les mois s'écoulent il n'ouvre toujours pas. Nous nous rendons compte qu'en fait il se sert du local pour se loger. Nous lui signalons que nous ne voulons pas de cela, en mars nous réclamons notre loyer qui arrive avec 15 jours de retard. Et depuis lors il ne paie plus et il nous évite. Nous lui avons demandé de quitter les lieux, il a installé une sécurité dans la serrure et nous ne le voyons plus. Que peut-on faire ?

grmff · #2 27-04-2012 22:02:06

Votre bail est intitulé "bail commercial"?

Il est à noter qu'avec un bail si modeste, vous pouvez vous passer dans certains centre urbain de la contrainte d'un bail commercial, même s'il s'agit d'un local commercial.

Alors, ce sont les conditions du bail qui priment. Quelle ville?

ZS · #3 27-04-2012 22:28:53

coticule a écrit :

Nous avons un rez commercial de 50m2 que nous louons à 225€ par mois. Depuis le 1er décembre (premier mois gratuit pour encourager l'initiative). 2 mois de caution+un contrat écrit pour une durée de 1 an. La personne qui nous a loué nous dit vouloir ouvrir une salle d'exposition car il fait de la sculpture sur bois. Les mois s'écoulent il n'ouvre toujours pas. Nous nous rendons compte qu'en fait il se sert du local pour se loger. Nous lui signalons que nous ne voulons pas de cela, en mars nous réclamons notre loyer qui arrive avec 15 jours de retard. Et depuis lors il ne paie plus et il nous évite. Nous lui avons demandé de quitter les lieux, il a installé une sécurité dans la serrure et nous ne le voyons plus. Que peut-on faire ?

Il ne peut s'agir d'un bail commercial car ce type de bail ne peut être consenti que pour une durée minimum de 9 ans. En l'espèce, il est fort probable que le locataire l'occupe à titre de résidence principale. Vous devez savoir qu'un baillleur ne peut s'opposer à conclure un bail de résidence principale qu'à certaines conditions. Comme je le répète à tous mes clients, je vous conseille de communiquer avec le locataire par écrit et garder ces écrits. Mettez-le en demeure de respecter ses engagements et qu'à défaut vous réclamerez la résiliation du bail à ses torts exclusifs avec une indemnité de relocation de 3 mois.

A défaut de réaction de sa part, vous n'avez d'autre solution que d'introduire une requête devant le juge de paix afin de l'expulser des lieux. Mais bien évidemment les motifs doivent être sérieux (absence de paiement de loyer pendant plus de trois mois....).

Bien à vous,

ZS

grmff · #4 27-04-2012 22:39:39

Si le bail ne mentionne pas "bail commercial" et que vous vous trouvez à Bruxelles ou Charleroi, le montant est suffisamment faible pour que ce soit un bail de droit commun, non soumis au droit du bail commercial. (pour les autres villes, à vérifier)

Si le bail ne mentionne pas que c'est un bail de résidence, mais mentionne l'activité commerciale, ce ne sera pas un bail commercial.

Si c'est un commerce, à la base, et que le locataire s'y domicilie, il ne respecte pas le bail. Pour cette simple raison, vous pouvez demander la fin du bail en question.

Et finalement, il est faux et archi-faux de dire qu'il faut une absence de payement de loyer pendant 3 mois pour mettre l'affaire en justice. Au contraire, il faut agir bien plus vite que cela. Personnellement, après un mois et un jour, l'affaire est devant le juge de paix. Sur conseil de ce même juge de paix...

grmff · #5 27-04-2012 22:42:50

Et j'en oubliais la cordialité: bienvenue à Coticule et ZS sur le forum.

Je sens que Coticule va être ravie de recevoir de bons conseils, et que ZS va nous éclairer de sa pratique professionnelle...

ZS · #6 27-04-2012 22:51:42

grmff a écrit :

Si le bail ne mentionne pas "bail commercial" et que vous vous trouvez à Bruxelles ou Charleroi, le montant est suffisamment faible pour que ce soit un bail de droit commun, non soumis au droit du bail commercial. (pour les autres villes, à vérifier)
Si le bail ne mentionne pas que c'est un bail de résidence, mais mentionne l'activité commerciale, ce ne sera pas un bail commercial.
Si c'est un commerce, à la base, et que le locataire s'y domicilie, il ne respecte pas le bail. Pour cette simple raison, vous pouvez demander la fin du bail en question.
Et finalement, il est faux et archi-faux de dire qu'il faut une absence de payement de loyer pendant 3 mois pour mettre l'affaire en justice. Au contraire, il faut agir bien plus vite que cela. Personnellement, après un mois et un jour, l'affaire est devant le juge de paix. Sur conseil de ce même juge de paix...

Merci pour la cordialité smile

Attention, je n'ai pas dit qu'il fallait 3 mois de retard pour aller en justice, une affaire peut aller en justice pour tout motif quelconque même s'il vaut mieux tout régler à l'amiable afin d'éviter des frais. Mais j'ai bien précisé que pour obtenir "l'expulsion" il faut des motifs graves...(notamment au moins 3 de loyers impayés...). En l'espèce, il est important de prendre les choses en mains afin que la situation ne soit pas renversée. Ainsi, si le bien en question ne remplit les conditions d'un bail de résidence principale (voir arrêtés royaux relatifs aux petits logements), le bailleur peut très bien s'opposer à la location..etc..

ZS · #7 27-04-2012 22:53:27

grmff a écrit :

Et j'en oubliais la cordialité: bienvenue à Coticule et ZS sur le forum.
Je sens que Coticule va être ravie de recevoir de bons conseils, et que ZS va nous éclairer de sa pratique professionnelle...

Pardon, après relecture, je constate que je n'avais pas précisé le mot expulsion... hum ..

grmff · #8 27-04-2012 23:06:26

Si-si, vous parliez bien d"expulser des lieux"

A noter que déposer une requête est une chose. Avoir l'audience en est une autre. Obtenir le jugement en est une troisième, et l'appliquer en est une 4e.

Avec des délais... et des possibilités d'appel et ses possibilités d'oppositions éventuelles...

coticule · #9 28-04-2012 07:41:28

Merci beaucoup pour vos réponses ! Le rez commercial se trouve à Salmchâteau (Vielsalm). Nous avons simplement mis sur une simple feuille de papier que nous lui louions pour 1 an . Depuis son arrivée les bûches de notre autre locataire disparaissent (elles sont entreposées dans un local commun).Que le local ne dispose d'aucun point d'eau il n'y a qu1 wc sur un palier et il a abimé le lavabo. Il nie tout cela en bloc.

Erico · #10 28-04-2012 08:07:31

en bloc wc ? lol

cochise · #11 28-04-2012 16:37:59

coticule a écrit :

Nous avons simplement mis sur une simple feuille de papier que nous lui louions pour 1 an .

Heuuuuu yikes

rexou · #12 28-04-2012 16:56:30

cochise a écrit :

Heuuuuu

En effet !!!

Vous avez mis sur papier que vous louez QUOI pendant un an ?
Un entrepôt, un local commercial, un bureau... ?
Avez-vous mentionné explicitement que ce bien ne pourra en aucun cas servir de résidence, principale ou secondaire pour le locataire ?
Vous n'avez de toute manière pas un bail commercial ! Ça c'est sur !
Et je ne parierais pas sur la solvabilité de votre locataire ni sur sa possible expulsion dans la mesure où il paie effectivement son loyer.

grmff · #13 28-04-2012 22:50:17

L'intitulé du bail est effectivement important...

Arrêté royal du 23 décembre 1951 d’exécution de la loi du 22 décembre 1951, modifiant la loi du 30 avril 1951, sur les baux commerciaux en vue de la protection du fonds de commerce Article 1. § 1. Sont exclus de l'application des dispositions de la section IIbis du chapitre II du livre III, titre VIII du Code civil, les baux commerciaux portant sur des immeubles donnés en location, en tout ou en partie, et dont le revenu cadastral ne dépasse pas :
1). 150 euros s'ils sont situés dans une commune de moins de 5,000 habitants;
2). 250 euros s'ils sont situés dans une commune de 5,000 à 30,000 habitants exclusivement;
3). 300 euros s'ils sont situés dans une commune de 30,000 habitants ou plus;
4). 350 euros s'ils sont situés dans une commune des agglomérations d'Anvers, Bruxelles, Charleroi, Gand ou Liège, déterminées à l'article 2, § 2, de la loi du 20 décembre 1950 portant des dispositions exceptionnelles, en matière de baux à loyer. § 2. Toutefois, cette exclusion ne s'applique pas si la valeur locative annuelle normale au 1er janvier 1958 dépassait de plus de 50 euros le montant fixé au § 1. Les conditions de la location au 1er janvier 1958 peuvent, en cas de contestation, être établies par toutes voies de droit, même par témoins et présomptions, quelle que soit la valeur du litige. Si les lieux n'étaient pas loués au 1er janvier 1958 ou s'ils étaient loués dans des conditions exceptionnelles, la valeur locative normale à cette date en est déterminée par le juge.

ZS · #14 06-05-2012 16:07:44

Où en êtes-vous à l'égard de votre locataire? Avez-vous pris les devants en lui adressant un courrier (simple + recommandé) l'enjoignant à respecter les termes du contrat? En l'espèce, je serai d'avis qu'il s'agit d'un bail de droit commun...

coticule · #15 06-05-2012 19:55:36

La police, l'administration communale, son employeur ne nous donnent aucune adresse valable (il n'est inscrit nulle part. Comme je ne savais donc pas le contacter par courrier et qu'il ne répondait pas au téléphone j'ai changé la serrure. Il nous a alors contacté et a fixé un rendez-vous pour vider les lieux. Il n'est pas venu. Nous allons donc donner un ultimatum et passé ce délai,je sors son barda sur le trottoir.

rexou · #16 07-05-2012 11:26:27

coticule a écrit :

La police, l'administration communale, son employeur ne nous donnent aucune adresse valable (il n'est inscrit nulle part. Comme je ne savais donc pas le contacter par courrier et qu'il ne répondait pas au téléphone j'ai changé la serrure. Il nous a alors contacté et a fixé un rendez-vous pour vider les lieux. Il n'est pas venu. Nous allons donc donner un ultimatum et passé ce délai,je sors son barda sur le trottoir.

Il a donc un employeur, ce locataire ? Il n'est donc à priori ni commerçant ni insolvable...

Vous avez fait changer la serrure et vous envisagez de virer ses affaires sur le trottoir. J'imagine que vous savez que c'est juste un peu illégal et que si votre locataire dépose plainte vous serez condamné à coup sur.

Je vous conseille en tout cas, et pour le moins, de vider et d'inventorier "son barda" devant témoins et de le conserver à la disposition de son propriétaire. Et c'est vraiment le minimum !!!

Un autre conseil : consultez un avocat AVANT d'agir... wink

ZS · #17 07-05-2012 11:34:31

coticule a écrit :

La police, l'administration communale, son employeur ne nous donnent aucune adresse valable (il n'est inscrit nulle part. Comme je ne savais donc pas le contacter par courrier et qu'il ne répondait pas au téléphone j'ai changé la serrure. Il nous a alors contacté et a fixé un rendez-vous pour vider les lieux. Il n'est pas venu. Nous allons donc donner un ultimatum et passé ce délai,je sors son barda sur le trottoir.

Attention vous ne pouvez pas faire juste à vous-même. Je suis à 100% d'accord avec Rixou. Un bailleur n'a pas le droit d'expulser d'initiative un locataire, si le lcoataire saisit le Juge de paix, vous pourriez être condamnée à des dommages interêts.

Il faudrait que vous ayez au moins un accord écrit par lequel vous mettez de commun accord fin au bail et sans aucune indemnité et recours de la part de l'autre.

cochise · #18 07-05-2012 12:22:01

Quand je lis comment vous avez commencé le bail et comment il va finir, j'ai l'impression qu'on va vous avoir souvent ici. lol

rexou · #19 07-05-2012 12:36:52

ZS a écrit :

Il faudrait que vous ayez au moins un accord écrit par lequel vous mettez de commun accord fin au bail et sans aucune indemnité et recours de la part de l'autre.

En effet, ce serait l'idéal ! Vous récupérez votre bien en toute légalité.
Et vu que cela implique un contact avec votre locataire "furtif", à votre place, je tenterais une approche via son employeur, puisque ce dernier vous est connu.

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