Personne physique puis société

Ce qui importe il me semble, c'est la nature du bail signé : bail à usage professionnel ou à usage exclusivement résidentiel ?

Si usage professionnel, peu importe que le locataire soit en société ou non, vous serez taxé sur base des loyers réels.

Sauf si vous louez à un particulier pour usage résidentiel et que ce dernier sous-loue à une société, auquel cas ce locataire principal sera taxé sur la différence (si différence il y a) entre le loyer touché et reçu par lui. Attention, j'ai lu quelque part (trends je crois) qu'un projet de loi était en cours pour lutter contre les "abus de droit". Ce montage deviendrait donc illégal à l'avenir si vous ne pouvez prouver une autre utilité réelle que le motif fiscal.

transmission spontanée ? pour demander un transfert du bail au nom de la société ?

Le plus simple, c'est de faire un avenant - à enregistrer - par lequel les droits et obligations du dit bail sont cédés, avec l'accord du bailleur, au profit de la société machin représentée par ...

et d'indiquer que Monsieur "locataire originaire" se porte caution solidaire à titre personnel du nouveau locataire société.

Vous "pouvez"  modifier le bail par un avenant, oui. Si la personne physique reste solidairement responsable, ce n'est pas une aggravation du risque.

Mais je ne vois pas l'intérêt de -et encore moins le risque de ne pas- changer le bail. Surtout si le loc ne le demande pas. Une personne physique qui a une société peut parfaitement louer en son nom propre.

Et fiscalement, si vous déclarez une location professionnelle, c'est statu-quo.

PS. Ben oui, je loue un rez commercial en résidentiel ! 

En effet, cela ne peut qu'augmenter, si besoin est, la solvabilité de la partie Preneur(s). Excellent raisonnement.
Par contre, le locataire a fait établir le bail au départ en son nom propre et il ne peut être contraint à en modifier le libellé, même s'il est en société.

depuis janvier 2012 c'est la société qui paye....avec même adresse que celle que la personne physique avait renseigné à la signature du bail !

A priori il n'y a aucun risque...

Et c'est un bon loc, aucun problème depuis 4 ans....et très bonnes relations...

Mais bien sûr on ne sait jamais de quoi l'avenir sera fait...