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Crédit pour une association des copropriétaires

xav0123
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2012
Messages : 36

Crédit pour une association des copropriétaires

Bonjour à tous,

La semaine dernière j’ai eu droit a mon assemblée générale annuelle…

Pour vous situer rapidement le contexte, la résidence de 19 entités que j’habite depuis quelques années a besoin d’effectuer plusieurs travaux plus ou moins urgent, à savoir, chaudière, ascenseur, rénovation façades avant et latérales. Nous avons fait récemment la cour arrière et sommes occupés à la rénovation des terrasses et de la façade arrière.

Pour les travaux encours, le fond de réserve est suffisant, mais pour ceux à venir, notre syndic (professionnel) envisageait la solution d’un crédit.
Celui-ci avait été avancé il y a deux ans, et lors de l’AG de l’année passée, notre syndic nous avait annoncé que les banques ne faisaient plus ce genre de produit. J’étais soulagé car cette solution ne me convenait pas. Je préférais avancer l’argent directement, mais le syndic voulait que toute la copropriété soit liée à ce prêt.

Dans l’ordre du jour de la convocation de cette année, il y avait un point « Obtention d’un crédit destiné à financer les travaux », sans autres documents ou informations complémentaires.
Il s’avère qu’il a trouvé une solution chez Dexia pour un prêt de 180000€ sur 96 ou 120 périodes à un taux de plus ou moins 5 % ce qui équivaut à une mensualité de 100 ou 130 €/mois.

Outre le fait que je suis contre les devis qui ont été approuvé, car :
- non comparable (aucun cahier des charges),
- inutile
- inexistant. Un travail urgent a en effet également été décidé lors de cette AG, à savoir la rénovation de l’étanchéité de la toiture, dont aucun devis n’a été soumis mais pour lequel un budget de 70000 € maximum a été voté (travail qui ne servira à rien car les problèmes sont dû à de la condensation (je suis dans la construction et c’est mon métier de construire et rénover des bâtiments)).

Outre le fait que j’estime que le montant du crédit l’a été sans avoir toutes les pièces en mains, à savoir :
- des devis clairs, nombreux et comparables
- un décompte précis du reste du fond de réserve après travaux en-cours
- une estimation des primes pour la chaudière, la rénovation de la façade, l’isolation de la toiture

Outre ces points, j’étais prêt et j’ai donné mon accord pour effectuer ces travaux mais je ne vois pas pourquoi il ne serait pas possible de me désolidariser de ce prêt dans la mesure où j’ai les fonds pour sortir l’argent maintenant.

Ce qui me dérange le plus, ce n’est pas de perdre 3000 ou 4000 € en intérêt, mais c’est surtout que je ne compte plus rester 10 ans dans cet appart, et je ne me vois pas vendre ça à quelqu’un avec un fond de réserve mensuel de 130€/mois (sans autres surprises) et 200 €/mois de charge.

J’ai envoyé un recommandé au syndic leur signalant que j’allais contester ce point du PV et leur demandait de ne rien signer qui m’engagerais, dans l’attente de revenir vers eux dans les 15 jc.

Il m’ont répondu que j’avais 4 mois pour contester auprès d’un juge de paix, ce que j’ai entre temps lu dans le livre de test achat sur les copropriétés (très bien fait par ailleurs).

J’ai demandé lors de l’AG et deux fois par mail le contrat de Dexia car même ça nous n’avons pas. C’était d’ailleurs risible d’entendre le syndic lors de l’AG dire qu’il ne comprenait pas pourquoi les mensualités n’étaient pas fixes d’un mois à l’autre. Je ne sais même pas de quel type de crédit il s’agit et je dois m’y engager pendant 10 ans!!! Pourtant ce point a été voté à l’unanimité sauf moi ! Je me suis vraiment senti seul ce soir là…
A ce jour, ils m’ont répondu : « Dès conclusion et réception du contrat, nous vous en réserverons volontiers copie » ?

Désolé d’avoir été un petit peu long, mais j’aurais voulu avoir vos impressions sur ce sujet. C’est moi qui exagère ou ma démarche est-elle légitime ?
Peut-on envisager de casser cette décision sur base d’un critère abusif ou irrégulier voir frauduleux ?

Merci d’avance de vous lire.

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 228
Site Web

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Il est possible de faire un prêt pour une partie de la copropriété. Mais c'est bancal au niveau juridique avec la nouvelle loi, et excessivement compliqué au niveau comptabilité. En clair, je l'ai fait une fois, et franchement, je ne le referais plus jamais!!!

Il n'y a pas que Dexia qui fait des crédits. Il y a aussi Korfina. Et de mémoire, ils sont moins chers.

A ma connaissance, les crédits Dexia nécessitaient la signature de chacun, et une hypothèque. Ils disaient "oui-oui"... mais en pratique c'était complètement infaisable!!!

Il me semble clair que si tout a été voté, il sera difficile de faire marche arrière. Si des travaux sont nécessaires, et que les autres n'ont pas 10.000€ à sortir, c'est le seul moyen: le prêt!


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Peut-on envisager de casser cette décision sur base d’un critère abusif ou irrégulier voir frauduleux ?

A vous de le prouver!

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xav0123
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2012
Messages : 36

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Perso, je trouve ca abusif d'imposer un pret à quelqu'un pour des travaux pas forcément utiles, sur base d'une étude approximative, avec certain copropriétaire qui ont déjà d'importante dette, et d'autres dont je n'ose imaginer le prix de leur voiture, et sans lecture d'un contrat...
Pourrais tu développer pq c'était infesable dans ta situation?

Autres questions qui se posent : Puisque le fond de roulement est aquis à la copropriété, en cas de revente, les rentes mensuelles de remboursement du pret sont-elles à charge du vendeur.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Oui mais tous ces travaux ont été approuvés par 75% des quotités?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 228
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Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Perso, je trouve ca abusif d'imposer

C'est le principe de la copropriété...

Si vous avez tout voté à l'unanimité et que vous avez voté les travaux aussi, il me semble impossible de faire marche arrière...


Grmf!
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xav0123
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2012
Messages : 36

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Non, moi j'ai demandé d'acter au PV mon refus.

Je ne m'oppose pas au travaux ni même au pret (même si j'estime que la préparation technique et financière de ceux-ci aurait pu être plus aboutie afin de faire un choix en toute connaissance de cause) et je suis même pret à être solidaire financièrement en cas de mauvais payeur sur celui-ci, mais j'aimerais que le pret ne soit pas un pret de 180000€ pour 19 personnes mais un pret de 170000€ pour 18 personnes et une personne (moi) qui donne 10000 € à la conclusion du contrat.

Je suis même pret à payer un montant pour la charge administrative supplémentaire que cela représenterait au syndic.

Ce qui me dérange c'est :
- Pourquoi rembourser 10000 € à 5% pendant 10 ans alors qu'on a 10000 € sur un compte qui raporte 0,5%
- Prendre un décision si important alors que l'on a même pas pu prendre connaissance du contrat qui nous lie pendant 10 ans. On ne sait même pas de quel type de crédit il s'agit. Vous avez vu le reprotage d'Envoyé Spécial de cette semaine qui traitait justement la question des produits financiers de Dexia...
- De perdre énormément en cas de revente sur la valeur de mon bien et éviter tout les problèmes juridiques qui pourrait avoir lieu en cas de revente.

Ca me semble légitime comme argumentation, mais je comprends que ca fasse chier le syndic....

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

C'est le principe de la copropriété...

Et oui, si tout cela a été voté a plus de 75% des quotités, vous ne pouvez plus vous y opposer!

Si vous ne vouliez pas devoir tenir compte de l'avis d'autres personnes, vous deviez acheter une villa 4 façades mais pas un bien en co-propriété!

D'autrepart, ce point étant à l'ordre du jour de l'AG, il vous fallait militer et défendre votre point de vue auprès des autres copropriétaires bien avant l'AG. Pourquoi ne pas en avoir discuté avec eux pour s'assurer qu'ils voteraient contre, tout comme vous??

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Votre syndic est triplement en faute et le juge devra le reconnaître :

1°) pas de cahier des charges (article 577-7 § 1, 1°, d) du code civil)
2°) pas de mise en concurrenc (article 577-8 § 4 13° du code civil)
3°) débordement de la période de son mandat qui est max. 3 ans (article 577-8 § 1)

Vous avez toutes vos chances chez le juge, qui annulera la décision.

Et vous ne participerez pas aux frais d'avocat de la Copropriété (article 577-8 § 9 du code civil).

Toutefois, prenez un avocat (et il faut qu'il soit spécialisé en copropriété) sinon vous ne toucherez pas les dépens.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Et si l'AG a donné quittus et décharge au Syndic??

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 16-08-2005
Messages : 673

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Si l'AG a donné quitus au syndic, en se laissant berner, on va chez le juge et - comme l'a dit l'auteur ci-dessous - on lui explique que c'est :

- abusif,
- irrégulier
- frauduleux.

Et il annule pour un ou plusieurs de ces motifs.

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 537

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Si j'ai bien compris les divers posts, xav0123 a voté les travaux. il ne peut donc plus contester la décision de l'AG d'effectuer les travaux.
D'autre part, xav0123 a voté contre la formule du prêt pour financer les travaux, mais ce point a obtenu la majorité requise (3/4 ?).
Pour contester ce point, xav0123 cherche des arguments...

Je pense que l'argument qu'il peut se désolidariser du prêt dans la mesure où il peut avancer les fonds maintenant ne sera pas retenu par le juge car ce n'est pas les copropriétaires qui effectue le prêt mais la copropriété. Les copropriétaires sont solidaire le l'ACP et donc les dettes sont communes.
Si un autre CP est insolvable xav0123 devra participé à la dette également.

Par contre l'argument selon lequel l'AG n'a pas été correctement informé est un bon argument mais sans doute pas suffisant.
Un autre argument, comme l'a indiquer Saxo, est la mise en concurrence des banques si le total des intérêts est supérieur au montant prévu dans votre ACP pour la mise ne concurrence.

Il y a lieu aussi de vérifier que le point du PV donne bien mandat au syndic pour hypothéquer les parties communes en faveur de la banque. Mais une majorité des 3/4 suffit d'elle  ?

Comme l'a écrit Grmf, il est fort probable que la banque demande l'engagement personnel et unanime de tous CP et dans ce cas votre opposition réduira à néant le projet d'emprunt voté en AG


La question concernant la transmission où non du prêt en cas de vente me parait intéressante.
Si les CP s'engagent vis à vis de la banque, je crains que cet engagement s'étende au delà de la qualité de CP et donc quid en cas impayés postérieur à la vente !.
D'autre part concernant le fonds de réserve, il me semble que seul les appels de fonds votés et demandés par le syndic avant la vente sont à charge du vendeur.
Donc si le budget est prévu avec un échéancier clair des appels de fonds, les appels non échus sont à charge de l'acheteur.

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Panchito-9340
Pimonaute
Inscription : 24-01-2008
Messages : 1

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Malheureusement, je posais la question ironiquement.
Nous avons vécu un cas fort similaire!

Dix ans de procédure (Juge de Paix, Appel, Cassation),...

Au final:
- La copropriété a été condamnée (elle avait donné décharge et quittus au Syndic)
- Le Syndic est devenu Maître de stage à l'IPI
- Une pléthore d'avocats ont fait fortune...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 228
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Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Dach a écrit :

Comme l'a écrit Grmf, il est fort probable que la banque demande l'engagement personnel et unanime de tous CP et dans ce cas votre opposition réduira à néant le projet d'emprunt voté en AG

Ce n'est pas le cas de Korfina. Quand j'avais cherché un crédit pour une copropriété, toutes les banques m'avaient dit oui. Mais Toutes mettaient des conditions rendant impossible le crédit demandé: signature de tous les propriétaires, hypothèque,... Seule Korfina avait une méthode suffisamment souple et adaptée aux copropriétés...

Dexia aurait-il changé? Cela m'étonnerait...


Grmf!
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xav0123
Pimonaute assidu
Inscription : 11-05-2012
Messages : 36

Re : Crédit pour une association des copropriétaires

Merci pour vos commentaires et réponses.

Je n'y vois pas forcément plus clair, mais j'ai des pistes de réflexion.

Je vais attendre de pouvoir lire ce contrat avant d'entamer une quelconque démarche.
Actuellement je me dirige vers la vente. Je me sens trop seul dans ma copropriété pour entamer une démarche judiciaire solitaire et apparement compliquée.

Je vous tiendrai informé de la suite pour éclaircir et finaliser certain point de ce post.

Bien à vous,

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