Responsabilité Bailleur Vs ACP

Mendel · #1 07-06-2012 11:53:37

Bonjour,

j'hésite un peu sur le choix du forum copropriété ou baux mais le problème est plus avec l'ACP, ici.

Situation
J’ai des locataires qui sont accusés par les copropriétaires d’avoir dégradé les communs. Le syndic à écrit plusieurs mises en demeure sans réponse de leur part puis à faire procéder aux travaux de remise en état.
Voilà que je reçois les décomptes, et que je constate que les travaux de remise en état me sont imputés. J’ai contesté sur base de deux éléments
1/ Il faut un jugement contre mes locataires avant de pouvoir exiger à moi ou aux locataires les remboursements.
2/ L’ACP doit traiter ce genre de chose en directe avec les locataires.

Question
C’est sur le 2ème point que j’ai besoin d’un avis.
Le syndic dit que je suis responsable pour mes locataires vis-à-vis de l’ACP, j’ai contacté un avocat qui dit que c’set vrai uniquement si c’est explicitement marqué dans le Règlement d’Ordre Intérieur. J’ai vérifié le ROI et il n’y a rien à ce sujet.
C’est selon moi au syndic d’exiger (après jugement) à mes locataires les sommes dues et ce en directe.

rexou · #2 07-06-2012 12:20:15

Les locataires sont accusés... sur base de quels éléments ?
Un (des) témoin(s) direct(s), une preuve fiable ?
Une reconnaissance de culpabilité des locataires ?

A défaut, l'ACP ne peut vous imputer les dégâts... pas plus que vous ne pouvez les répercuter sur vos locataires. Et quand bien même le ROI vous solidariserait de vos locataires, il faut d'abord prouver leur responsabilité ou en effet obtenir un jugement.

Mendel · #3 07-06-2012 12:46:52

Tout a fait d'accord, raison pour laquelle j'ai bien préciser que c'estr sur le deuxième point dont j'ai besoin d'un avis. lol

Si l'ACP arrive à prouver que c'est mes locataire les responsable c'est à l'ACP de récupérer l'argent chez mes locataires ou c'est à moi de le faire?

PS: un voisin dit les avoir vu, mais ça ne vaut pas jugement

rexou · #4 07-06-2012 13:16:57

Mendel a écrit :

Si l'ACP arrive à prouver que c'est mes locataire les responsable c'est à l'ACP de récupérer l'argent chez mes locataires ou c'est à moi de le faire?
PS: un voisin dit les avoir vu, mais ça ne vaut pas jugement

Il me semble que votre avocat a raison : c'est à l'ACP de réclamer auprès des locataires (responsables), sauf en effet si le ROI vous solidarise d'eux.

Un voisin dit... c'est trop peu pour être accepté comme preuve.

Panchito-9340 · #5 07-06-2012 15:47:59

Et de quelles dégradations parle-t'on?

Dommages provoqués à la cage d'escalier en déménageant? Ou à la cabine d'ascenceur qu'ils auraient omis de protéger?

Votre Syndic est-il un syndic professionnel avec n°IPI?

Si oui, pourquoi ne déclare-t'il pas le sinistre à l'assurance de l'ACP, à charge pour elle de se retourner sur l'assurance des responsables des dommages?

bada · #6 07-06-2012 15:58:22

Mendel a écrit

texteSi l'ACP arrive à prouver que c'est mes locataire les responsable c'est à l'ACP de récupérer l'argent chez mes locataires ou c'est à moi de le faire?

Si l'on prouve que vos locataires sont responsables, le syndic vous envoie la facture des réparations et après, vous faites ce que vous voulez avec vos locataires, vous les faites payer ou vous la supportez vous même.

J’ai vérifié le ROI et il n’y a rien à ce sujet.

Normalement, ce n'est pas dans le ROI que vous trouverez cela marqué mais dans le RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ, dans votre acte de base.

grmff · #7 07-06-2012 21:37:46

Je ne sais pas la réponse à votre question.

Mais, comme syndic, j'ai une fois poursuivi un locataire pour non respect du règlement d'ordre intérieur, avec demande d'expulsion. J'ai été totalement débouté de ma demande, car c'est le syndic devait poursuivre le propriétaire et non le locataire.

Cela donne tout de même un certain éclairage à votre question...

luc · #8 07-06-2012 22:03:33

Mendel a écrit :

Le syndic dit que je suis responsable pour mes locataires vis-à-vis de l’ACP, j’ai contacté un avocat qui dit que c’set vrai uniquement si c’est explicitement marqué dans le Règlement d’Ordre Intérieur.

Ce sont les statuts (acte de base, RDC, ROI) qui définissent les règles au sein de la copropriété et surtout dans ce cas le RDC qui est déterminante.

Mendel a écrit :

J’ai vérifié le ROI et il n’y a rien à ce sujet.
C’est selon moi au syndic d’exiger (après jugement) à mes locataires les sommes dues et ce en directe.

C'est au représentant de l'ACP (= le syndic) d'exiger à vous de rembourser.
Si vous refusez c'est à l'AG de décider de lancer une procédure judiciaire. Si vous êtes condamné, vous pouvez imputer ces frais aux locataires. Vous pouvez forcer (à vos frais) les locataires à être présent comme partie forcée dans cette procédure.

Francis · #9 08-06-2012 06:48:01

Reste le problème de la preuve, que ce soit envers le locataire qu'envers le propriétaire.
Il ne suffit pas que le syndic et même une AG disent que c'est untel qui est responsable du dégât pour que celui-ci soit juridiquement responsable.
Sans accord du fautif ou décision de justice, il est impossible de porter en compte du propriétaire les frais de remise en état.

Mendel · #10 08-06-2012 07:34:10

J’en conclu qu’il n’y a pas vraiment d’avis tranché sur la question.
Ma démarche sera donc
1/ exiger que l’ACP obtienne un jugement contre mes locataires
2/ exiger la présentation d’un document attestant de ma responsabilité vis-à-vis de l’ACP
@Grmmff : vous avez été débouté car vous vouliez mettre fin à un bail alors que vous n’étiez pas l’une des partie reprise dans le bail, vous n’étiez donc pas concerné directement.

grmff · #11 08-06-2012 07:40:21

@Grmmff : vous avez été débouté car vous vouliez mettre fin à un bail alors que vous n’étiez pas l’une des partie reprise dans le bail, vous n’étiez donc pas concerné directement.

J'étais syndic de la copropriété. Le locataire ne respectait pas le règlement d'ordre intérieur. Il ne respectait d'ailleurs rien du tout...

En temps que syndic, il était, pensais-je, de mon devoir/pouvoir/autorité de faire respecter le règlement d'ordre intérieur. Cette matière est gérée par la justice de paix.

Je pense donc actuellement que le juge s'est trompé en me déboutant. Mais toujours est-il que j'ai été débouté: le syndic n'a pas à agir contre le locataire, il doit agir contre le propriétaire. C'est ce que le juge m'a dit en tout cas.

Panchito-9340 · #12 08-06-2012 08:34:39

Il est clair que juridiquement les locataires ont une relation contractuelle (avec droits ET obligations) vis-à-vis du propriétaire et lui seul.

Un syndic n'a jamais à intervenir en direct avec des locataires puisqu'il n'a aucun lien juridique avec eux.

Mendel · #13 08-06-2012 08:57:29

Panchito a écrit :

Il est clair que juridiquement les locataires ont une relation contractuelle (avec droits ET obligations) vis-à-vis du propriétaire et lui seul.
Un syndic n'a jamais à intervenir en direct avec des locataires puisqu'il n'a aucun lien juridique avec eux.

Cette relation contractuel a aussi des limites, le propriétaire n'est pas responsable des agisement de son locataire dans la rue donc pourquoi les étendre à la copropriété?

Panchito-9340 · #14 08-06-2012 09:06:57

Vous n'avez évidemment rien à voir avec le comportement de votre locataire dans les rues!!

Par contre, il en va tout autrement pour les parties communes que vous louez en même temps que les parties privatives à votre locataire.

Si vous avez un bail de type PIM, vous trouverez d'ailleurs au chapître 11, une clause relative à

11. REGLEMENT D'ORDRE INTERIEUR – PARTIES COMMUNES

Indiquant que

L’obligation du Preneur de jouir des lieux loués en bon père de famille s’applique également aux parties communes ou annexes de l’immeuble dans lequel se trouve le bien loué.

A vous de faire en sorte que votre locataire respecte ses obligations contractuelles.

Et non, le Syndic!

bada · #15 08-06-2012 09:08:47

Mendel a écrit

le propriétaire n'est pas responsable des agisement de son locataire dans la rue donc pourquoi les étendre à la copropriété?

Parce que c'est écrit fort probablement dans votre règlement de copropriété, ce que vous n'avez pas encore ni infirmé, ni confirmé. Le propriétaire est responsable à 100% de son locataire vis à vis de la copropriété.

Finalement, en imaginant que votre locataire est vraiment responsable, vous cherchez une échappatoire pour vous désolidariser de votre responsabilité envers la copropriété et faire payer les autres CP des dégâts causés par votre locataire.

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