Offre, compromis et acte : tous de portée semblable ou différente?

phil7578 · #1 07-06-2012 15:25:56

Bonjour,

Il y a 3 semaines, j'ai signé une offre pour un bien en Région Wallonne, offre signée entre-temps par les vendeurs, "dans l'état bien connu de l'acquéreur qui reconnaît avoir visité le bien et qui dispense le propriétaire de lui donner de plus amples renseignements." Au reste, je suis content de mon achat et n'ai pas envie de revenir en arrière.

Arrive ensuite une proposition de compromis, lequel décharge le vendeur et le notaire de toute responsabilité ayant trait aux permis d'urbanisme. Je gratte un peu et je me rends compte qu'une annexe, peu volumineuse eu égard au bien, a été construite sans permis, avant l'acquisition par les vendeurs, lesquels n'ont pas fait réguler la situation de leur bien auprès de l'administration. J'ai donc refusé de signer le compromis pour cette clause accessoire, en maintenant par écrit mon intention d'acquérir le bien et en proposant de régulariser la situation par les vendeurs et en partie à mes frais, avec l'aide de mon architecte, avant la signature de l'acte authentique. J'attends réponse des notaires et des vendeurs.

A ma décharge, je précise que le propriétaire ne disposait pas de plans et que la commune, quand j'ai pris mes renseignements, dispose de tels plans mais ne peut les communiquer sans l'accord écrit des propriétaires. Je présume que l'agence, le notaire et le propriétaire ont préféré taire la situation jusqu'à la signature du compromis.

Je suis persuadué que cette situation trouvera une issue favorable: l'extension est manifestement ancienne et est accessoire pour le bâtiment. Evidemment, je ne souhaite pas m'exposer à une instruction, lancée par un voisin pendant mes propres transformations, qui m'exposerait à des poursuites civiles et pénales pour une situation que j'ai reprise.

Mon souci est principalement lié aux aspects fiscaux. Il faut enregistrer la vente dans les 4 mois qui suivent le compromis. L'option vaut-elle compromis? Peut-on retarder la signature du compromis de 2 ou 3 mois afin d'avoir un status urbanistique clair? Qui s'expose à des amendes en cas de constestation de la situation par l'administration?

Merci d'avance de votre aide.

PIM · #2 07-06-2012 15:32:13

Les droits d'enregistrement sont dus dans les 120 jours à dater de la vente.
Si la vente est liée à des conditions suspensives, ce délai commence à courir à dater du caractère définitif de la vente.

Moralité: la régularisation urbanistique peut être une condition suspensive du compromis de vente.

phil7578 · #3 07-06-2012 15:40:25

PIM a écrit :

Les droits d'enregistrement sont dus dans les 120 jours à dater de la vente.
Si la vente est liée à des conditions suspensives, ce délai commence à courir à dater du caractère définitif de la vente.
Moralité: la régularisation urbanistique peut être une condition suspensive du compromis de vente.

Merci. C'est clair. Maintenant, les 120 jours courrent-ils à partir du moment où mon offre a été acceptée par les vendeurs sans clause suspensive (accord sur la chose et sur le prix) ou à partir de la date du compromis que les notaires s'évertuent actuellement à élaborer?

PIM · #4 07-06-2012 16:26:28

Il n'y a apparemment à ce jour toujours pas d'accord sur l'objet et le prix, vu la discussion sur la régularisation urbanistique...

Une lecture utile à ce sujet :
http://gillescarnoy.be/2012/02/12/lacco … ffit-plus/

phil7578 · #5 07-06-2012 17:27:47

Un tout grand merci de la référence que vous m'avez donnée. Je ne connaissais pas cet article limpide et complet mais il devrait vraiment nous aider à continuer la négociation autour du compromis. En tout cas, il m'aide beaucoup dans le cas qui m'occupe !

phil7578 · #6 08-06-2012 13:33:55

Bonjour,

J'ai continué à me documenter un peu hier soir, et je suis tombé sur l'article ici: http://www.livios.be/fr/_immo/_guid/_sale/2812.asp.

Dans mon cas, il semble bien que l'annexe construite sans autorisation ait été bâtie il y a plus de dix ans, et qu'il n'y ait jamais eu PV. Dès lors, à croire ma référence ci-dessus, il y aurait prescription.

Mais de son côté, l'urbanisme de la commune soutient qu'il m'incombe (ou au vendeur) d'introduire une demande de permis pour régulariser la situation de fait.

Qui croire? Et comment faire valoir la prescription s'il y a lieu?

Merci d'avance.

PIM · #7 08-06-2012 15:31:07

Il me m'appartient pas de me prononcer sur la qualité d'une source tierce...

A ma connaissance, il n'y a actuellement pas de prescription en matière d'infraction urbanistique.

Mais cette matière étant régionalisée, il y a peut-être une info qui m'aura échappé.

Mais si la commune persiste dans son point de vue, c'est que mon info ne doit pas être si mauvaise que ça...

grmff · #8 08-06-2012 15:53:26

Il ne m'appartient pas non plus de commenter un article, mais il me semble important de dire que le notaire ne se déplace pas sur place. Il lui est donc impossible de vérifier que la construction correspond au permis de bâtir/construire/urbanisme/unique/you-name-it.

Et même s'il se déplaçait avec les plans, permis et autres, serait-il réellement capable de déterminer si c'est réellement en ordre?...

phil7578 · #9 08-06-2012 18:48:19

Après de nouvelles recherches, je me suis rendu compte que l'article de Livios auquel je faisais référence tantôt a déjà été cité ici. Il concerne la région flamande. Donc, comme PIM disait, pas de prescription et régularisation nécessaire. Je vais donc entamer mon chemin de croix avec l'administration et, le compromis n'ayant pas encore été signé, je veillerai à ne pas endosser l'incurie des précédents.

Cela étant, deux réflexions de fond:

- je trouve renversant qu'il y ait prescription après X années si on viole sa voisine ou si on brûle la maison du voisin. On peut même faire les deux, tant qu'on ne se fait pas prendre. Par contre, cela n'existe pas en matière urbanistique et, pire encore, l'infraction suit le nouveau propriétaire.

- je trouve renversant qu'un notaire (celui du vendeur) me propose un compromis où je renonce à tout recours contre le vendeur (ça je peux comprendre) et contre lui (là, c'est culotté: il est professionnel, moi pas) en cas de problème d'urbanisme. Mon architecte avait tout de suite relevé que l'annexe n'était pas d'origine et ni le propriétaire ni l'agence ne s'en étaient cachés mais "avaient perdu les plans" et "ne pouvaient en obtenir auprès de la commune à cause de la fusion et tout ça..."

Bref, on va devoir réguler aux frais du vendeur, quoi... Heureusement, pour ma part, je ne suis pas pressé et la maison me plaît toujours autant.

phil7578 · #10 20-06-2012 09:10:56

Quelques nouvelles pour expliquer ce qui s'est passé ensuite...

Ne pouvant avoir accès aux documents d'urbanisme car je n'étais pas encore propriétaire et refusant de donner mon blanc-seing en signant aveuglément le compromis, j'ai entendu de mon notaire "que les vendeurs (que je n'avais pas rencontrés car je traitais avec l'agence) songeaient à annuler l'option". Là, ce fut le stress...

Je me suis procuré les adresses email des vendeurs et leur ai expliqué ma position et le pourquoi. Ils tombaient des nues, m'ont rappelé immédiatement et ont entrepris toutes les démarches nécessaires pour me donner accès aux plans. Alors que ces tergiversations traînaient depuis un mois par notaires interposés, ce fut résolu en 3 jours.

En effet, une annexe - de petite surface - a été construite sans permis, comme je ne soupçonnais, mais nous pouvons prouver sur base de témoignage des voisins qu'elle est très ancienne. Selon l'urbanisme de la commune, la situation peut être régularisée sans tracasseries ni frais. Les voisins, des gens charmants, n'avaient aucune idée qu'il fallait régulariser, puisqu'ils avaient toujours vécu là sans se poser de questions.

Nous signons le compromis lundi.

PIM · #11 20-06-2012 09:19:37

Merci pour le suivi.

Comme quoi, rien de tel que le dialogue.

Bonne chance pour lundi.

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