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Problème syndic absent

pomdapi
Pimonaute
Lieu : Forest
Inscription : 15-06-2012
Messages : 15

Problème syndic absent

Bonjour à tous,

Je voguais sur le net quand je suis tombée par hasard sur votre forum.
Quelle aubaine, quelqu'un va pouvoir enfin peut-être m'aider...

Il y a un peu plus de 2 ans, j'ai acheté un appartement dans une copropriété. A l'époque, il n'y avait que 2 copropriétaires. Un avec 4 appartements (Monsieur X), et l'autres avec 2 appartements et le rez commercial (Monsieur Y).

Monsieur X étant de bonne foi (disait-il), voulait arranger les problèmes de copropriété, ce qu'il n'a jamais su faire avec Monsieur Y, qui ne veut jamais rien payer. La société où travaille Monsieur X est (ou était, je ne sais pas trop) le syndic de l'immeuble.

Plusieurs réunions se sont suivies avec ordre du jour et solutions proposées, sans aucunes actions concrètes. Les réunions ne se sont jamais faites "légalement", pas de convocations, pas de président, etc.

Depuis maintenant presqu'un an, je n'ai plus aucune nouvelle de Monsieur X. Impossible de le joindre au téléphone, il ne répond pas par mail, ni aux recommandés. Il a retiré l'adresse de sa société sur tous les courriers adressés à la copropriété. Ces derniers sont adressés directement à l'immeuble.

Le syndic ne nous a jamais demandé de provision, ni même d'argent, pour payer l'eau (compteurs communs pendant un an, et Monsieur X a installé des compteurs individuels depuis mars 2011 - que nous n'avons toujours pas payé!), payer l'assurance de l'immeuble ou d'autres frais.

A l'époque, je lui ai demandé une copie de toutes les factures d'eau et d'assurance avec une copie des preuves de paiement, mais je n'ai jamais rien reçu.

Fin 2011, j'ai contacté un syndic professionnel en expliquant la situation et en implorant de l'aide. Ce dernier a justement travaillé avec Monsieur X (agent immobilier) et veut bien travailler avec nous. Il me fait une offre de prix et m'envoie un contrat à faire signer par tous les copropriétaires.
Depuis ce jour, je n'ai plus aucune nouvelle de Monsieur X, qui n'a jamais signé le contrat.

Le syndic professionnel en question m'a conseillé par mail d'envoyer un recommandé à la société de Monsieur X afin d'organiser une assemblée générale dans les 20 jours, ce que j'ai fait.
N'ayant eu aucune réponse, il m'a proposé de m'associer avec un autre corpropriétaire (d'autres appartements ont été vendus depuis lors) afin d'organiser une assemblée générale sans le syndic.

Le problème est que lorsque Monsieur X a vendu ses appartements (il reste quand même copropriétaire d'un ou deux appartements), il ne nous a rien communiqué (personnellement, je l'ai appris en croisant une des nouvelles propriétaires dans le couloir). Je ne suis donc en possession d'aucune coordonnée des propriétaires.

De ce fait, j'ai fait un premier affichage dans l'entrée, en expliquant brièvement la situation et en demandant à chacun d'indiquer ses coordonnées complètes. Cela fait presque 3 mois, et le document est toujours vide.

On remet systématiquement les courriers adressés à la copropriété dans ma boite au lettre, et je vous assure que j'en dors mal la nuit.

Pourquoi est-ce à moi de m'en faire, alors qu'on devrait être plusieurs à s'inquiéter?

Dans la situation actuelle, que puis-je faire?
Que me conseillez-vous?
Engager un avocat? Qui paiera les frais?
Aller devant le juge de paix? Pour demander quoi? (et c'est encore du temps perdu pour moi, jour de congé, paiement, ...)
J'ai pensé un moment à contacter le syndicat national des propriétaires, mais d'après-vous, sauront-il m'aider?

En tant que simple copropriétaire (d'un seul appartement!!!), est-ce que je vais faire le poid contre les autres?
Ca fait 2 ans que ça dure, ça fait 2 ans que je passe un temps inimaginable à essayer d'arranger les choses, et les autres copropriétaires, qui devraient plutôt me soutenir, font plutôt l'autruche en faisant aggraver les choses.

Un grand merci d'avance pour vos réponses ou vos conseils.

Pomdapi

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bada
Pimonaute intarissable
Lieu : Foufnille-lez-berdouille
Inscription : 02-09-2010
Messages : 870

Re : Problème syndic absent

Donc, il n'y a pas de Syndic dans votre immeuble et il n'y en a jamais eu.
Et si j'ai bien calculé, il y a 7 lots (6 apparts et un commerce).

Vous devez en premier collecter les noms et adresses de tous les propriétaires, éventuellement faire du porte à porte (6 portes).

Ensuite, envoyez une convocation à une AG.
Pour envoyer cette convocation, les signataires de cette convocation doivent représenter au moins 20% des quotités de l'immeuble (voir dans votre acte de base, les quotités de chaque lots).

Envoyez les convocations par recommandé ou faire signé individuellement chaque convocation par chaque copropriétaire en y indiquant "reçu copie".

Sur votre convocation, vous indiquez  ordre du jour : nomination d'un syndic. Il doit y avoir au moins 15 jours entre le dépôt de la convocation à la poste et la date de l'AG....et présentez votre syndic et son contrat.


bada

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : Problème syndic absent

En plus de la loi de 2010, pour l'organisation de votre ACP, la première source d'information est l'acte de base reçu lors d'achat de votre appartement.
Si le notaire ne vous a pas remis les derniers comptes approuvé de l'ACP, il aurait dû déjà vous signaler la carence du syndic. Si un nom de syndic  est indiqué sur ces documents c'est bien le syndic en titre de l'immeuble si aucun autre n'a été approuvé en AG ou alors le notaire vous à remis un faux !
Idéalement, si il avait anticipé la loi de 2010, le notaire aurait pu vous remettre le dernier PV de l'AGO et le noms de tout le CP. Mais je suppose qu'il ne faut rêver.

Cela dit c'est curieux que rien n'a été payé en 2 ans !
Le bâtiment est-il encore assuré ?

Convoquez une AGE comme le suggère Bada est effectivement une solution pour constater la carence du syndic. L'autre est de demander au juge de paix la nomination d'un syndic provisoire (il faut s'adresser directement sans avocat au greffe de justice de paix. C'est plus ou moins gratuit).

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luc
Pimonaute non modérable
Lieu : Evere, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-08-2004
Messages : 5 006
Site Web

Re : Problème syndic absent

Je crois que M. X est en fait le promoteur, qui a fait l'acte de base devant un notaire (à vérifier) et qui a nommé sa société comme syndic.

Correct?


Cordialement,

Luc

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pomdapi
Pimonaute
Lieu : Forest
Inscription : 15-06-2012
Messages : 15

Re : Problème syndic absent

Merci à vous pour vos réponses.

En réalité, Monsieur X a acheté tout l'immeuble (rez commercial compris). Monsieur Y a racheté à Monsieur X le rez + 2 appartements (sur les 6).
J'ai racheté un appartement à Monsieur Y.

Monsieur X étant le seul propriétaire, il payait tout lui-même. Quand Mr. Y est arrivé, apparemment il y a eu pas mal de problème et contentieux (car rien fait "dans les règles"), Mr X a fait des travaux dans les communs (par exemples) et payé les factures. Mr Y (et même encore à l'heure actuelle) considère qu'il ne faut pas prendre en compte le rez dans les calculs de l'immeuble...
La porte d'entrée de l'immeuble est à changer (il y a un gros trou dans la vitre, on sait passer sa main à l'intérieur du batiment) depuis avant que j'achète. Je ne dois donc pas participer aux frais, Mr X ne veut pas payer car il estime avoir payé assez pour la copropriété sans qu'on lui ai versé un seul sous, et Mr Y ne veut pas payer tout seul.

Concernant la convocation à l'AG, je n'ai pas assez de millième pour convoquer toute seule les CP. J'ai affiché un avis aux propriétaires en proposant une date et en demandant d'indiquer leurs coordonnées, le papier est toujours vide.

Il me semble qu'il n'y a pas de syndic sur l'acte de base, car Mr Y ne sait limite pas ce que c'est! Et Mr X m'a dit que sa société était le syndic officiel de l'immeuble.

Ils n'étaient que deux CP avant mon arrivée (il me semble que nous sommes 4 aujourd'hui, les autres appartements sont loués ou vides) et je suppose qu'il s’arrangeaient "comme ça" pour les paiements. J'ai envoyé nombre de mail à Mr X afin de faire bouger les choses, de savoir exactement ce qu'il faut payer, il n'a jamais donné suite, ou alors disait "oui oui" et ne le faisait jamais.

Mr Y et moi essayons de le joindre, notamment concernant cette porte, et lui répond qu'il n'habite pas dans l'immeuble donc qu'il s'en fou.

Je n'ai jamais reçu aucun PV car je pense qu'une AG n'a jamais été faite. Les quelques réunions où j'ai assisté étaient uniquement avec Mr X (car Mr Y ne comprend rien - dixit lui - et qu'il me fait confiance) et j'ai établi moi-même quelques PV afin d'avoir un minimum de trace.

Concernant l'assurance, je pense que Mr X a payé l'assurance et que depuis cette année, il en a eu marre de ne jamais recevoir d'argent (qu'il ne réclame pas) et ne paye plus. Le courrier de la copropriété arrivait directement à sa société, et depuis 3-4 mois, les courriers sont adressés directement à l'immeuble (ou comment se débarrasser de la patate chaude).
Quand je vois  des rappels et lettres d'avocat pour le non-paiement de l'assurance de l'immeuble, moi, je flippe! Mais financièrement je ne sais pas supporter l'entièreté de la facture...

Pour cette facture, nous avons quand même convenu, au détour d'un couloir, que Mr Y ne donnera certainement plus de nouvelles, et qu'au lieu de diviser la facture en millième, nous allions la diviser en 3 (Mr Y, la nouvelle copropriétaire et moi) en attendant de trouver une solution.

Pour le juge de paix, est-ce que je dois moi-même proposer un syndic?
C'est vraiment bête, parce que le syndic que j'avais trouvé était vraiment chouette et pas cher, mais avec toute cette histoire, il ne me donne plus de nouvelles... :-(

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : Problème syndic absent

Il semble qu'il y a de la mauvaise volonté de la part de de toutes les parties, et que les notaires n'ont peut-être pas assuré pleinement leurs devoir de conseil lors de la passation de l'acte de copropriété et des actes de vente.

Dans votre cas la case juge de paix me parait inévitable.

Demandez au cadastre (ou peut-être à la commune ou encore chez le notaire qui a rédigé votre acte de vente) le nom et adresse de tous les CPs

Allez avec ces noms et adresse et l'acte de base au greffe du juge de Paix pour demander à organiser une audience de conciliation en vue de désigner un syndic (éventuellement celui que vous avez contacté)
(voir http://economie.fgov.be/fr/litiges/liti … uges_paix/

Si d'une manière ou d'une autre vous avez un écrit indiquant que la société de X était le syndic officiel de l'immeuble, faites également convoquez cette société  en conciliation. Même si elle n'est plus syndic, elle un responsabilité sur sa gestion passée.

Concernant les travaux tout les CP actuelles devront être solidaire même si l'origine est antérieur à leur achat. La répartition des charges doit être conforme aux répartitions prévues dans l'acte de base.

Par exemple, pour la porte le Rez devra y participer à hauteur de ses millième si l'acte n'indique pas le contraire. Vous même, si les travaux n'ont pas été provisionnés avant votre achat, vous devez également participer au paiement.

Pour les dettes, c'est selon les possibilité de recouvrement en tenant compte des délais prescriptions.

Bon courage !

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