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infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

alpacino
Pimonaute assidu
Inscription : 22-12-2005
Messages : 143

infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

J’ai un garage situé dans une galerie de garages en sous-sol, sous un immeuble. Des infiltrations apparaissent depuis 3 mois (d’après le syndic, mon garage se situe au dessus d’un jardin qui fait raccord avec une terrasse commune, il suppose dès lors que des plaques ont bougées et donc l’eau s’infiltre par ce « raccord ») et ce garage est inondé lors de fortes pluie. Le syndic me dit que je dois porter ce problème à l’ordre du jour de l'AG annuelle, et qu’il faut, pour réparer/trouver la cause, l’accord des tous les copropriétaires pour pouvoir faire ces travaux (rechercher la cause avant tout). Et qu’il ne demandera rien à l’assurance, car ils vont juste réparer le mur de mon garage, mais pas solutionner la cause… Bref, je suis un peu perdu face a ce problème. Je dois laisser une nouvelle voiture d'une certaine valeur dans un garage humide et cela ne me rassure pas.

Est-ce que le syndic a raison dans le sens ou il faut une décision de l’AG alors que cela vient des parties communes ? donc dans 9 mois dans mon cas ? ou doit il prendre les mesures nécessaires car a force de continuer, le plâtre va commencer a tomber, et les dégâts vont s’empirer, sans encore mentionner que la valeur de ce garage sera réduite en cas de vente, puisque les autres propriétaires sauront que rien n’a été fait pour solutionner ce problème ?

A ce que je me souvient, quand une infiltration arrive dans un appartement, les autres propriétaires ne doivent pas donner leurs accord pour que le syndic agisse… Mon cas n’est pas semblable ?

Vos avis/expérience me seraient utilent. Ainsi que les démarches à suivre dans l’ordre, car si mon interlocuteur ne veut pas intervenir, je devrai sans doute faire appel à un avocat, ce que je souhaite éviter.

Merci déjà pour vos aides précieuses, Al.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 924
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Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

Vérifiez si la police d'assurance concernée couvre les frais de recherche.

Par ailleurs, l'assurance n'interviendra effectivement pas pour la réparation de la cause du sinistre, mais "uniquement" pour les dégâts occasionnés.

Le syndic devrait à tout le moins prendre les dispositions urgentes qui conviennent, même provisoires, (bâche ?), pour éviter la survenance de dommages à votre véhicule.


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

J'aurais tendance à dire que votre syndic est un âne. S'il veut se couvrir, il doit appeler une AGE. Mais en tout cas, il doit AGIR.

Un conseil: ne mettez pas votre voiture sous des eaux qui on percolé à trvaers du béton et ciment: l'eau laissera potentiellement des traces définitives sur votre voiture... et ce serait dommage pour une nouvelle voiture. En outre, l'assurance risque de ne pas jouer pour ce genre de dégat!


Grmf!
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On monte un escalier en commençant par la première marche.

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Francis
Pimonaute incurable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-05-2004
Messages : 3 478

Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

D'accord avec Pim et Grmff.
Le syndic est un pro?

De toute façon, mettez la copropriété en demeure de trouver une solution rapide ou d'assumer votre trouble de jouissance !  smile


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
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alpacino
Pimonaute assidu
Inscription : 22-12-2005
Messages : 143

Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

Merci déjà pour ces recommandations. Effectivement, c'est un pro qui gère plusieurs propriétés. Mais le but de celui la, c'est d'en faire le moins possible et porter le moins de points possible en AG afin de ne pas l'encombrer de travail... . Ceci étant dit, d'après vous, doit je nécessairement attendre que l'AG se passe pour que les proprio votent le oui ou le non? et s'ils votent non, quels recours je peux avoir? car je lui ai déjà envoyé un courrier, il est venu sur place, et c'est lors de cet entretien qu'il m'a dis d'attendre l'AG et de ne pas oublier de lui rappeler de mettre cela a l'ordre du jour...

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 540

Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

Si les mesures conservatoires ont été prise et que des travaux ne sont pas urgent, attendre l'AGO est la solution la plus raisonnable.
J'espère malgré tout que vous avez des écrits de vos contacts avec le syndic (recommandé, PV de réunion signé, courrier de votre syndic au sujet du problème,...). Cela peut être utile si la situation s’aggrave...

Si par contre des mesures urgente doivent être prises, votre syndic doit les prendre en charge avec les fonds disponible, un appel de fond exceptionnel ou encore une AGE si nécessaire. C'est sa responsabilité qui est en jeu !

Si l'AG vote contre les travaux de réparation pourtant indispensable, le juge de paix peut vous autoriser à les réaliser aux frais de l'ACP.

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Saxo
Pimonaute intarissable
Inscription : 15-08-2005
Messages : 673

Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

À votre place, je demanderais conseil à l'assureur de votre voiture parce que vous êtes censé prendre des mesures pour limiter l'ampleur du sinistre.
Ne vous mettez donc pas en défaut.

Comme il ne vous est pas possible de prendre ces mesures vous-même, l'idéal, c'est que votre assureur mette le syndic en demeure de faire les réparations urgentes qui s'imposent pour limiter les dégâts.

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alpacino
Pimonaute assidu
Inscription : 22-12-2005
Messages : 143

Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

donc, je dois comprendre en résumé que tout est basé sur la notion de "caractère urgent des choses". or ce qui l'es pour l'un, l'es pas forcément pour l'autre. Le syndic a été prévenu par email, puis est venu sur place. il n'y a pas de rapport, ni décris de sa part, bien entendu. je vais donc commencer avec une lettre recommandée mentionnant les faits et on verra sa réponse. (si réponse il donne)

ce que je ne comprend pas: quand dans les parties communes, il y a un problème, (remplacer le moteur de la machine anti-calcaire d'un immeuble par exemple qui me semble pas urgent et qui coute très chère (l'AG aurait pu décider de remplacer la machine peut etre..), le syndic décide de faire les frais sans réunir l'AG, ni conseil de gérance. Mais pour un problème comme le mien, avec les conséquences sur une valeur d'un garage et d'une valeur sur voiture, il faut attendre une AG. je ne comprend pas bien si c'est le caractère urgent des choses ou de la volonté (bonne ou mauvaise). Vos avis sont/seront précieux pour me donner des pistes afin que mon courrier retienne toute son attention.... merci

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Messages : 16 460
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Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

En fait, vous êtes face à un problème complexe, qui demandera une analyse approfondie avant de prendre une décision.

Si je comprends la démarche du syndic, il ne va rien faire avant l'AGO prochaine, n'aura ni analyse du problème et de ses conséquences, ni devis, ni solution. Il va faire voter sur quoi?

Je persiste: c'est un con fini. Il est payé pour gérer. Là, il ne gère pas. Il se contente de postposer le problème.


Grmf!
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luc
Pimonaute non modérable
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Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

Une décision peut-être urgente, mais pas relever de compétence du syndic.

Elle est de la compétence du syndic quand c'est une mesure conservatoire (remplacer à l'identique un moteur cassé) ou provisoire (mettre  une bâche sur un toit enlevé par le vent).

En tout cas le syndic doit faire rapport à l'AG des mesures qu'il a prises et en demander explicitement décharge. Ce rapport devra, s'il veut  pouvoir se défendre devant un juge en cas de contestation, être écrit dès que le montant de la facture dépasse 375 EUR.

Il y a jurisprudence où un syndic, qui n'a rien fait (ni prendre des mesures provisoires ou conservatoires, ni convoquer une AGE) c'est vu condamner à payer les travaux lui-même. Fait mentionné par un assesseur juridique de l'IPI lors d'une journée d'étude du CNIC à Anvers cette année.


Cordialement,

Luc

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alpacino
Pimonaute assidu
Inscription : 22-12-2005
Messages : 143

Re : infiltrations dans un garage en sous-sol. Syndic réticent à intervenir

Bonsoir Luc,
le syndic n'a rien pris comme mesure; il connais le problème, mais ne prend/n'a pris aucune mesure. Que faut il faire avec ce genre de personnes? dans quel ordre agir? c'est la question que je me pose. je dois suivre une ligne de conduite, mais je sais pas par quoi commencer. Une autre discussion? un courrier? mentionner ce pour quoi il a été nommé? Et s'il ne répond pas, s'il ne réagi pas par courrier, mais par téléphone? Attend il une lettre d'un avocat, pour bouger?
Bcp de questions, car je n'ai pas l'habitude de ce genre de problème.

Bonsoir Grmff,
Il ne fera rien avant l'AG prochaine, avec espoir même que cela ne sera pas accepté afin qu'il ne doive pas travailler. Il n'insistera pas auprès des gens, il viendra sans devis, ni recherche du problème, ni explications. je connais le personnage, c'est une pratique courante (immeuble de 32 apparts, 31 moutons qui payent et se taisent, ...). Il dira que Mr untel a un problème dans son garage et que pour les travaux, le prix se fera en régie. Et donc cela mettra un doute dans l'esprit des propriétaires car il dira "vous vous exposerez à des frais important". puis il va dire qu'il n'a pas eu le temps de demander des devis et donc qu'il propose (si les travaux sont acceptés) de présenter lors de l'AG 2014, les devis pour prendre une décision. Il demandera des devis qui sont fort élevés et informera les copropriétaires que c'est très cher. Et donc, rien ne se fera.  Voila le topo, je le connais par coeur... . comme vs le dites, le but est de postposer le plus possible, faire le moins possible, et se payer le plus possible. Vous avez parfaitement compris ce qu'il est, en 3 lettres. Mais le problème n'est pas lui en finalité, ce sont les 31 moutons....

L'assurance voiture ne veut pas intervenir dans ce problème.
Je vais finir par croire que seul une procédure est nécessaire, mais si je peux l'éviter, je préfère. Je ne connais pas d'avocat spécialisé dans cette matière.

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