Quel est le rôle du syndic lorsqu’il y a inondation ?

Basilia · #1 24-06-2012 20:18:17

L’immeuble en question (un grand complexe immobilier ayant plusieurs entrées) se situe dans une région touristique en Belgique et n’est occupé que par quelques habitants de façon permanente. Le syndic est une agence immobilière, donc un professionnel inscrit à l’ I.P.I.

Après les fortes pluies qu’il y a eu jeudi passé, une partie des sous-sols avec parkings a été inondée.

Le jour suivant le syndic envoie par e-mail à tous les copropriétaires la communication suivante : « suite aux intempéries d’hier, il y a eu une infiltration d’eau dans une partie du parking souterrain. Mais grâce à l’intervention rapide et efficace de quelques propriétaires bénévoles dévoués les dégâts sont limités » Pour finir, le syndic remercie et félicite ces personnes et joint à son courriel aussi quelques photos de l’inondation et de l’équipe bénévole.

Question : que faut-il penser d’une telle communication émanant d’un professionnel et comment réagir ?

Je remarque que la communication du syndic ne parle pas :
- des mesures et/ou actes conservatoires que lui-même a pris ;
- de la nature exacte des dégâts (puisqu’il parle de dégâts limités) ;
- d’où viennent exactement ces « infiltrations » qui ont causé l’inondation ? Ce n’est pas la première fois qu’il pleut très fort en Belgique ;
- si une déclaration de sinistre a été faite auprès de la compagnie d’assurance ?

Je constate aussi que plusieurs copropriétaires réagissent en répondant à l’e-mail du syndic (« to all ») avec des remerciements pour l’équipe de nettoyage, sans demander plus d’explications ( !?)

Que faudrait-il faire :
-comme plusieurs copropriétaires envoyer également un e-mail de remerciement à l’adresse de l’équipe d'intervention sans plus ?
-ou, envoyer également un e-mail « to all » avec les remerciements pour l’équipe d'intervention, mais en posant également les questions ci-dessus, au syndic ?
-ou, envoyer une lettre, un e-mail ou une lettre recommandée au syndic lui demandant des explications ?
-ou, ne rien faire du tout et attendre la prochaine assemblée générale ?

Pour compléter l’énoncé : il s’agit en l’occurrence d’une copropriété à problèmes multiples.

Merci d’avance pour les conseils judicieux que vous pourrez me donner.

PIM · #2 27-06-2012 18:52:54

C'est une copropriété de combien de lots ?
Immeuble encore sous garantie décennale ?

Remercier "l'équipe d’intervention" n'empêche pas de poser avec courtoisie les bonnes questions au syndic sur la recherche des causes et de ce qu'il préconise pour y remédier...

Lui demander expressément de mettre ce problème à l'ordre du jour de la prochaine AG, avec étude, remèdes préconisés et le cas échéant devis.

Basilia · #3 27-06-2012 23:10:43

Il s'agit d'une copropriété de plus de 60 lots. L'immeuble existe depuis quelques années déjà (moins de 10ans), mais les parties communes ne sont toujours pas réceptionnés provisoirement (en tous cas certainement pas pour la moitié). Je suppose donc que la garantie décennale est toujours d'application ?

Le promoteur du projet a déposé son bilan. Le syndic est toujours celui qui a été installé par le promoteur du projet ...

Personnellement, je pense que la façon d'agir de ce syndic n'est pas très professionnelle ou peut-être qu'il y a collusion d'intérêts ? En tous cas il n'apprécie pas beaucoup ou même pas du tout qu'un propriétaire ait une attitude critique.

Voyant les réactions des autres copropriétaires à cette communication du syndic, remerciements pour l'équipe de nettoyage sans plus, je me demande si c'est moi qui voie des problèmes là où il n'y a en a pas, ou si au contraire, je me pose les bonnes questions ?

Aussi, ce n'est pas la première fois qu'un problème de cet ordre ce pose.

Qu'en pensez-vous ?

PIM · #4 28-06-2012 12:42:48

Et l'architecte ?
Et l'entrepreneur ?

La disparition du promoteur ne supprime pas la responsabilité éventuelle des autres intervenants.

Si l'inondation résulte d'une faute de conception ou de réalisation, leur responsabilité pourrait être recherchée.

La réception des parties communes doit être diligentée par le représentant de l'ACP... cad le syndic. Vérifiez ce qui est stipulé à cet égard dans votre acte d'achat (je suppose achat sous loi Breyne).

luc · #5 28-06-2012 14:33:05

PIM a écrit :

(..° La réception des parties communes doit être diligentée par le représentant de l'ACP... cad le syndic. Vérifiez ce qui est stipulé à cet égard dans votre acte d'achat (je suppose achat sous loi Breyne).

Selon une jurisprudence ce n'est pas le syndic qui doit diligenter, mais les CP individuellement.
Motif: l'ACP n'est pas le propriétaire des parties communes et ne peut pas disposer des parties communes. La réception est une acte de disposition ... .

PIM · #6 28-06-2012 14:52:15

Oui, Luc, j'ai fait un raccourci un peu rapide.

Voici ce qu'en dit Test-Achats, ici, en réponse à la question "Qu'attend-on de moi à la réception provisoire des parties communes de l'immeuble dans lequel j'ai acheté un appartement ?":

"Vous avez tout intérêt, en tant que copropriétaire, à ce que la réception des parties communes se fasse correctement. Votre participation à l'entretien ou aux réparations des parties communes dépendra en effet de la qualité de celles-ci.

En fait, la réception des parties communes est une mission de la copropriété, par la voix de l'assemblée générale des copropriétaires. Nous conseillons aux copropriétaires, lors de leur première assemblée générale, de désigner un petit groupe de copropriétaires pour représenter l'assemblée générale lors de la réception et de leur remettre une liste de tous les vices et défauts qu'ils auront déjà constatés eux-mêmes.

Le syndic du bâtiment n'intervient-il pas dans ce cas ? Sachez que le syndic désigné par le promoteur immobilier dans l'acte de base pour représenter la copropriété devra être déchargé de son mandat lors de la première assemblée générale. Les copropriétaires ont intérêt à désigner un nouveau syndic indépendant et n'entretenant pas des liens étroits avec le promoteur immobilier. Ils pourront alors le mandater pour participer à la réception provisoire avec le petit groupe de copropriétaires. Nous déconseillons vivement d'y envoyer le syndic seul."

Basilia · #7 28-06-2012 23:14:58

PIM a écrit :

"....... Les copropriétaires ont intérêt à désigner un nouveau syndic indépendant et n'entretenant pas des liens étroits avec le promoteur immobilier."

Tout à fait d'accord avec ceci. Mais, je ne suis pas seule dans cet immeuble et malheureusement les autres copropriétaires n'ont pas trop l'air d'avoir compris ce que vous décrivez dans vos réponses (et ceux qui ont compris essaient de revendre au plus vite).

Le syndic est un homme sympathique qui raconte "de belles histoires". Lors des assemblées générales, pratiquement personne n'ose le contredire car ceux qui osent émettre la moindre critique sont immédiatement ridiculisés et traités de "scandaleux". Aussi, le syndic ou le gérant de la société anonyme immobilière qui est syndic, n'a jamais communiqué à l'assemblée générale quels étaient ou sont les liens contractuels qu'il a (ou a eu) avec le promoteur.
Lors de l'assemblée générale le syndic n'a apparemment pas de problèmes pour faire prolonger son mandat ...

Tout ceci pour revenir à ma question initiale, comment réagir à un e-mail de communication du syndic qui ne communique en fait pas ce qu'il devrait ? Et plus loin, comment arriver à faire changer de direction "un troupeau" sans commettre soi-même des impairs ?

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