Sur quels critères se basent les banques pour un prêt logement?

Lu ceci dans L'Echo

Les maisons sont surévaluées de 15%, estime la Banque Nationale qui invite dès lors les banques à se montrer prudentes en matière de crédits hypothécaires. Sur quels critères se fondent-elles dès lors pour octroyer ce type de prêt?

La Banque Nationale invite à plus de prudence dans l’octroi de crédits hypothécaires. Les banques ne se montrent-elles pas plus strictes dans ce contexte de crise? "Elles n’ont pas durci leurs critères mais sont plus à cheval sur les règles. Elles segmentent aussi davantage. Le crédit est fonction du client. Qui dit risque plus important, dit taux d’intérêt plus élevé", explique John Romain, conseiller financier chez Immotheker. La recommandation de la Banque Nationale se traduira par un  respect plus scrupuleux des règles. "Forte de cette recommandation, KBC respectera les conditions de crédit à la lettre", affirme la porte-parole Virginie Lauwers. Quelles sont ces règles?

1. Capacité de remboursement

Un prêt doit être remboursé, c’est évident. "Pour l’octroi d’un prêt, la stabilité d’emploi de l’emprunteur est donc déterminante. Il doit pouvoir présenter une sécurité d’emploi d’un ou deux ans minimum", déclare John Romain. Pour les revenus, chaque banque a ses critères propres. "Sont considérés comme revenus les salaires mais aussi les loyers, par exemple", indique Kim Cauberghs de BNP Paribas Fortis. Mais les banques font preuve de prudence. "Elles se montrent très sélectives par rapport aux revenus qui entrent en ligne de compte. Les revenus locatifs ne sont ainsi que partiellement pris en considération car le patrimoine immobilier implique aussi des charges et des frais d’entretien pour le bailleur", estime-t-on chez KBC.

Dans quelle proportion ces revenus peuvent-ils servir à rembourser un prêt? La règle est simple: un tiers des revenus maximum. "Le pourcentage dépend de plus en plus souvent des revenus nets. Si vous avez 2.500 euros de revenus, 33% de ce montant peuvent être dévolus au remboursement. Si vous totalisez 3.000 euros de revenus, ce pourcentage passe à 35%, 3.500 euros, 40%. Si les revenus dépassent 3.500 euros,  ce pourcentage peut même grimper à 40 – 45 %, voire plus", précise Romain.

Déduction faite de la somme qui servira à rembourser le prêt, il faut quand même un minimum pour vivre. "Un couple doit pouvoir compter sur 1.000 euros par mois environ. Ajoutez à cela 125 euros par enfants. Un couple avec 2 enfants doit donc disposer de 1.250 euros mensuellement. Une personne seule peut se contenter de 900 euros", nuance John Romain. Ces plafonds sont les revenus après déduction de toutes les charges. Parmi les principales, il faut citer les fonds nécessaires pour vivre, le loyer et le remboursement d’autres crédits éventuels.

2. Fonds propres

Deuxième aspect qui entre en ligne de compte: les fonds propres des clients. "Deux tiers des emprunteurs possèdent plus de 25.000 euros, 22% possèdent même plus de 100.000 euros", affirme John Romain. En général, les clients ont déjà quelques biens. Tout dépend de l’âge auquel ils contractent un emprunt. L’âge moyen tourne autour de 33 ans depuis quelques années.

Le financement partiel d’un achat par des fonds propres permet de réduire le taux de prêt ou ce qu’on appelle communément la quotité (rapport entre le montant emprunté et la valeur du logement). "En Belgique, on se base sur la valeur vénale librement négociée. Aux Pays-Bas, sur la valeur vénale imposée, généralement inférieure de 15%", commente Romain.
Plus la quotité est faible, moins le risque est important pour la banque. "Si la quotité est de 90% ou moins, la banque bénéficie encore d’une marge de sécurité au cas où les prix immobiliers chuteraient de 10%. Vous empruntez plus de 80% de la valeur du logement? La banque évalue, pour cette partie, si le salaire suffit en cas de saisie sur traitement", explique le conseiller d’Immotheker.

3. Durée

Quid de la durée du prêt? "Plus le prêt s’étale dans le temps, plus les intérêts (en cas de taux fixes) sont élevés", rappelle John Romain. Suite à la hausse des prix immobiliers et de la pression fiscale, la durée moyenne de l’emprunt a augmenté. Selon les chiffres d’Immotheker, 30% des clients empruntent sur 25 ans et 40% sur 30 ans.

L’âge de l’emprunteur a-t-il une incidence? "Un client d’une soixantaine d’années ne s’endette plus pour 25 ans. Les jeunes empruntent pour une plus longue durée moyenne. La durée est toujours fonction du montant à rembourser mensuellement", explique Kim Cauberghs.

"La plupart des banques partent du principe que le prêt doit être remboursé au 70e anniversaire de l’emprunteur. Elles tiennent compte du fait que le Belge travaille désormais plus longtemps mais veulent être sûres qu’il pourra encore rembourser à l’heure de la retraite", confie John Romain. "La capacité à rembourser change considérablement au moment de la retraite. Il est possible d’évaluer cette capacité avec précision si l’échéance tombe après cette limite d’âge", assure Kim Lauwers.

4. Garanties

En principe, un prêt doit être intégralement garanti par une hypothèque. Peut-on négocier une garantie partielle par mandat hypothécaire? Cette formule moins onéreuse est aussi plus risquée pour la banque qui ne jouit plus que du droit d’hypothèque dans ce cas. "C’est plus facile à négocier si la quotité est inférieure à 80% que si elle est supérieure", précise le spécialiste d’Immotheker. La fiscalité joue aussi un rôle important dans ce contexte.
Enfin, la conclusion d’une assurance solde restant dû entre également en ligne de compte dans l’évaluation du risque, même si elle n’est pas obligatoire. "La plupart des banques exigent une assurance solde restant dû. Certaines s’en abstiennent mais facturent alors un taux d’intérêt plus élevé", confirme John Romain. Si l’assurance solde restant dû est conclue auprès de la même banque, le taux d’intérêt sera probablement moins élevé. Une assurance incendie et une domiciliation du salaire chez le bailleur seront également appréciés. "Tenez compte du coût total et lisez attentivement les  petits caractères en bas du contrat. On y explique ce qui se passe quand on n’a plus droit à cette réduction", prévient-il.

(fin de citation)