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préavis bail en cas de vente appartement

geraldine
Pimonaute
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préavis bail en cas de vente appartement

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un bien loué avec un bail de 1 an (début 1 novembre 2010). Ce bail a été prorogé par un courrier simple en octobre 2010 pour 1 an aux mêmes conditions. Je ne l'ai pas fait 3 mois à l'avance. Est-ce que le locataire se trouve maintenant dans sa 2ième années d'un bail de 9 ans?
Deuxième question: je vend mon bien. Je viens d'enregistrer le bail, donc presque 2 an après (sans pénalité!!). En cas de vente, combien de mois de préavis doit l'acquéreur donner, tenant compte de l'enregistrement tardif de ce bail. Est-ce qu'il devra donner un préavis de 6 mois pour occupation personnelle, ou 3 mois (dans le bail de courte durée, on parle de 3 mois avant l'échéance et que le bail  sera un bail de 9 ans si l'occupant reste dans le bien, mais aux mêmes conditions).
Merci pour votre information rapide, car je crains que j'ai donné une fausse information à l'acheteur, soit 3 mois de préavis.

Merci d'avance.
Géraldine


geraldine

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PIM
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Re : préavis bail en cas de vente appartement

Il faut d'abord déterminer si vous êtes dans un bail de courte durée (prorogé en bail de 2 ans) ou dans un bail de 9 ans.

La prorogation a été constatée de manière bilatérale ?
L'avez-vous enregistré en même temps que le bail originaire ?

Pour éviter que l'occupation ne soit prolongée au-delà de sa nouvelle échéance normale du 30 octobre 2012 (= fin de la 2e année), le bailleur actuel doit notifier le congé avec un préavis de 3 mois, donc en pratique par un courrier recommandé envoyé au grand plus tard ce lundi 30 juillet (de manière à ce que le destinataire puisse techniquement le recevoir pour le 31 juillet 2012 et prendre effet le 1er août).


Erik DECKERS
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geraldine
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Re : préavis bail en cas de vente appartement

Merci PIM de votre réponse.
En fait, le bail est un bail de 1 an. J'ai envoyé un courrier simple pour proroger d'un an, mais en octobre 2011 (donc pas 3 mois à l'avance et bail a pris cours le 1er novembre 2010). J'ai appris que j'aurais dû l'envoyer donc 3 mois à l'avance, ce qui n'est pas le cas. Le locataire n'a jamais répondu par rapport à mon courrier;

Je suppose que le bail de 1 an a été transposé dans un bail de 9 an et qu'il se trouve maintenant dans sa deuxième année. Par contre, le bail d'un an n'a été enregistré qu'au mois de juin 2012, donc bien longtemps après (sur demande du locataire). Vu l'enregistrement tardif, n'est-ce pas à l'avantage de l'acquéreur? Pourra-t'il donc donné le renon pour 3 mois?
Merci pour cette réponse. Je signe cette semaine le compromis et je souhaiterai avoir un confirmation quand au 3 ou 6 mois de préavis. Merci beaucoup.


geraldine

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PIM
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Re : préavis bail en cas de vente appartement

Le délai de 3 mois de préavis n'est indispensable qu'en cas de notification du congé: si le locataire continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail se transforme automatiquement en bail de 9 ans.

Ce qui précède vaut comme règle générale.
Ici, le raisonnement est perturbé par votre courrier accordant une prorogation d'un an, apparemment non contresignée pour accord par le cocontractant locataire.


Moralité:
si bail court prorogé d'un an: envoyez dès à présent le renon recommandé, comme expliqué dans mon message précédent.

si bail de 9 ans, les dispositions légales sont d'application.

Avez-vous connaissance des intentions réelles de votre locataire (est-ce pour lui aussi un bail de courte durée expirant le 31 octobre prochain ? Ou compte-t-il rester dans les lieux plus longtemps ?) ?

Je suppose que votre compromis de vente est rédigé / vérifié par votre propre notaire: lui avez-vous fait part de ce problème ?


Erik DECKERS
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geraldine
Pimonaute
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Re : préavis bail en cas de vente appartement

Merci pour cette réponse, PIM, aussi rapide que l'éclair!!
L'acquéreur veut lui-même donner le renon, mais j'avais entendu qu'il pouvais donner le renon avec préavis de 3 mois à dater de l'acte, mais à mon sens c'est 6 mois....Le locataire bien sûr souhaitait rester dans les lieux, même avant l'avoir mis au courant que nous avions un candidat acheteur.
Ma question est donc, est-ce que le bail de 1 an, prolongé maintenant dans un bail de 9 an, peut-être résilié 3 mois ou 6 mois à l'avance? Je crois que j'ai mail renseigné l'acquéreur sur 3 mois de préavis.

Merci beaucoup pour votre réponse (aussi rapide, ce serait super).


geraldine

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PIM
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Re : préavis bail en cas de vente appartement


Erik DECKERS
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SDELHAYE
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Re : préavis bail en cas de vente appartement

dommage pour l'acheteur d'avoir enregistré le bail

Intéressant de voir confirmé que c'est sans pénalité alors que tout le monde parle d'une pénalité de 25 € mais je me doutais que c'était sans pénalité

vu que vous avez enregistré le bail le préavis est bien de six mois - et encore seuelement pour travaux ou occupation personnelle - à donner dans les trois mois de la passation de l'acte authentique.

il faudrait juste être certain que le bail initial ne prévoit pas qu'il est prorogé automatiquement d'un an à défaut de notification d'un congé auquel cas ce serait bien un bail de courte durée auquel vous pouvez  donner un préavis trois mois avant son échéance

geraldine a écrit :

Merci PIM de votre réponse.
En fait, le bail est un bail de 1 an. J'ai envoyé un courrier simple pour proroger d'un an, mais en octobre 2011 (donc pas 3 mois à l'avance et bail a pris cours le 1er novembre 2010). J'ai appris que j'aurais dû l'envoyer donc 3 mois à l'avance, ce qui n'est pas le cas. Le locataire n'a jamais répondu par rapport à mon courrier;

Je suppose que le bail de 1 an a été transposé dans un bail de 9 an et qu'il se trouve maintenant dans sa deuxième année. Par contre, le bail d'un an n'a été enregistré qu'au mois de juin 2012, donc bien longtemps après (sur demande du locataire). Vu l'enregistrement tardif, n'est-ce pas à l'avantage de l'acquéreur? Pourra-t'il donc donné le renon pour 3 mois?
Merci pour cette réponse. Je signe cette semaine le compromis et je souhaiterai avoir un confirmation quand au 3 ou 6 mois de préavis. Merci beaucoup.


Sabine DELHAYE
Avocat

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rexou
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Re : préavis bail en cas de vente appartement

dommage pour l'acheteur d'avoir enregistré le bail

D'autant plus que le bail non enregistré constituait un argument de vente intéressant, l'acheteur n'étant pas lié à une autre obligation que le préavis minimum.

Pratiquement, la solution peut aussi se trouver dans la communication avec le locataire. Le relationnel surpasse souvent le législatif (qui est généralement méconnu). Le nouvel acheteur notifie verbalement son intention de venir habiter les lieux dans un délai de trois mois, voire plus tôt si le locataire trouve un autre logement plus rapidement... auquel cas chacun signe un document de fin de bail par commun accord avec solde de tout compte à la date de départ du locataire...

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