Decomptes syndic

A la base le bâtiment a été divisé en deux parties  (53% - 47%). Chaque morceaux possède une entrée privée et il y a un accès commun avec barrière pour le parking qui lui aussi a été divisé (gauche et droite).

La première partie (53%) a été divisée et vendue à différents propriétaires, ils se sont constitués en ACP, la résidence S. a bien un acte de base qui redéfini les quotités sur 10.000 ièmes.

La seconde partie (47%) est composée d’une douzaine d’appartements, d’un certain nombre de parkings et garages. Le système de calcul se base sur 4.700 ièmes. Puisqu’il n’y a jamais eu de d’acte de base par après.

Il y a des servitudes pour les deux résidences certains locaux technique se trouvant soit de notre coté soit du leur.

Il y a qu’un seul compteur d’eau pour les deux résidences avec compteurs de passage pour chacun

La gestion des deux résidences est assurée par le même syndic.

Du coup, la femme de ménage est la même, le jardinier est le même, ect

Le syndic m’a dit que notre résidence n’était pas soumise à la loi sur les copropriétés car il n’y avait qu’un seul proprio.

Certes je n’ai pas de lien contractuel avec le syndic. Reste qu’il est le mandataire de mon proprio et qu’il se substitue à lui. Légalement, le syndic ou la personne qui a la gestion de l’immeuble a une obligation impérative vis-à-vis des locataires.

L’art 1728 est en effet impératif mais dans le cas d’immeuble à appartement, l’obligation est allégée (je pense que le but du législateur était uniquement d’éviter des frais de copie et d’envoi astronomiques). Reste tout de même que toutes dispositions (contractuelles ou non) visant à diminuer l’accès du locataire me paraissent constitutives d’un abus.

Je pense donc que je devrais pouvoir exercer mon droit/devoir de contrôle dans des conditions normales et à des heures normales (de bureaux donc, au moins jusqu’à 17h30) et gratuitement, je pense également que je devrais pouvoir obtenir photocopie à prix coutant.

Percevoir une forme d’honoraire pour un agent immobilier/autres de la part d’une personne qui n’est pas son mandataire ne serait-il pas en contradiction avec l’art 27 du code de déontologie ?

Je ne comprends pas très bien la différence entre syndic et régisseur ?

difficile à dire, pq ?

La réponse que mon proprio m’a faite (deux ans après) suite à mes remarques sur les quotités

« L’article 1728 ter du Code Civil prévoit au paragraphe 1, dernier alinéa :
Dans le cas d’immeubles à appartement multiples, dont la gestion est assuré par une même personnes, l’obligation (celle de justifier les charges par des pièces probantes) est remplie dés lors que le bailleur fait parvenir au preneur un relevé des frais et charges, et que la possibilité est offerte à celui-ci ou a son mandataire spécial, de consulter les documents au domicile de la pp ou au siège de la personne morale qui assure la gestion .

S’il n’existe pas en l’espèce de copropriété, et par conséquent, d’acte de base et de règlement de copropriété, il n’empêche qu’un professionnel répartir les charges sur base d’un tableau de quotités dressé par l’architecte de l’immeuble, ce dernier étant originairement destiné à être placé sous régime d’indivision forcée, mais ayant finalement été acquis par la seule personne. »

Donc, originairement le bâtiment était la propriété de la société A (une des nombreuses société de mon proprio) et de la propriété B (ici mon proprio qui est une société immobilière) à hauteur de 53% - 47 %
La société A  divise et vends les lots de l’aile gauche => il y a un acte de Base pour la résidence n°1 ou les quotités sont recalculés les 5.300 iemes deviennes des 10.000 iemes.
La société B garde les 4.700 ièmes, ne placera pas la résidence n° 2 sous le régime de la copropriété forcée.

Il n'y a aucun acte de base pour ma résidence, j'ai vérifié au conservatoire des hypothèques

Les loyers sont payés au proprio.

Mes analyses, observations, mes questions (dont il n'a pas toujours été facile d'obtenir réponse - certaines sont toujours restées lettre morte) m'ont permis de mettre à jour des anomalies
prix des consommations d'eau anormal (réponse du syndic - certains compteurs tourne plus vite que d'autres) : du coup l'exédant est d'office répercuté sur les communs soit environ 200 € la première année et 500 € la seconde.
les honoraires de syndic sont portés sur le locataire. Mon bail ne permet pas de me mettre ces charges. D'ailleurs dans les nouveaux contrats qu'il proprose à ses locataires. Ils sont repris de manière explicite. d'ou mauvaise foi de mon bailleur qui ne veut pas me les rembourser.
Mon bailleur porte également à ma charge une quote-part pour un local auquel je n'ai pas accès. Et qui est repris sur mon compteur électrique => fraude
Les frais de nettoyage d'entretien me parraissent exorbitants (env 70 € de l'heure si mes estimations sont correctes)
Les charges étant réparties sur quelques postes seulement, il n'est pas possible de vérifier. Mais les décomptes imputent systématiquement 0 € pour le proprio et le reste sur le locataire. Alors que certains frais comme l'assurance incendie de l'immeuble, la location et l'entretien des extincteurs sont à charge du proprio (selon Test-Ach)

Ce n'est pas parce que le décompte qui vous est fourni ne met rien à charge du propriétaire que rien n'est mis à charge du propriétaire: certains syndic produisent un document relevé de charge spécifique à remettre au locataire pour éviter trop d'info. Le propriétaire, lui, reçoit un décompte complet, avec ses propres charges.

Il va de soi que le relevé du syndic n'a aucune valeur face au bail. Si le bail ne prévoit pas d'honoraires de syndic/régisseur à votre charge, il ne doit pas y en avoir, même si le syndic pense autrement. Le syndic ne doit pas connaître les baux des locataires.

Vous avez certes le droit de connaître le détail des charges. Le syndic qui doit faire un travail supplémentaire à un droit à être payé également.

Quand j'étais syndic, je ne faisais pas payer ces frais supplémentaires. Mais certains locataires et propriétaires abusaient réellement. J'ai donc parfois été tenté d'en mettre, et je comprend parfaitement le syndic qui en met.

Pour ce qui est de l'eau, le relevé du compteur global d'une copropriété est rarement égale à la somme des relevés des compteurs de passage. Il y a donc toujours un reliquat. Soit parce que les compteurs de passages tournent moins justes que le compteur global, soit parce que les dates de relevés de la société des eaux ne correspondent pas aux dates de relevés des compteurs de passage.

Il y a deux possibilité pour régler cette inévitable différence:
- soit on réparti la somme total en fonction des compteurs de passage (et le coût de l'eau au m3 ne correspond pas au coût réel)
- soit on facture l'eau au coût réel, et on réparti le reliquat aux quotités (ou aux surface)

Pour ce qui serait d'une cave que le proprio se garde mais qu'il vous compte aux quotités, ce n'est effectivement pas logique. Mais faites le calcul de savoir de quelle somme on parle avant de vous lancer dans une croisade... Les frais de caves sont généralement ridiculement faibles.

Le syndic fourni des décomptes individuelles (avec répartition sur base des quotités) sur lesquels ils font une répartition arbitraire. Ils envoyent ces dit décomptes avec un décompte plus détaillé pour permettre au bailleur de finaliser cette répartition en fonction des baux. Pour ma part j'estime être en droit d'obtenir de mon bailleur les décomptes (1 individuel + 1 complet) afin de vérifier que le montant qu'il m'impute est correct. On ne devrait avoir à se déplacer que pour vérifier les factures- preuve de paiement et contrats.
Ici, ce que je veux c'est le décompte détaillé qui est envoyé en complément des décomptes individuels. Ce décompte détaillé est d'ailleurs mis à disposition des autres locataires sur le site du syndic (via un accès compte+pwd) indiqué sur leurs décomptes. Le système a été mis en place aprés mon départ.

C'était un bail de 3 ans.

C'était un grenier pas une cave et ça représente 10% de mes charges totales.

Bien sur, sauf si la garantie a déjà été débloquée avec la mention "pour solde de tout compte".

Chez nous, le "nettoyage" a été confié par le syndic à une société spécialisée. Les coûts de "nettoyage" englobent aussi le remplacement des ampoules et l'achat des sacs poubelles...

Ah? Il vous avait fait la faveur de vous consentir un bail de 3 ans résiliable?
D'habitude les baux de court terme (1,2 ou 3 ans) ne sont jamais résiliables...

Peut-être, mais n'indiquez vous pas dans vos mises en demeure que si votre bailleur ne s'exécute pas endéans les 15 jours, vous porterez l'affaire en justice?

Sans cette mention, votre lettre de mise en demeure est comme un balle à blanc.

Vous en avez apparemment tellement tiré que votre bailleur ne vous prend pas au sérieux car il pense certainement que vous n'irez jamais porter l'affaire devant le juge...

Vous avez bien de la chance, surtout si vous n'avez pas dû payer une indemnité compensatoire (en général trois mois de loyer)

Vous évoquez des charges indues à hauteur de 10% estimez-vous. Mais la ou les années précédentes, avez-vous réagi ? Le décompte des charges doit être justifié. La firme de nettoyage facture un montant déterminé et c'est ce montant qui est à répartir. Vous pouvez avoir connaissance du montant total. Personne n'est tenu de justifier auprès du locataire le détail précis de la facture, pour autant que celle-ci ne comporte que de l'entretien (nettoyage, remplacement ampoules, sacs poubelle, etc...) à l'exclusion d'autres travaux (peinture du hall d'entrée par exemple). Il ne vous appartient pas de contester le choix de la société non plus, pas plus que ses tarifs. Sauf bien sur en cas d'abus manifeste !

Le syndic (et il s'agit bien d'un syndic, pas d'un régisseur, puisque vous payez les loyers au proprio) n'a aucune obligation envers vous. Pour connaitre le détail des décomptes, c'est votre bailleur qui reste votre correspondant. Si ce syndic accepte de vous présenter certains documents comptables, il est normal qu'il vous imposes ses heures de disponibilité et vous demande des frais. Si tous les locataires prétendaient vérifier les factures, preuves de paiement et contrats, la vie de syndic ne serait plus possible ! De plus, vous n'avez aucun droit à prétendre effectuer ces contrôles ! Les propriétaires nomment un vérificateur aux comptes... et s'il n'y a qu'un seul proprio, c'est à lui et à lui seul qu'il revient de contrôler le syndic. Vous pouvez contester en justice de paix si vous estimez que les sommes qui vous sont réclamées le sont de manière abusive

Le conseil me semble inapproprié. En tant que bailleur, je refuserais certainement. Le locataire n'a pas à connaitre l'acte de base de l'immeuble. Pas plus que le syndic n'a a connaitre le libellé du bail.

Pour terminer, une bonne communication directe et un accord (même mauvais) sont préférables à des courriers stériles... mais ce n'est qu'un avis parmi d'autres. :-)