Bail de 3 ans en colocation: sous-location ou fin anticipée ?

phm · #1 27-07-2012 00:13:15

Bonjour,

J'ai trouvé des éléments de réponse sur le forum mais aucun sujet ne concernait une fin de bail de 3 ans en colocation.

Je suis locataire d’un apartement à Bruxelles (Schaerbeek) depuis le 1/12/2011. La durée du bail est de 3 ans. Je ne sais pas si le bail est enregistré (je vérifierai). J’ai un colocataire, nous sommes solidaires et indivisibles selon le contrat de bail. Je suis domicilité à Schaerbeek (à l’adresse de l’apartement). Un état des lieux d’entrée fut établi par un expert. Loyer = 750 € et charges = 150 € (chacun paie la moitié)

Suite au gel des prix de l’énergie, j’ai perdu mon emploi. Je pourrais rester à Bruxelles mais la situation est devenue très conflictuelle avec mon colocataire, donc j’aimerais me renseigner sur ‘comment casser un bail ?’.

Mon contrat de bail contient les clauses suivantes:

CESSION ET SOUS-LOCATION
Le preneur ne pourra céder ses droits sur les lieux loués qu’avec le consentement écrit et préalable du bailleur.
La sous-location totale du bien est interdite. La sous-location partielle est subordonnée à l’accord écrit et préalable du bailleur et à condition que le reste du bien loué demeure affecté à la résidence principale du preneur.

FIN ANTICIPEE DU BAIL DE COURTE DUREE
Si le preneur souhaite quitter anticipativement les lieux loués, le bailleur pourra à son choix:
- Soit exiger que le preneur reste responsable de l’exécution du bail, tout en l’autorisant à céder celui-ci à un tiers, recherché par lui et agréé par le bailleur, ceci à la condition express qu’il ait payé:
1. Toutes les sommes dues (loyer, charges, impôts, …) jusqu’à la date d’entrée en vigueur de la cession ;
2. Les frais éventuels de remise en état des lieux chiffrés suivant l’état des lieux établi à l’amiable ou par un expert désigné de commun accord ou par le juge de paix, et don’t les honoraires sont à charge du preneur ;
- Soit consentir à la résiliation anticipée du bail moyennant un préavis de 3 mois prenant cours le 1er jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné, et le paiement d’une indemnité de résiliation de 3 mois de loyer.

Outre l’enregistrement du bail, il y a deux autres possibilités:
- Sachant que l’apartement fut inhabité pendant 2 ans avant notre emménagement (j’obtiendrai des documents auprès de notre fournisseur d’électricité), selon un ami électricien, l’électricité doit être conforme au RGIE, notamment comporter des prises de terre partout (il n’y en a aucun sauf dans la cuisine). Disposant d’ordinateurs et autres appareils électroniques, l’absence des prises de terre est gênante.
- Aucun détecteur incendie n’est installé.

J’aimerais ‘casser’ le contrat au lieu de sous-louer en évitant de devoir payer les 3 mois d’indemnités. Si cela n’est pas possible, j’envisagerais la sous-location avec l’accord du propriétaire.

Remarques:
- Bien que l’agence immobilière nous ait expliqué les clauses, il faut savoir que le propriétaire est un professionnel de la location (assurances), donc je pense honnêtement que cette agence ne nous a pas tout dit ou expliqué clairement. Par exemple, je ne comprends pas bien la dernière phrase de la clause ‘CESSION ET SOUS-LOCATION’.
- Nous sommes actuellement en bonnes relations avec le propriétaire.

Note à moi-même: plus JAMAIS de location et surtout JAMAIS JAMAIS de colocation …

EDIT : Le certificat énergétique ne nous a pas été délivré (mais nous n'en avons pas fait la demande). Vu les bonnes relations avec le proprio, je le demanderai peut-être après que les double vitrages aient été posés (septembre 2012).

Merci à tous d'avance pour vos réponses.

phm · #2 27-07-2012 02:39:02

Suite à la lecture d'autres sujets sur ce forum, si je mets fin anticipativement au contrat et que je trouve quelqu'un pour me remplacer avant la fin du préavis (3 mois), devrais-je payer les indemnités (3 mois) ?

Vu les bonnes relations avec notre proprio et la confiance qu'il nous donne (c'est l'appartement de sa maman), je n'ai pas encore osé le mettre au courant de ma situation professionnelle. Je ne crois pas être obligé légalement de l'avertir. Si je dois l'avertir, sous quelle forme ? (recommandé, lettre, email, téléphone)

PS : J'ai diverses propositions dans un pays moins timbré (la France), où puis-je trouver un forum français équivalent à celui-ci ?

Merci d'avance,

PH

grmff · #3 27-07-2012 07:08:49

En fait, les clauses de sous-location, de cession, de fin de bail et autre s'applique "au locataire": vous et votre colocataire indivisiblement.

Il faut donc trouver un accord à 3. Votre colocataire a aussi son mot à dire... et c'est normal.

Pour ce qui est du RGIE, le RGIE permet parfaitement d'avoir des prises sans prise de terres dans les anciennes installation. Ce qui est interdit, c'est d'avoir des prises avec broche de terre qui ne serait pas effectivement raccordée à la terre.

Le détecteur d'incendie est effectivement obligatoire. Mais ce ne sera pas une raison suffisante pour casser un bail san sindemnité ni préavis... surtout si votre coloc' désire rester.

Le Certificat PEB n'était pas requis à l'époque où vous avez commencé le bail. Il ne doit pas être fait pendant le bail.

Pour ce qui est d'un forum aussi bien fréquenté en France, ne cherchez pas, vous ne trouverez pas. Vous avez déjà gouté le chocolat français? C'est tout dire...

Et finalement, je ne peux souscrire à votre dernière affirmation: la France n'est sans doute pas un pays moins timbré que la Belgique. Au contraire, les règles de locations sont telles que la situation des locataires est bien pire...

panchito · #4 27-07-2012 07:18:54

Disposant d’ordinateurs et autres appareils électroniques, l’absence des prises de terre est gênante.

Et vous n'aviez pas vu cela avant de signer votre bail?

Pourtant vous dites être un professionnel du secteur de l'énergie (électrique)?

phm · #5 27-07-2012 09:27:25

La RGIE n'est pas abordée durant ma formation: je suis ingénieur civil électricien, pas électricien en bâtiment. Toutefois, un ingé en constructions pourrait s'y connaître.
Malheureusement, la formation d'ingé à l'Université reste très théorique et il est vrai que la RGIE manque à notre cursus : enseigner les notions de base serait le minimum.

Par exemple, l'électricien choisit les câbles électriques d'une salle de bain et les place. Un ingé peut les choisir (il a les compétences d'un point de vue légal) mais en réalité, il ne connait pas les sections de câble minimales, donc il se renseigne. Tout de manière, la formation d'ingé c'est surtout apprendre à apprendre.

De plus, mon travail portait sur l'informatique d'un programme à l'échelle du pays (je ne rentrerai pas dans les détails sur un forum public mais je peux vous répondre par MP si besoin est).

J'avais remarqué l'absence de prise de terre lors de la visite mais je ne pouvais pas deviner que des étincelles apparaitraient. De plus, mon coloc insistait pour que l'on signe vite. Je m'étonnais qu'il s'attache autant à cet appartement (alors que c'est le seul aec un bail de trois ans). En réalité, son travail se situe à moins de 2 minutes à pieds de l'appartement. Mais il est vrai que j'aurais dû le signaler en addentum à l'état des lieux d'entrée.

Merci pour vos réponses rapides Messieurs.

panchito · #6 27-07-2012 09:42:19

our votre info, je suis moi-même Ingénieur Civil Electromécanicien mais ...féminin!

Etant depuis plus de 20 ans dans l'IT, il ne me viendrait jamais à l'idée de connecter mon PC sur une prise qui n'est pas raccordée à la terre.
On voit immédiatement si la prise l'est ou non.
Je le connecte même sur un stabilisateur de tension pour être sure que mon PC ne soit jamais endommagé.

On aurait aussi du vous dire que le bail de 3 ans est le plus défavorable qu'un locataire puisse signer.

En effet, les baux de court terme (1, 2 ou 3 ans) ne sont jamais résiliables (sauf clauses expresses insérées dans le bail).

La loi bétonne excellement les droits des locataires qui ont pu décrocher un bail "standard" càd de 9 ans qui sont eux, résiliables par le PRENEUR (non le bailleur) à tout moment et sans devoir fournir l'ombre d'une justification....

phm · #7 27-07-2012 09:54:34

Je regrette fort que l'agence d'immobilier ne nous l'ait pas dit alors qu'ils nous ont expliqué pas mal de choses...

Si la France m'attire, c'est parce que les lois protégeant le travail sont plus fortes: j'étais consultant et j'ai reçu mon préavis chez le client (imaginez la tête que j'ai tiré chez le client); ce qui est absolument interdit en France. J'avais de nombreux collègues français qui me l'ont répété. Concernant les droits des locataires en France ou Belgique, je n'y connais strictement rien.

Selon vous, quel est le plus facile/intelligent: résiliation anticipée ou sous-location ? Perso, je pensais plutôt à la sous-location mais les derniers agissements de mon colocataire me poussent à quitter les lieux au plus vite (pour ma sécurité mentale: il n'est pas violent mais ses propos me donnent la nausée). Néanmoins, je ne compte pas payer 3mois préavis + 3 mois indemnités pour les 2 car cela fait 750 * 6 et cela fait très cher je trouve. De plus, le proprio me semblait vraiment être un type bien (il a fait faire quelques réparations depuis que nous avons emménagé: robinet qui fuit, lave-vesseille, lumière dans la sdb, etc).

panchito · #8 27-07-2012 10:09:57

Si la France m'attire, c'est parce que les lois protégeant le travail sont plus fortes

Là je ne suis pas d'accord. Ici, en Belgique, si un employeur veut vous licencier, il peut le faire quand bon lui semble et sans devoir le justifier (sauf pour faute grave évidemment).
En contre partie, il est toujours obligé de vous DEDOMMAGER: 3 mois de salaire par tranche de 5 années d'ancienneté entamée et cela c'est le minimum minimorum...
Car beaucoup d'employeurs respectent la grille Claeys qui est beaucoup plus avantageuse.

Excusez-moi mais avec un salaire d'Ingénieur Civil, pourquoi aller vous mettre un colocataire sur le dos... Surtout pour un loyer de seulement 750€...

grmff · #9 27-07-2012 11:34:35

Selon vous, quel est le plus facile/intelligent: résiliation anticipée ou sous-location ?

Au risque de me répéter, pour les deux possibilités ci-dessus, il vous faut l'accord de votre colocataire si vous avez un bail pour les deux, avec mention "solidaires et indivisibles" ou équivalent

La première chose à faire est donc de un DIALOGUE DIRECT avec le proprio et le colocataire.

phm · #10 27-07-2012 11:37:01

Mon salaire comportait une voiture de société avec carte essence, des frais de GSM etc, donc petit brut=>petit net. En outre, je ne suis pas intéressé par l'argent: à l'ambauche, je n'ai rien négocié.

De plus, avoir un appartement était mon rêve mais je n'aime pas la location, d'où le coloc pour réduire les frais. Mais j'ai commis une énorme erreur en faisant confiance à mon coloc.

Les charges (eau + chauffage) sont à 150€, donc on arrive à 900€/mois + le reste (électricité, assurances) et l'optionnel (TV, Internet) mais je me passe de l'optionnel. Donc, le tiers de mon petit net ne dépassant pas les 900€, ce n'était pas possible de louer seul un appartement dans ces prix.

Remarque: Pour un salaire de débutant, selon mes amis, c'était quand même confortable (sauf pour le net). Le site de la FABI conseille un salaire de débutant similaire au mien (2800 brut sans voiture).
Mais je ne savais pas que la voiture ne comptait pas pour le chômage...

phm · #11 27-07-2012 11:42:41

Avec légèreté, mon colocataire dit oui à tout: il est prêt à tout pour m'aider mais je crois qu'il n'a pas compris que c'était réel. Par exemple, hier, j'ai eu une proposition d'entretien à Anvers.

Le dialogue avec mon colocataire est quotidien mais il reste fort peu impliqué dans la réalité (il adore parler), d'où ma recherche d'informations sur ce site (conseillé par une juriste).

Je contacterai le propriétaire aujourd'hui mais j'aimerais savoir quelles sont les différentes possibilités afin d'éviter de prendre des risques inutiles.

L'accord du colocataire n'est pas un problème: il signerait (presque) n'importe quoi. Le proprio étant un professionnel du secteur, je ne désire pas arriver les mains vides.

grmff · #12 27-07-2012 11:44:34

Le colocataire a-t-il les moyens de reprendre l'appart seul?
Le désire-t-il?

phm · #13 27-07-2012 11:58:12

Théoriquement, mon coloc n'a pas les moyen car 1/3 de son net ne dépasse pas les 750 - 900 €. Pratiquement, il ne dépense rien, donc il pourrait payer. Je ne crois pas qu'il désire rester seul (surtout si il tombe sur le chômage).

Je viens de contacter le proprio qui est désolé pour moi et est prêt à m'aider (il m'a dit de lui envoyer mon CV). Si on trouve quelqu'un pour me remplacer (une personne qui lui plait aussi), il n'y aura pas besoin de payer les 3 mois d'indemnités.

Je suis un peu rassuré.

panchito · #14 27-07-2012 12:06:35

Mais je ne savais pas que la voiture ne comptait pas pour le chômage...

Et ni pour la pension. Tout cela fait partie des avantages "extra-légaux", donc pas pris en compte....

Donc, le tiers de mon petit net ne dépassant pas les 900€, ce n'était pas possible de louer seul un appartement dans ces prix.

J'ai plusieurs biens en location dont un petit 2ch à Woluwe-Saint-Pierre qui est loué un peu plus de 800€/mois hors charges. Je n'ai jamais eu le moindre Belge comme locataire, uniquement des "Expats" qui y vivent seuls.
Jamais je ne demande de prouver que son salaire net est supérieur à 3 x (850 + 150 de charges) soit 3.000 € nets /mois.

Ceux-là n'ont pas besoin de louer, ils savent acheter.

La règle du salaire net qui doit être égal à au moins 3 fois le loyer +chg, est valable à mon avis pour les tous petits loyers.
Je ne pense pas que ce soit applicable à BXL, du moins dans les belles communes.

Par contre, c'est évidemment d'application chez votre banquier quand vous sollicitez un prêt hypothécaire...

j'ai eu une proposition d'entretien à Anvers

Pas souci pour faire la navette matin et soir depuis Bruxelles. Vous serez dans le sens contraire des files.
Il est plus rapide de se rendre Anvers que de traverser BXL en heure de pointe!

rexou · #15 27-07-2012 16:40:40

Perso, je pensais plutôt à la sous-location mais les derniers agissements de mon colocataire me poussent à quitter les lieux au plus vite (pour ma sécurité mentale: il n'est pas violent mais ses propos me donnent la nausée). Néanmoins, je ne compte pas payer 3mois préavis + 3 mois indemnités pour les 2 car cela fait 750 * 6 et cela fait très cher je trouve. De plus, le proprio me semblait vraiment être un type bien (il a fait faire quelques réparations depuis que nous avons emménagé: robinet qui fuit, lave-vesseille, lumière dans la sdb, etc).

Le plus simple est de trouver un "remplaçant" qui soit accepté par votre colocataire ET par le proprio.
Ou que votre coloc reste seul s'il le veut/peut... et si le propriétaire accepte de vous désolidariser anticipativement de vos obligations de preneur.

Bail de 3 ans en colocation: sous-location ou fin anticipée ?

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