Bail commercial et loyers impayés

- type de bail ? (bail commercial ?)
- Si le bail prévoit que le loyer est payable par anticipation pour le premier du mois, le locataire a l'obligation de le faire. Ne vous laissez pas impressionner par ses déclarations intempestives.
Mais pourquoi vous rendre sur place ?
Un courrier recommandé avec mise en demeure est + adéquat
- la domiciliation ? : prévu au bail ?
- précompte immobilier ?: oui, si prévu au bail (l'interdiction de le mettre à charge du preneur ne concerne que le logement)
- "expulsion": par décision du juge de paix (ou de l'arbitre si clause arbitrage)
- fonds de commerce: http://fr.wikipedia.org/wiki/Fonds_de_commerce

Vous répondez vous même à votre question. Vous ne pouvez pas exiger la domiciliation.

Pareil pour le précompte immobilier : si pas expressément prévu au bail, il est considéré inclus dans le loyer.

Expulsion : avec un bail commercial, il vous faudra plus d'arguments qu'un loyer payé avec une certaine irrégularité !

J'ai un locataire dans le même cas que vous... et ça se passe fort bien, parce que je lui téléphone courtoisement quand le retard devient exagéré. Pour deux mois de retard, si cela ne s’aggrave pas, je n'appelle pas l'armée ! 

Et en effet, si cela se passe mal, un courrier est plus indiqué qu'une visite et un harcèlement téléphonique. Mais je conseillerais plutôt un courrier simple et courtois pour commencer. Si pas de réaction, un recommandé avec mise en demeure...

Oui, je sais que j'ai tendance à me montrer trop cool. Mais je suis comme mon chien : je ne mords pas trop vite si je peux éviter le conflit. 

Le locataire est tenu de deux obligations légales: occuper selon la destination des lieux "en bon père de famille", et payer son loyer.

S'il ne paye pas son loyer, il faut lui faire une mise en demeure.
S'il ne paye toujours pas son loyer, il faut mettre l'affaire devant le juge.

Attendre? Pourquoi attendre? Attendre qu'il tombe en faillite et que vous vous retrouviez avec des mois d'arriérés irrécupérables?

Un juge m'a dit un jour: "un mois et un jour de retard et cela doit être sur mon bureau"

Cela n'implique pas que le juge vous donne raison à 100%... mais que vous ne devez pas être laxiste. Il est fort probable que le juge donnera un délai au locataire pour se mettre en ordre.

Et qu'à défaut, le bail sera rompu aux torts du locataire.

Rico, je comprends votre position et je n'ai aucune critique à formuler. Stricto sensu, vous avez raison.

Personnellement, il est vrai que je suis un peu plus cool (laxiste si on veut) mais j'essaie toujours de privilégier le dialogue. Je crois aussi que la réaction à un retard de paiement varie en fonction de la personnalité du locataire, de la vôtre, et de l'historique de vos rapports.

Je crois aussi qu'il faut différencier les types de location : un commerçant sera tributaire par exemple du retard de paiement d'un gros client et cela restera ponctuel tandis que si vous louez une chambre à un cpas, vous avez en effet intérêt à une réactivité immédiate.

Je me suis déjà reproché ma trop grande faiblesse, mais je reste convaincu qu'il est préférable d'éviter le conflit chaque fois que c'est possible.

Ce n'est pas parce qu'on va devant le juge que le conflit est sans solution amiable.

Quand la partie adverse ne vient pas, vous avez un jugement conforme à votre demande. Et il vous est possible de faire exécuter... ou pas.

Quand le locataire vient au tribunal, il y a encore moyen de trouver un accord. Généralement, je privilégie un accord du type "l'arriéré est à payer en 10-12x max - le loyer doit être payé pendant ces 10-12x - à défaut, le bail est rompu et les indemnités dues"

Avec un tel accord qui ne romp pas le bail, qui ne met pas les gens dehors et qui permet de trouver une solution, les locataires ne peuvent qu'accepter.

Et avec une épée de Damoclès au dessus de la tête comme cela, les loyers et arriérés sont payés! Pendant 10-12 mois, vous êtes tranquille...

Souvent, rien qu'avec une convocation en justice, l'affaire se règle d'elle même, pour un coût somme toute modique d'une cinquantaine d'euro au total. A charge du locataire bien entendu.

D'accord, une solution amiable reste possible malgré l'intervention d'un juge.

Cela reste quand même un échec du dialogue avec le locataire, quelle que soit l'issue.

Par contre, cette logique de réactivité immédiate se justifie mieux dans le cadre de locations à loyer modéré, avec des locataires souvent instables et surtout insolvables. Dans le cadre d'un bail commercial, je serais plus cool. Mais comme dit Rico, c'est du cas par cas.

La solution idéale et universelle n'existe pas...

Je me mords encore les doigts de deux baux professionnels (un bureau et un commerce)

Le premier avait des dizaines d'ouvriers et du cash à ne plus savoir qu'en faire selon son bilan. Et il roulait dans le dernier modèle de 4x4 Mercédes avec un tas d'option. Il était propriétaire à titre personnel (me disait-il) d'un ou deux immeubles.

J'ai donc été patient. Bien mal m'en a pris... il m'a laissé une ardoise de près de 5000€ hors indemnités, hors intérêts et hors dégâts. Depuis, il a fait faillite.

Le deuxième, j'ai eu un jugement contre lui. Je me mord les doigts de ne pas avoir fait exécuté. En plus, il n'exploitait plus le commerce en question qui n'était plus ouvert qu'un jour sur deux. Donc, plus de clients. J'airais dû faire saisir sa marchandise dans les deux autres commerces.

Depuis, faillite aussi et 3000€ dans les dents.

J'aime bien votre proverbe Françis

Et pour Grmfff, ben en commercial, après 4 ans, je viens de gagner procès de 22.000 euros ( mais bon il va en appel je crois )
Mais commercial ou pas, c'était une personne malhonnète c'est tout...

J'ai actuellement des locs commerciaux et ça se passe hyper bien

ben non parce que je suis très prudent

ses parents , solvables, sont cautions !