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Bail commercial et loyers impayés

Haf
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
Inscription : 19-03-2008
Messages : 13

Bail commercial et loyers impayés

Bonjour à tous,

Je suis propriétaire d'un rez commercial que je fais louer depuis 3 ans.
Mon locataire refuse toujours de payer son loyer pour le 1er du mois et finit toujours par avoir 2 à 3 mois d'arriérés de loyer malgré plusieurs rappels de ma part sur place car ne répond jamais au téléphone et cela se passe très mal car n'apprécie pas le fait que je réclame à chaque fois mes loyers.

Mes questions sont:


1) Puis-je lui imposer une domiciliation? quelle délmarche? dois-je me rendre chez le juge de paix directement?

2) Aussi, il me menace de devoir lui payer un fond de commerce si je l'expulse? qu'est ce que signifie "fond de commerce" et devrais-je vraiment le lui payer?

3) Quelles sont les conditions pour que je l'expulse?

4) Puis-je aussi lui réclamer une partie du précompte immobilier?

Je vous remercie d'avance de prendre la peine de répondre à mes questions.

Bien à vous,

Haf

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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Re : Bail commercial et loyers impayés

- type de bail ? (bail commercial ?)
- Si le bail prévoit que le loyer est payable par anticipation pour le premier du mois, le locataire a l'obligation de le faire. Ne vous laissez pas impressionner par ses déclarations intempestives.
Mais pourquoi vous rendre sur place ?
Un courrier recommandé avec mise en demeure est + adéquat
- la domiciliation ? : prévu au bail ?
- précompte immobilier ?: oui, si prévu au bail (l'interdiction de le mettre à charge du preneur ne concerne que le logement)
- "expulsion": par décision du juge de paix (ou de l'arbitre si clause arbitrage)
- fonds de commerce: http://fr.wikipedia.org/wiki/Fonds_de_commerce


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

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L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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Haf
Pimonaute
Lieu : Bruxelles
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Messages : 13

Re : Bail commercial et loyers impayés

- c'est un bail commercial
- La domiciliation n'est pas prévue dans le bail

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Haf a écrit :

- c'est un bail commercial
- La domiciliation n'est pas prévue dans le bail

Vous répondez vous même à votre question. Vous ne pouvez pas exiger la domiciliation.

Pareil pour le précompte immobilier : si pas expressément prévu au bail, il est considéré inclus dans le loyer.

Expulsion : avec un bail commercial, il vous faudra plus d'arguments qu'un loyer payé avec une certaine irrégularité !

J'ai un locataire dans le même cas que vous... et ça se passe fort bien, parce que je lui téléphone courtoisement quand le retard devient exagéré. Pour deux mois de retard, si cela ne s’aggrave pas, je n'appelle pas l'armée !  hmm

Et en effet, si cela se passe mal, un courrier est plus indiqué qu'une visite et un harcèlement téléphonique. Mais je conseillerais plutôt un courrier simple et courtois pour commencer. Si pas de réaction, un recommandé avec mise en demeure...


rexou

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Erico
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Inscription : 04-10-2006
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Et surtout bien ajouter :   s'il vous plaît.....  lol


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N'aie pas peur d'avancer...crains seulement de t'arrèter.....

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Rico a écrit :

Et surtout bien ajouter :   s'il vous plaît.....  lol

Oui, je sais que j'ai tendance à me montrer trop cool. Mais je suis comme mon chien : je ne mords pas trop vite si je peux éviter le conflit.  wink


rexou

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Erico
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Re : Bail commercial et loyers impayés

De plus en plus je suis très agacé par le comportement de certaines personnes Rexou.....déjà je n'estime pas normal de réclamer mon dû.....et surtout je n'estime pas avoir à prendre de gants vis à vis de quelqu'un qui, de manière récurrente, ne respecte pas ses engagements....

Petit à petit j'ai appris que plus on est cool et patient, plus les autres en profitent car ils prennent ça pour de la faiblesse et plus ils vous entubent...


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grmff
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Le locataire est tenu de deux obligations légales: occuper selon la destination des lieux "en bon père de famille", et payer son loyer.

S'il ne paye pas son loyer, il faut lui faire une mise en demeure.
S'il ne paye toujours pas son loyer, il faut mettre l'affaire devant le juge.

Attendre? Pourquoi attendre? Attendre qu'il tombe en faillite et que vous vous retrouviez avec des mois d'arriérés irrécupérables?

Un juge m'a dit un jour: "un mois et un jour de retard et cela doit être sur mon bureau"

Cela n'implique pas que le juge vous donne raison à 100%... mais que vous ne devez pas être laxiste. Il est fort probable que le juge donnera un délai au locataire pour se mettre en ordre.

Et qu'à défaut, le bail sera rompu aux torts du locataire.


Grmf!
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Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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Erico
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Bref le juge vous demande de ne pas être laxiste.....mais la plupart le sont !   lol


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rexou
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Rico, je comprends votre position et je n'ai aucune critique à formuler. Stricto sensu, vous avez raison.

Personnellement, il est vrai que je suis un peu plus cool (laxiste si on veut) mais j'essaie toujours de privilégier le dialogue. Je crois aussi que la réaction à un retard de paiement varie en fonction de la personnalité du locataire, de la vôtre, et de l'historique de vos rapports.

Je crois aussi qu'il faut différencier les types de location : un commerçant sera tributaire par exemple du retard de paiement d'un gros client et cela restera ponctuel tandis que si vous louez une chambre à un cpas, vous avez en effet intérêt à une réactivité immédiate.

Je me suis déjà reproché ma trop grande faiblesse, mais je reste convaincu qu'il est préférable d'éviter le conflit chaque fois que c'est possible.


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Très sincèrement et surtout, sérieusement, je suis comme vous, j'aime pas les conflits...j'essaye toujours de les éviter

Et parfois c une erreur, car on laisse courir en se disant un truc du style : ben il va quand même remplir son obligation, ça va pas durer, vais pas avoir à lui réclamer....et puis ça dure, ça dure...et là quand ça a trop duré, je peux me fâcher, tout rouge...
Alors que si dès les premiers jours j'étais intervenu, ça n'irait sans doute pas jusque là

Là j'ai pour le moment un loc commercial, correct, réglo, depuis 4 ans...mais il paye toujours avec quelques jours de retard son loyer..ok, je dis jamais rien...mais là je lui ai écrit mi juillet, lui demandant de payer sa quote part de précompte pour mi août...et hop, déjà une semaine de retard !
Demain j'envoye un mail !

Et comme vous dites c du cas par cas....il m'est arrivé de ne pas réclamer d'indemnités pour une résiliation anticipée...comme il est m'est arrivé de réclamer 6 mois ...selon la conduite du loc pendant le bail et selon les rapports que j'ai avec lui...

Idem pour un chien dans un appart, normalement interdit pas le bail, mais mis devant le fait accompli après quelques mois d'occupation...mais bon à part ça loc réglo, paye toujours à l'heure et chien cause aucune nuisance...donc j'ai laissé courir...


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grmff
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Ce n'est pas parce qu'on va devant le juge que le conflit est sans solution amiable.

Quand la partie adverse ne vient pas, vous avez un jugement conforme à votre demande. Et il vous est possible de faire exécuter... ou pas.

Quand le locataire vient au tribunal, il y a encore moyen de trouver un accord. Généralement, je privilégie un accord du type "l'arriéré est à payer en 10-12x max - le loyer doit être payé pendant ces 10-12x - à défaut, le bail est rompu et les indemnités dues"

Avec un tel accord qui ne romp pas le bail, qui ne met pas les gens dehors et qui permet de trouver une solution, les locataires ne peuvent qu'accepter.

Et avec une épée de Damoclès au dessus de la tête comme cela, les loyers et arriérés sont payés! Pendant 10-12 mois, vous êtes tranquille...

Souvent, rien qu'avec une convocation en justice, l'affaire se règle d'elle même, pour un coût somme toute modique d'une cinquantaine d'euro au total. A charge du locataire bien entendu.


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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Bail commercial et loyers impayés

faire éxécuter ce sont des frais, parfois importants et difficilement récupérables...

serait grand temps que dans ces domaines là, les lois changent aussi d'ailleurs

on parle que l'état va directement bientôt prendre sur contributions à rembourser, ou sur héritage toute somme lui due

ben qu'il prenne aussi directement toutes sommes de procédures ou d'huissier sur les "condamnés"....mais que ce ne soit plus aux victimes d'avancer l'argent pour faire signifier et exécuter


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rexou
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Re : Bail commercial et loyers impayés

D'accord, une solution amiable reste possible malgré l'intervention d'un juge.

Cela reste quand même un échec du dialogue avec le locataire, quelle que soit l'issue.

Par contre, cette logique de réactivité immédiate se justifie mieux dans le cadre de locations à loyer modéré, avec des locataires souvent instables et surtout insolvables. Dans le cadre d'un bail commercial, je serais plus cool. Mais comme dit Rico, c'est du cas par cas.

La solution idéale et universelle n'existe pas...


rexou

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Bail commercial et loyers impayés

mais kan je croise un des mes locs en retard de paiement, au resto....ou que je vois dans sa partie débarras, l'emballage d'un bel écran plat ou d'un nouvel ordi.....là ça m'inerve un peu...


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grmff
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Dans le cadre d'un bail commercial, je serais plus cool. Mais comme dit Rico, c'est du cas par cas.

Je me mords encore les doigts de deux baux professionnels (un bureau et un commerce)

Le premier avait des dizaines d'ouvriers et du cash à ne plus savoir qu'en faire selon son bilan. Et il roulait dans le dernier modèle de 4x4 Mercédes avec un tas d'option. Il était propriétaire à titre personnel (me disait-il) d'un ou deux immeubles.

J'ai donc été patient. Bien mal m'en a pris... il m'a laissé une ardoise de près de 5000€ hors indemnités, hors intérêts et hors dégâts. Depuis, il a fait faillite.

Le deuxième, j'ai eu un jugement contre lui. Je me mord les doigts de ne pas avoir fait exécuté. En plus, il n'exploitait plus le commerce en question qui n'était plus ouvert qu'un jour sur deux. Donc, plus de clients. J'airais dû faire saisir sa marchandise dans les deux autres commerces.

Depuis, faillite aussi et 3000€ dans les dents.


Grmf!
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Francis
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Il faut parfois montrer les dents pour ne pas devoir mordre.  proverbe canin !


Francis

Il n´y a que deux définitions concernant l´infini:
l´univers et la bêtise humaine...
Albert Einstein...

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Erico
Pimonaute non modérable
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Re : Bail commercial et loyers impayés

J'aime bien votre proverbe Françis

Et pour Grmfff, ben en commercial, après 4 ans, je viens de gagner procès de 22.000 euros ( mais bon il va en appel je crois )
Mais commercial ou pas, c'était une personne malhonnète c'est tout...

J'ai actuellement des locs commerciaux et ça se passe hyper bien


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grmff
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Re : Bail commercial et loyers impayés

Mais commercial ou pas, c'était une personne malhonnète c'est tout...

Gagné ou pas gagné, s'il tombe en faillite, vous en êtes pour vos frais...

Donc, montrer le dents pour ne pas devoir mordre.
Et s'il faut mordre, ne pas attendre que la viande soit gangrenée...
(Proverbe Zombie)


Grmf!
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Erico
Pimonaute non modérable
Inscription : 04-10-2006
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Re : Bail commercial et loyers impayés

ben non parce que je suis très prudent

ses parents , solvables, sont cautions !    lol


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