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    Projet immobilier et achat en indivision

    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 450
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    Projet immobilier et achat en indivision

    Un projet immobilier important me trotte dans la tête depuis quelques temps. Ce projet est trop gros pour moi seul. On parle de 4 millions d'euro pour commencer.

    Il s'agit de l'achat d'un immeuble complet de taille imposante, pour lequel une vente à la découpe ne peut s'envisager pour diverses raisons techniques.

    Il s'agit de logement privé, et donc il me semble que l'achat en société ne semble pas une bonne idée au niveau fiscal.

    L'idée est donc l'achat de l'immeuble en indivision, avec une sorte de pacte d'actionnaire déterminant de manière prévisionnelle les travaux et usage des loyers pour les 5 à 10 ans qui viennent.

    Je cherche donc des idées, des gens d'expérience, et des associés...

    Si quelqu'un a des idées ou des commentaires, ils sont les bienvenus.
    Si quelqu'un a des connaissances professionnelles qui peuvent être utile pour le montage du projet, qu'il me contacte par MP.
    Et si quelqu'un a des visées sociales telles que les miennes (voir mes messages sur le forum...), des garanties solides, pas peur du risque et quelques centaines de milliers d'euros à investir avec effet de levier, qu'il me contacte aussi.... yikes


    Grmf!
    ----------------
    Dans une maison à trois briques, on est souvent à découvert.

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
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    Messages : 11 910
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    Re : Projet immobilier et achat en indivision

    grmff a écrit :

    L'idée est donc l'achat de l'immeuble en indivision, avec une sorte de pacte d'actionnaire déterminant de manière prévisionnelle les travaux et usage des loyers pour les 5 à 10 ans qui viennent.

    Les pactes d'indivision ne peuvent excéder une durée de 5 ans (renouvelable).

    A mon avis, ce genre de gros projet, si pas "saucissonnable", il vaut mieux le laisser trotter que de le concrétiser...


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

    --------------------
    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 450
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    Re : Projet immobilier et achat en indivision

    Pour résumer ma position...
    Avantage Société d'investissement:
    1. Plus facile de monter les projet
    2. Banque plus souple sur le montage
    3. Parfois, pas de caution solidaire des actionnaires
    4. Taux plus faibles (dixit mon banquier)
    5. Facilité pour l'action en justice
    6. Plus clair et propre pour les actionnaires
    7. Pacte d'actionnaire valable pour la durée de vie de la société
    8. Cession plus simple des parts sociales
    9. Récupération de la TVA. En cas de travaux lourds, cela fait une différence
    10. On peut amortir la valeur de l'immeuble et des travaux
    11. Planification successorale aisée (don des actions)
    12. Modification des investisseurs aisée aussi
    13. Possibilité d'acheter au nom d'une société en formation sans citer les noms ni les conditions des partenaires au niveau du compromis. Donc, souplesse et discrétion.

    Inconvénient Société d'investissement:
    1. Tous les loyers sont taxés, qu'ils soient privés ou professionnels
    2. A la revente, la taxation sur la plus-value est importante, voire très importante en fonction de la plus-value... et de l'amortissement

    Avantage investissement en indivision personne physique:
    1. Moins de taxation si loué à des personnes physiques

    Inconvénient investissement en indivision personne physique:
    1. Pacte d'interdiction de revente limité à 5 ans
    2. Pas d'effet "protection du patrimoine" d'une société
    3. Le PH sera toujours en indivision solidaire. En cas de soucis sur le projet, chaque indivisaire est susceptible de devoir supporter les dettes du défaillant

    Si vous voyez d'autres avantages et inconvénients, merci de me les citer, et je mettrai à jour.


    Grmf!
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