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Projet immobilier et achat en indivision

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
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Projet immobilier et achat en indivision

Un projet immobilier important me trotte dans la tête depuis quelques temps. Ce projet est trop gros pour moi seul. On parle de 4 millions d'euro pour commencer.

Il s'agit de l'achat d'un immeuble complet de taille imposante, pour lequel une vente à la découpe ne peut s'envisager pour diverses raisons techniques.

Il s'agit de logement privé, et donc il me semble que l'achat en société ne semble pas une bonne idée au niveau fiscal.

L'idée est donc l'achat de l'immeuble en indivision, avec une sorte de pacte d'actionnaire déterminant de manière prévisionnelle les travaux et usage des loyers pour les 5 à 10 ans qui viennent.

Je cherche donc des idées, des gens d'expérience, et des associés...

Si quelqu'un a des idées ou des commentaires, ils sont les bienvenus.
Si quelqu'un a des connaissances professionnelles qui peuvent être utile pour le montage du projet, qu'il me contacte par MP.
Et si quelqu'un a des visées sociales telles que les miennes (voir mes messages sur le forum...), des garanties solides, pas peur du risque et quelques centaines de milliers d'euros à investir avec effet de levier, qu'il me contacte aussi.... yikes


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 11 375
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Re : Projet immobilier et achat en indivision

grmff a écrit :

L'idée est donc l'achat de l'immeuble en indivision, avec une sorte de pacte d'actionnaire déterminant de manière prévisionnelle les travaux et usage des loyers pour les 5 à 10 ans qui viennent.

Les pactes d'indivision ne peuvent excéder une durée de 5 ans (renouvelable).

A mon avis, ce genre de gros projet, si pas "saucissonnable", il vaut mieux le laisser trotter que de le concrétiser...


Erik DECKERS
Pim's webmaster (notamment...)
Propriétés Immobilières

--------------------
L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 15 782
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Re : Projet immobilier et achat en indivision

Pour résumer ma position...
Avantage Société d'investissement:
1. Plus facile de monter les projet
2. Banque plus souple sur le montage
3. Parfois, pas de caution solidaire des actionnaires
4. Taux plus faibles (dixit mon banquier)
5. Facilité pour l'action en justice
6. Plus clair et propre pour les actionnaires
7. Pacte d'actionnaire valable pour la durée de vie de la société
8. Cession plus simple des parts sociales
9. Récupération de la TVA. En cas de travaux lourds, cela fait une différence
10. On peut amortir la valeur de l'immeuble et des travaux
11. Planification successorale aisée (don des actions)
12. Modification des investisseurs aisée aussi
13. Possibilité d'acheter au nom d'une société en formation sans citer les noms ni les conditions des partenaires au niveau du compromis. Donc, souplesse et discrétion.

Inconvénient Société d'investissement:
1. Tous les loyers sont taxés, qu'ils soient privés ou professionnels
2. A la revente, la taxation sur la plus-value est importante, voire très importante en fonction de la plus-value... et de l'amortissement

Avantage investissement en indivision personne physique:
1. Moins de taxation si loué à des personnes physiques

Inconvénient investissement en indivision personne physique:
1. Pacte d'interdiction de revente limité à 5 ans
2. Pas d'effet "protection du patrimoine" d'une société
3. Le PH sera toujours en indivision solidaire. En cas de soucis sur le projet, chaque indivisaire est susceptible de devoir supporter les dettes du défaillant

Si vous voyez d'autres avantages et inconvénients, merci de me les citer, et je mettrai à jour.


Grmf!
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