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Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

Ride
Pimonaute
Inscription : 15-09-2012
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Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

Données du problème :

Dans un grand domaine de plusieurs hectares, un promoteur construit en deux phases un complexe immobilier. Ce complexe se compose de deux ailes. Chaque aile se compose de trois bâtiments qui sont reliés entre eux par le sous-sol où se trouvent garages, parkings, caves et autres locaux de services communs aux trois bâtiments.

D’après l’acte de base :

Les parties communes du complexe seront divisées en vingttrois mille huit cent dix / vingt-trois mille huit cent dixièmes (23.810/23.810èmes), soit dix mille/ vingt-trois mille huit cent dixièmes (10.000/23.810èmes) pour l’Aile Droite et les emplacements de parking extérieurs en dépendant et treize mille huit cent dix/ vingt-trois mille huit cent dixièmes (13.810/23810èmes) pour l’Aile Gauche et les emplacements de parking extérieurs en dépendant et réparties entre les différents éléments privatifs de la façon suivante, sous la réserve précitée relativement à l’Aile Gauche et les emplacements de parking extérieur en dépendant, dont les attributions particulières seront réalisées dans un acte de base complémentaire ultérieur

La première phase de construction (Aile droite) qui possède 10.000/23.810ièmes est terminée et la réception provisoire des communs de cette première aile a eu lieu. La construction de la deuxième aile (ou phase) est en cours. La fin des travaux serait prévu dans +/- un an et demi.

La «loi Breyne » est d’application.

Dans l’acte de base est écrit :
« A. Sont considérées comme charges communes générales du complexe immobilier :
a) les frais d'entretien et de réparation des parties communes utilisées par tous les copropriétaires du complexe;
b) les frais d'administration et service de gérance, le salaire du syndic, les fournitures de bureau, les frais de correspondance ;
c) les frais de consommation, réparation et entretien des installations communes utilisées par tous les copropriétaires ;
d) les primes d'assurances des choses communes et de la responsabilité civile des copropriétaires du complexe;
e) l'entretien des espaces verts, des voiries ainsi que de tous les aménagements, des accès aux abords du complexe;
f) les indemnités dues par la copropriété;
Chaque copropriétaire contribuera à ces charges communes générales à concurrence des quotes-parts dont il dispose dans les parties communes. »

Après la réception provisoire des communs a eu lieu la réception provisoire des privatifs. A partir de ce moment des provisions pour charges doivent être payées par les propriétaires. Le syndic compte répartir toutes les charges décrites ci-dessus sur base de 10.000ièmes, car dit-il, nous sommes dans une phase transitoire : les autres, la deuxième phase n’a pas l’utilité puisqu’il n’y a pas encore de construction. Ils ne devront intervenir dans les frais que lors de la réception provisoire de leurs communs.

Je pense que le raisonnement du syndic n’est pas correct. Je possède dans les parties générales communes à tout le domaine (ou complexe immobilier) X/23.810ièmes et non X/10.000ièmes. Je ne vois dès lors pas pour quelle raison je devrais avancer des fonds pour des quotités dans une copropriété que je ne possède pas.

La question est : qui a raison ?
Y-a-t-il parmi vous des spécialistes qui peuvent me renseigner ou donner un conseil avisé sur ce problème ?

Merci d’avance pour les réponses.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Re : Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

J'aurais fait pareil que votre syndic. Parce qu'il y a le critère d'utilité qui joue aussi. Et les propriétaires qui n'ont pas encore construit n'ont aucune utilité de quoi que ce soit.

C'est certes discutable. Un certain nombre de chose devrait être mis à charge des propriétaires "non construits", comme l'entretien des extérieurs.

Mais à mon avis, cela se limite à cela.

Réfléchissez en prenant les assurances. La copropriété paye une assurance dont le tarif est fonction de votre aile construite, et ne tient pas compte de l'Aile à construire. Donc, il est logique que les frais soient supportés par ceux qui font faire ces frais: les propriétaires de l'aile construite.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

En ligne

luc
Pimonaute incurable
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Re : Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

grmff a écrit :

J'aurais fait pareil que votre syndic. Parce qu'il y a le critère d'utilité qui joue aussi. Et les propriétaires qui n'ont pas encore construit n'ont aucune utilité de quoi que ce soit.

C'est certes discutable. Un certain nombre de chose devrait être mis à charge des propriétaires "non construits", comme l'entretien des extérieurs.

Mais à mon avis, cela se limite à cela.

Réfléchissez en prenant les assurances. La copropriété paye une assurance dont le tarif est fonction de votre aile construite, et ne tient pas compte de l'Aile à construire. Donc, il est logique que les frais soient supportés par ceux qui font faire ces frais: les propriétaires de l'aile construite.

Même avis que Grmff


Cordialement,

Luc

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dach
Pimonaute intarissable
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Inscription : 08-12-2010
Messages : 529

Re : Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

Je ne suis pas le spécialiste que vous sollicitez, je ne peux donc vous répondre sur le fond.
Toutefois, à votre place je veillerai que les parties communes ne soit pas utilisées par le chantier et que les dépenses d’administration, d'assurance et autres ne concerne que la première phase.
Si par exemple l'assurance est commune aux 2 phases, je comprends votre opposition.

Autre question qu'il faut se poser: Qui compose l'AG ? Les copropriétaire de la phase 2 (ou le promoteur ?) en font-ils parties ? A priori oui, mais ils ne devraient voter les points qu'ils ne financent pas je suppose.

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grmff
Pimonaute non modérable
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Inscription : 26-05-2004
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Re : Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

Luc a écrit :

Même avis que Grmff

Incroyable....  lol


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

En ligne

luc
Pimonaute incurable
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Re : Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

dach a écrit :

Autre question qu'il faut se poser: Qui compose l'AG ? Les copropriétaire de la phase 2 (ou le promoteur ?) en font-ils parties ? A priori oui, mais ils ne devraient voter les points qu'ils ne financent pas je suppose.

1. Qui compose l'AG? Tous les membres de l'ACP avec droit de vote de la phase 1 et 2 (y compris le promoteur pour les lots invendus (Art. 577-6 §1)

2. Qui vote? Tous (voir point 1)

3. Qui paie? Ceux qui en ont l'utilité, SI l'AG a adapté les statuts ou les statuts de base le prévoient d'office. Si non tous pro rata.

4. Mon ACP était dans cette situation en 1975-1980 (immeuble en forme d'un U, dont la branche horizontale forme le parking souterrain et les branches verticaux les deux complexes en surface avec chacun 3 entrées).

5. Le JP a décidé pour mon ACP en 2011 que cet ensemble forme une ACP, vu le fait qu'il n'a qu'un lot cadastral depuis 1975 et un acte de base. L'ACP n'a pas interjeté appel.


Cordialement,

Luc

Hors ligne

Ride
Pimonaute
Inscription : 15-09-2012
Messages : 2

Re : Complexe immobilier en construction, jouissance et frais

luc a écrit :

1. Qui compose l'AG? Tous les membres de l'ACP avec droit de vote de la phase 1 et 2 (y compris le promoteur pour les lots invendus (Art. 577-6 §1)

2. Qui vote? Tous (voir point 1)

3. Qui paie? Ceux qui en ont l'utilité, SI l'AG a adapté les statuts ou les statuts de base le prévoient d'office. Si non tous pro rata.

1. Une première assemblée générale a eu lieu composé des copropriétaires de la première phase. A ce moment là aucun lot n'a encore été vendu dans la deuxième phase et l'acte de base complémentaire qui doit être établi n'est pas encore signé ou déposé au bureau des hypothèques.
2. Lors de cette première AG tous les CP présents ont voté et le promoteur s'est abstenu pour les invendus.
3. Que veut-on dire exactement avec le mot "utilité" : le fait de posséder la chose ou le fait de l'utiliser ?

grmff a écrit :

C'est certes discutable. Un certain nombre de chose devrait être mis à charge des propriétaires "non construits", comme l'entretien des extérieurs.

C'est justement l'entretien des extérieurs qui pose question: l'entretien des espaces verts, des voiries ainsi que de tous les aménagements, des accès aux abords du complexe. Ces charges là sont citées comme étant communes à tout le complexe immobilier dans l'acte de base. Et cet acte dit aussi que chaque copropriétaire contribuera à ces charges communes générales à concurrence des quotes-parts dont il dispose dans les parties communes.

Comme il s'agit d'un domaine de plusieurs hectares aménagé en parc, les frais d'entretien ne sont pas négligeable. Payer une quote-part sur base de X/10.000ièmes au lieu de X/23.810ièmes, cela fait vraiment une différence ! De là l'importance de ma question : qui a raison ?

Quant aux assurances, je pense que les bâtiments de la première phase sont couvertes de façon correcte.
Peut-être pourrait-il y avoir un souci avec l'assurance responsabilité civile car le terrain n'est pas clôturé et se termine dans un bois ouvert au public. Qui serait responsable si un promeneur a un accident sur le terrain qui nous appartient ? Je n'ai aucune idée si nous sommes assurés pour cela.

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