Jeune en quête d'info

french44 · #1 23-09-2012 10:09:01

Bonjour a tous,

Tout d'abord félicitation pour le forum et pour la participation des membres il est riche en info !

J'ai 22ans et demi .. Plein de projets immobilier en tête ..

J'aimerais votre avis car je suis un peu perdu actuellement ..

Je m'explique: Madame a encore 5 ans d'études devant elle et nous aimerions a terme faire bâtir..
J'aimerais profiter de ces cinq années pour me lancer dans l'achat/location..

Bref, j'aimerais donc me lancer dans une promotion immobilière MAIS sans pour autant me bloquer pour plus tard au niveau des déductions fiscale ou de m'entendre dire "vous pouvez pas emprunter car vous avez déjà un prêt ..

Je vais vous exposer les possibilités qui ce présente a moi:

1er: Je patiente trois/quatre ans afin de mettre environ 30000e / 40000e de cotés afin d'acheter un immeuble de rapport pour un but de location (12,5% d'enregistrement + les vingts %)..

2éme: Je prends un immeuble de rapport en dédiant un logement pour moi afin de ne pas être obliger d'apporter les vingts % nécessaire et pouvoir déduire déjà le prêt (quid d'une déduction future pour notre maison a nous plus tard)

3éme: Je prends une maison +ou- 100000e pour moi et je la retape dans le but de la louer plus tard (l'attrait d'avoir un chez nous pour moi et madame est quand même fort....Surtout pour madame....)

4éme: Je commence petit a petit ... C-a-d je met de coté 15000e (+ou- 14mois d'économie) et j'achète une petite maison genre 1 chambre a 40000e dans le but de la louer puis je recommence 14mois plus tard (le soucis c'est que j'aurais admettons au bout de la 3éme maison plus de risque car j'aurais 3 toit, X façade ; risque d'humidité et compagnie...)

Je possède très peu de fonds propre (3000e actuellement du a un remboursement de crédit anticiper pour une voiture de 30000e) ..

Ma capacité d'économie mensuel ce traduit par environ 1100e..
J'aimerais profiter des cinq prochaines années pour investir dans l'immo ..
L'immeuble de rapport me semblais être un bon projet mais après mûre réflexion, j'en suis arriver a la conclusion que je me ramasserais que des "jeune couple de 6mois qui ce mettent en ménage et qui casse le bail 6mois après car sa va pas", des célibataires, des divorcés, etc etc ce qui est pas stable ..
Mais surtout, que je devrais patienter 3/4 ans avant d'avoir les 33% nécessaire SAUF si je dédie un des logement pour moi mais cela me parait comme un frein a la rentabilité étant donner que je suis loger actuellement et trés bien ainsi & donc que j'aimerais que ces cinq prochaine années soit a leur rendement maximale ..

Je vous remercie d'avance pour vos suggestions/avis ..

Bien à vous,

panchito · #2 23-09-2012 12:00:55

Bonjour,

Je pense que les 2 éléments les plus importants sont:
- Connaître le marché local et les prix
- Connaître vos capacités d'emprunts et vos dépenses mensuelles

Par exemple si le prix d'achat d'une maison de rapport revient dans votre région à 250.000€ + droits d'enregistrement, frais de notaire, d'hypothèque, de dossier etc,... la banque va vous consentir un prêt dont les remboursements mensuels ne peuvent pas dépasser le tiers de votre salaire net - les mensualités en cours pour d'autre crédits.

Les banquiers ne vont pas manquer d'être très étonnés en constatant que malgré vos projets immobiliers, vous avez décidé d'acheter à crédit une voiture de 30.000€!

Soit dit en passant, acheter une voiture, c'est, contrairement à l'immobilier, le plus mauvais investissement que l'on puisse faire!

En la sortant du garage du concessionnaire, votre "investissement" a déjà perdu 30% de sa valeur...

Vous avez déjà fait le tour des banques pour savoir quel montant elles pourraient vous prêter sur base de votre salaire (moins les crédits en cours)?

Je pense que tout commence par cela...

Notez aussi qu'en l'absence de fonds propres, les banques sont hyper réticentes puisqu'elles vont devoir vous prêter plus de 100% de la valeur vénale du bien (pour couvrir les frais de notaire, hypothèque, dossier, droits d'enregistrement) etc... Dans ce cas, le taux d'emprunt est aussi bcp plus important.

french44 · #3 23-09-2012 12:40:53

Salut Panchito,

La voiture a été acheter y a un an et demi et le prét a été solder y a quelques mois donc aucun crédit en cours ..
Certe une voiture est le plus mauvais investissement mais bon pas le choix d'en avoir une pour aller bosser .. Oui j'aurais pu prendre une moins chére mais bon je compte la garder au moins 8ans le temps d'amortir un peu lol

Bref, je suis de la région liégeoise et disons qu'ici pour 125000e, j'ai vu quelques immeuble de rapport .. Sinon des maisons 1 chambre y a moyen d'en trouver a 45000e ..

J'ai été voir ma conseillère a ma banque pour mes projets ils me suivent a concurrence de 120 000e..

Je gagne environ 3300e brut => 1800e net + 5000e de congé payer 2500e de prime de fin d'année et environ 1000e de prime de production (quand ma société le veux bien....)

Aucun loyer a payer ..

La question actuel c'est est ce que je dois patienter 3ans et risquer que les taux monte ainsi que les prix pour investir dans un immeuble de rapport ou patienter 1 an et économiser afin de commencer a acheter la première maison ...

C'est délicat .. hmm neutral

panchito · #4 23-09-2012 12:53:45

Bref, je suis de la région liégeoise et disons qu'ici pour 125000e, j'ai vu quelques immeuble de rapport .. Sinon des maisons 1 chambre y a moyen d'en trouver a 45000e ..

Avant de pouvoir les mettre en location (et obtenir tous les certificats nécessaires), je suppose qu'à ce prix-là, tout est à refaire?

Si la banque veut bien vous prêter 120.000€, déduisez les frais de notaire, droits d'enregistrement, frais d'hypothèque, frais de dossier etc...

Ensuite visitez les biens dans cette gamme de prix et tenez surtout compte d'une estimation réelle des coûts de rénovation.

N'oubliez pas qu'en tant qu'acheteur vous avez 18 mois pour mettre l'installation électrique en conformité.

Cela peut coûter une fortune s'il faut tout remplacer (en ouvrant les murs, plafonds et planchers...)

french44 · #5 23-09-2012 12:56:46

Les biens dans cette gamme de prix sont dans des quartiers peu catholique certes mais j'en ai que faire car c'est dans un but purement locatif ..

Je suis électricien et assez manuel donc les travaux seront réaliser par moi même en grande majorité ..

Je n'ai pas trop le choix étant donner que je ne gagne pas 3000e net par mois..

Maintenant a votre avis faut mieux patienter et tabler sur un immeuble de rapport ou de commencer avec une petite maison ..?

panchito · #6 23-09-2012 13:22:55

Les biens dans cette gamme de prix sont dans des quartiers peu catholique certes mais j'en ai que faire car c'est dans un but purement locatif ..

Ah oui? Et vous pensez que vous allez pouvoir attirer dans ces bas fonds des locataires solvables? Qui vous vous payer leur loyer rubis sur ongle?
Et qui vont entretenir votre patrimoine en bon père de famille?

Personnellement j'ai quelques doutes...

panchito · #7 23-09-2012 13:51:06

Préparez aussi un plan d'affaire pour être surs que les loyers que vous pouvez espérer recevoir dans ces bas fonds couvriront au moins les mensualités de votre prêt.

En d'autres termes, essayez de déterminer si cet investissement sera rentable en tenant aussi compte des taxes et impôts.

Vous devrez en effet déclarer les RC de vos biens en face du code 106 de votre déclaration annuelle d'impôts. Ceux-ci seront indexés puis multipliés par un certain facteur, le même que celui pour les résidences secondaires, et le tout sera rajouté à vos revenus du travail. Vos impôts seront calculés sur le total.

Il y a aussi les précomptes immobiliers à payer annuellement....

Que vos biens soient loués ou pas, n'a aucune importance pour le fisc.

Si vous n'arrivez pas à trouver un locataire, la commune peut même vous envoyer une taxe de résidence secondaire si personne n'est domicilié dans les lieux!

french44 · #8 23-09-2012 14:00:33

Oui c'est sure que ca va demander mure réflexion mais si je veux que cela soit rentable, je n'ai pas le choix et mon budget me permet pas de monter haut dans les prix .. Maintenant attention que le bien sera louer dans le meilleur état que je puisse faire et sera un logement correcte je veux pas devenir marchand de sommeil hein tongue

Panchito concernant la fiscalité d'un bien mis en location, tu saurais me donner des chiffres pour l'impôt immobilier et compagnie ? Car je n'ai pas de renseignement la dessus et c'est vrai que c'est a tenir en compte aussi ..

cochise · #9 23-09-2012 18:15:11

Vous êtes jeune et vous avez le temps.
Visitez.
Avant d'acheter mon premier immeuble de rapport, j'en ai bien visité 30.
Ca vous permettra de voir ce qui cloche parfois, ce qui est une pluvalue pour la location, les quartiers à éviter...
Ceci dit, les petits logements sont les plus difficiles, c'est sur, mais aussi les plus rentables.

french44 · #10 23-09-2012 18:23:15

Merci Cochise c'est bien ce que je compte faire et ne pas hâter les décisions

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