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Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Djam
Pimonaute
Inscription : 03-06-2012
Messages : 6

Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Bonjour,

Je suis actuellement dans une phase approfondie de négociation de prix d'un immeuble de rapport situé à Liège en centre-ville dans un quartier calme, proche de toutes commodités et des hautes-écoles/unif.


L'opportunité est assez belle car ayant eu l'accès à l'achat par un ami agent immobilier avant même qu'il soit mis en vente publiquement. Je suis pour l'instant le seul candidat à l'achat.

Etant de nature assez conservateur, j'aimerai avoir votre avis et bien prendre tout en compte avant de me lancer. Il y a en effet une grosse inconnue.



L'immeuble entièrement loué par baux étudiant d'1 an, maison de maître, est constitué d'une bâtisse ayant :

* 1 appartement (avec extension derrière dans une courette) + hall d'entrée au RDC
* 2 studios au 1er
* 2 studios au 2ie

2 des 4 studios sont plus considérés comme des kots ceci dit (<20m²).
Les studios sont de tailles identiques entre le 1er et le 2ie.

- Il y a eu des travaux de rénovation il y a 10 ans et l'état du bien est encore très propre et frais. Les différents biens sont bien divisés et tout est clean.

- La chaudière + ECS sont neufs de Juin 2011. Cout >5K€, cela a permis de réduire de 30% la facture énergétique du Gaz de Ville.

- 1 compteur électrique pour l'appart.
- 1 compteur électrique pour les 4 studios.
L'électricité a été certifiée jusque 2051.


J'ai effectué 2 visites.
- L'une avec un oncle chauffagiste, expert du bâtiment.
- L'une avec un architecte liégeois

Tous deux n'ont rien eu à redire au niveau du bâti, mis à part l'architecte qui me préconise quelques travaux de sécurité dans la cave où se situe la chaudière afin d'installer du "coupe-feu" (cout estimé 3 à 5K€).



L'architecte estime le bien à 225K€.


Le vendeur, lui a placé premièrement la barre à 250K€

Le vendeur m'a fournis les preuves bancaires de paiement des loyers des occupants ainsi que les factures d'énergie & eau de l'an dernier. Il y en a pour 5700€/an

Les revenus locatifs bruts actuels sont de 24.600€/an

Les revenus locatifs nets actuels sont donc de 19.300€/an

Après quelques échanges le vendeur m'en propose 235.000€ dernier prix, auquel cas si je répondais par la négative il mettrait alors le bien en vente publiquement.

Tout en me prétextant qu'un rendement de 8.2% (19.300/235.000) est pour l'instant presque inespéré et soulignant le fait qu'il n'y a

* aucun travaux à faire
* la vacance locative est quasi nulle

Ce qui est le cas, je le lui accorde.

Ma question est la suivante:

* A ma place proposeriez vous une 3ième et dernière contre-proposition? Où cela serait pinailler? J'aimerai acquérir le bien à 220K€ (8.7%) et le prêt de la banque serait à quotité de 100% (j'apporterai les frais d'enregistrement/notaire).


L'inconnue

Voici maintenant place à la GROSSE inconnue qui m'a donné presque 3 mois de mal de crâne et de réflexion.

* Durant les tractations, le propriétaire m'a à plusieurs fois demandé de ne jamais "trop remuer" car il veut être discret vis-à-vis du service d'urbanisme de la ville de Liège.

* Le propriétaire paye à la région wallonne une taxe sur les petits logements pour 2 des studios.

* Il affirme que "la population" de la ville est au courant du nombre de personnes vivant dans l'immeuble (5). Que de part le passé certains étudiants s'étaient déjà domiciliés et que la police est déjà venue plusieurs fois pour prendre contact avec les occupants. Procédure normale.

* MAIS qu'à l'urbanisme de la ville de Liège, la maison est référencée comme unifamilialle et sera vendue comme telle.
  - J'ai pris contact avec la ville pour demander confirmation ce statut et voir s'il y avait des plaintes ou PV en cours > Ce qui n'est pas le cas R.A.S

* Entre temps j'ai eu rendez-vous avec une personne à l'urbanisme de Liège où je m'y suis rendu avec quelques photos de l'intérieur et plans à main levées. Tout en prenant bien soin de ne divulguer que le vaste quartier dans lequel se trouve l'immeuble.

D'après eux, la maison ne pourrait pas être divisée pour une simple et bonne raison
* Premièrement: il faut 1 place de parking par bien divisé. Ce qui, et la personne me le concédait, est IMPOSSIBLE en ville.
* Deuxièmement: 2 des 4 studios seraient trop exigus (kot) et même pour les 2 autres ce seraient limite. La solution serait de faire 2 duplex + 1 appart.


Mon autre question est:

Est-il raisonnable de se retrouver propriétaire de ce bien non divisé sachant que:

L'architecte m'a dit qu'il est tout bonnement impossible de régulariser les centaines (milliers) de kots de la ville et que la ville ferme les yeux la dessus. Une simple marche dans les rues le démontre une multitude de maison de maître sont remplies de kots et les propriétaires ne s'en cachent pas.

J'ai demandé quel était le risque à l'urbanisme, la demoiselle m'a répondu que ça pouvait venir d'une plainte ou d'une visite surprise d'un contrôleur. Suite à 3 mois de réflexion je suis prêt à prendre le risque tout en touchant un max de bois durant 10-12 ans smile


Qu'en pensez vous de tout cela ?

PS : Je viens d'entrer dans la vie active et j'ai 25 ans.

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Djam
Pimonaute
Inscription : 03-06-2012
Messages : 6

Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Encore une question (désolé mais ça fuse)  tongue

Me conseillez vous un avocat pour étudier et soumettre un compromis de vente "carré" avec des clauses spécifiques ?

Je pensais à soumettre un dernier prix tout en demandant:

* Une preuve que l'extension dans la courette est réglementée ? > Comment ? Faut-il demander des plans ? A qui ? Au notaire de la partie adverse ?

* Une visite du toit

* Une visite préalable des pompiers ?
Est-ce une bonne façon de procéder ?

* Avoir une preuve qu'il n'y a pas de contentieux avec les locataires ?
Ce sont des baux d'1 an, mais un studio est occupé depuis des années par une même personne (un ami du proprio).

Avez vous d'autres suggestions ?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 300
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Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Avez-vous les permis de locations?
Avez-vous été voir au service population pour savoir depuis quand des personnes sont domiciliées dans les 5 logements? (cela donne une date de création des logements - cela permet de savoir si les logements ont été créés à une période où une autorisation n'est pas nécessaire.

A Charleroi, le laxisme était la règle pendant 20 ans. Mieux, la ville et l'administration poussait presque à créer des petits logements sans autorisation. Des permis de location ont été délivrés malgré la non confrmité urbanistique.

Aujourd'hui, il est impossible à Charleroi de se domicilier si le logement n'est pas en ordre d'urbanisme et de permis de location. Des dizaines... des centaines ... des milliers de logements sont concernés. Et la commune a édicté des règles dernièrement qui rendent impossible la régularisation des logements créés OU MODIFIES après 1992.

J'ai particulièrement en tête le cas d'un propriétaire qui a des petits logements occupés depuis 1950. Vu les règles du permis de location, il a dû réunir des logements pour arriver à la surface minimale requise. Ces travaux étaient soumis à permis d'urbanisme vu la loi ne vigueur. Comme il n'a pas pu obtenir cette autorisation, les logements n'ont plus le permis de location... et il ne peut plus louer. 20 logements à la trappe.

J'ai aussi en tête un immeuble de studio. Le nouveau propriétaire a eu un contrôle et s'est fait fermé son batiment. Il est vide depuis 10 ans, en train de tomber. Je suppose qu'il dors sous les ponts.


Grmf!
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N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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cochise
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Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Même avis que Grmff. Pas de permis d'urbanisme = gros danger actuellement.
Il y a 10 ans, je vous aurais pas dit ça mais maintenant c'est complètement différent. L'urbanisme lave plus blanc que blanc.

J'avais un immeuble qui n'était pas en ordre bien avant que je ne l'achète. En 2005, pas de soucis pour avoir les permis de location. J'ai revendu cet immeuble. J'ai appris que l'acheteur n'a pas pu avoir le renouvellement de permis en 2010 et que l'urbanisme lui demande de fusionner 4 logements en 2, ce qui évidemment ne l'arrange pas...

Moi, je passerais à autre chose ou bien l'acheteur se met en ordre.


Coch'
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Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Djam
Pimonaute
Inscription : 03-06-2012
Messages : 6

Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Bonjour, petit retour tardif mais j'étais occupé ces derniers temps.

Merci pour les infos

Non pas de permis de location... pensez vous que Liège est dans le colimateur de devenir plus blanc que blanc ?

Rien que dans la rue dans la quelle l'immeuble se trouve, il y a des dizaines d'autre batîsses du même genre mais avec plus de 7+ boites et sonnettes et c'est IMPOSSIBLE à régulariser sans descendre à 2 ou 3 apparts (et encore vu les places de parking requises).

La ville, très étudiante et jeune, ne se tirait-elle pas dans le pied en régularisant la situation ? Vous imaginez les milliers de personnes devant quitter des studios & kots non régularisés ?

J'ai vraiment peur d'avoir l'épée de Damoclès qui me tombe dessus endéans les 10 ans après l'achat... Est-ce que le risque est raisonnable?

+

Qu'en est il de l'enregistrement futur des loyers ? Sera-ce vraiment la fin de "l'ignorance" des permis de location par l'urbanisme ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 491

Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

J'ai vu dernièrement un reportage qui démontrait que la chasse était ouverte à Liège contre les "marchands de sommeil".

Càd, ceux chez qui qlq dizaines de personnes sont domiciliées alors qu'il s'agit officiellement de maisons unifamilliales, les garages transformés en "appartement" sans le moindre permis de location etc...

Et bien sûr les domiciliations fictives (boîtes aux lettres louées jusqu'à 250€/mois).

Evidemment ils ont aussi parlé de ripoux surnommés "rammassettes" qui contre qlq billets font le nécessaire pour que des illégaux arrivent à se domicilier...

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Djam
Pimonaute
Inscription : 03-06-2012
Messages : 6

Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

panchito a écrit :

J'ai vu dernièrement un reportage qui démontrait que la chasse était ouverte à Liège contre les "marchands de sommeil".

Càd, ceux chez qui qlq dizaines de personnes sont domiciliées alors qu'il s'agit officiellement de maisons unifamilliales, les garages transformés en "appartement" sans le moindre permis de location etc...

Et bien sûr les domiciliations fictives (boîtes aux lettres louées jusqu'à 250€/mois).

Evidemment ils ont aussi parlé de ripoux surnommés "rammassettes" qui contre qlq billets font le nécessaire pour que des illégaux arrivent à se domicilier...

Savent-ils seulement faire la part des choses ? Entre un investisseurs qui proposent des biens propres et bien disposés, clean face à un ripoux marchant de sommeil ? Ont-ils ce recul si un jour je serai susceptible d'être dérangé ?

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 300
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Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Savent-ils seulement faire la part des choses ? Entre un investisseurs qui proposent des biens propres et bien disposés, clean face à un ripoux marchant de sommeil ? Ont-ils ce recul si un jour je serai susceptible d'être dérangé ?

Non. Une administration n'est pas payée pour avoir du recul ou faire la pert des choses.


Grmf!
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Gloupy1968
Pimonaute assidu
Lieu : Liège
Inscription : 11-10-2012
Messages : 47

Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

Bonjour,

Personnellement, je suis aussi à la recherche d'un immeuble de rapport sur Liège, et je suis tombé il y a quelques jours sur un article mentionnant que la ville de Liège prône un retour à la maison unifamiliale et n'accepterait plus aussi facilement la division d'un maison en plusieurs logement.

Bref, je laisse tomber dès que je vois que "l'immeuble de rapport" est en fait repris comme habitation unifamiliale à l'urbanisme...

Gloupy1968

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Goudurix
Pimonaute assidu
Lieu : Bruxelles
Inscription : 17-04-2006
Messages : 132

Re : Négociation - Immeuble de Rapport + Avis?

En voilà un sujet sur lequel j'ai quelques infos.

J'ai acheté il y a deux ans une maison dans la périphérie du centre de Liège. Le vendeur me la proposait en tant que « bon investissement » car divisée en appartements.

Comme je suis parano, la première chose que je fais est de téléphoner à l'urbanisme (avant l'achat bien sûr). Réponse directe : « Division refusée !» Et Procès Verbal en cours.

J'appelle la région wallonne et le fonctionnaire en charge du dossier, qui confirme l'infraction et n'en démord pas. Par contre, impossible de savoir si ça ira plus loin (amendes etc...). Ca c'est la surprise des méandres de l'administration.

En fait, moi je voulais en faire une maison unifamiliale, donc ce problème n'en était pas un pour moi. J'ai donc négocié avec les parties concernées pour éviter les ennuis. Et j'ai remis la maison en ordre. En principe, aucune amende ne devrait m'être infligée vu que je n'ai bénéficié d'aucun loyer, mais on ne sait jamais, j'attends encore un an et une réponse...

Je confirme qu'à Liège on aime plus les divisions sauvages et on est très pointilleux. Ca contraste d'ailleurs avec le laxisme général. Mais je ne me plains pas d'un début de rigueur retrouvée. Je n'ai pas envie de vivre dans un quartier qui ne ressemble à rien.

Attention, je ne parle même pas de marchands de sommeil. Ici, le batiment est moderne, sain et très confortable. La division a quand même été refusée pour quelques centimètres qui manquaient par ci par là, ou une toilette sur le palier (donc pas assez privée).

A noter que l'ancien propriétaire a des activités en politique et connait du monde... et ça n'a pas suffit !

J'ai aussi connu quelqu'un qui loue une de ces vieilles maisons de maitres dans le centre de  Liège divisée en appartement. Je ne sais pas s'il était en règle, mais quelle vieille ruine... Enfin, je ne dis pas que ce n'est pas rentable, il y a effectivement une forte demande pour ce genre de petit studio ou appart à 300/400 eur. Mais la batisse était loin d'être saine, avec des tuyauteries pourries (bien cachées derrière des plaques de platres neuves), l'électricicté plus que douteuse, et le gaz, j'ose même pas imaginer.

Depuis l'explosion du centre de Liège, il me semble évident qu'on va vers plus de contrôle. Je ne voudrias jamais vivre dans ces batiments. Le bailleur tire sur la corde avec des bricolages bon marché, mais combien de temps ça tiendra encore ?

C'est un grand chantier ça c'est sûr. Difficulté pour les locataires à se loger si moins de logements, sans doute. Mais surtout, frais à charge pour les propriétaires... A mon avis, l'état (en banqueroute) n'hésitera pas à faire porter un maximum de poids financier au bailleur pour atteindre un parc immobilier décent. S'il faut le faire, il faut le faire.

Et on ne parle même pas ici des investissements pour économie d'énergie (la parc immo wallon est loooin des standards mondiaux ou européens qui se mettent progressivement en place, qui va payer?), ou encore, pour rejoindre un autre sujet... de la taxation des loyers probable.

Il faut bien réaliser que ce n'est plus la Belgique d'antan.  Les vieux schémas ne fonctionnent plus (ou du moins plus pour longtemps).

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