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Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Rodcha
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Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Bonjour chers utilisateurs et membres PIM,

Je suis entrain de vendre un bien immobilier et nous risquons de dépasser la période de 4 mois depuis la signature du compromis chez le notaire. Nous avons quelques peu à faire à un acheteur de mauvaise fois qui se résigne à vouloir payer les indemnités de retard et sur quoi il me dit qu'il fera tarder l'achat. Je précise que c'est un marchand de bien et qu'il achète sous forme de sarl. Par dessus tout je viens de lire que les frais d'enregistrement incombent aussi bien le vendeur que l'acquereur donc en d'autres termes le fisc s'en fiche de qui paie les droits d'enregistrement, tant qu'il obtienne leur argent. Donc je me demande dans la pratique ce qu'il va ou risque de se passer si nous dépassons cette fameuse periode, dois-je faire appel à un conseil, si jugement il y a est-ce que le tribunal est par défaut clément vu qu'au final c'est de toute façon l'acquereur qui paie les droits etc...Je veux également rajouter que de commun accord qu'aucun accompte n'a été versé lors du compromis car nous devions signer l'acte 1 mois et demie après le compromis et sur le site du gouvernement belge j'ai lu que c'est au notaire de payer ces fameux frais hors que dans mon compromis ce n'est pas stipulé de la sorte.
je vous remercie pour vos réponses futurs, je pense qu'elles me seront d'une précieuse aide.

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PIM
Pimonaute non modérable
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Rodcha a écrit :

Bonjour chers utilisateurs et membres PIM,

Je suis entrain de vendre un bien immobilier et nous risquons de dépasser la période de 4 mois depuis la signature du compromis chez le notaire. Nous avons quelques peu à faire à un acheteur de mauvaise fois qui se résigne à vouloir payer les indemnités de retard et sur quoi il me dit qu'il fera tarder l'achat. Je précise que c'est un marchand de bien et qu'il achète sous forme de sarl. Par dessus tout je viens de lire que les frais d'enregistrement incombent aussi bien le vendeur que l'acquereur donc en d'autres termes le fisc s'en fiche de qui paie les droits d'enregistrement, tant qu'il obtienne leur argent. Donc je me demande dans la pratique ce qu'il va ou risque de se passer si nous dépassons cette fameuse periode, dois-je faire appel à un conseil, si jugement il y a est-ce que le tribunal est par défaut clément vu qu'au final c'est de toute façon l'acquereur qui paie les droits etc...Je veux également rajouter que de commun accord qu'aucun accompte n'a été versé lors du compromis car nous devions signer l'acte 1 mois et demie après le compromis et sur le site du gouvernement belge j'ai lu que c'est au notaire de payer ces fameux frais hors que dans mon compromis ce n'est pas stipulé de la sorte.
je vous remercie pour vos réponses futurs, je pense qu'elles me seront d'une précieuse aide.

- Avez-vous votre propre notaire dans ce dossier ?
- Le compromis a été vérifié par votre notaire ?
- "sarl" ? : n'existe pas en Belgique
- si le site du gouvernement belge a écrit que c'est au notaire de payer les droits d'enregistrement (je n'ai pas cherché ni vu le texte auquel vous faites référence), ce n'est pas dans le sens où c'est au notaire à sortir l'argent de "sa" poche. C'est dans le sens où il est chargé de faire le travail.
- si le compromis de vente prévoit que l'acte doit être signé dans les 1,5 mois et que l'acquéreur ne s'exécute pas: il faut lui adresser mise en demeure, etc.
- signer sans acompte ou garantie est très imprudent...
- il y a, à l'égard du fisc, obligation solidaire (vendeur & acquéreur) pour le paiement des droits d'enregistrement...


Erik DECKERS
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Rodcha
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

- Avez-vous votre propre notaire dans ce dossier ?
- Le compromis a été vérifié par votre notaire ?
- "sarl" ? : n'existe pas en Belgique
- si le site du gouvernement belge a écrit que c'est au notaire de payer les droits d'enregistrement (je n'ai pas cherché ni vu le texte auquel vous faites référence), ce n'est pas dans le sens où c'est au notaire à sortir l'argent de "sa" poche. C'est dans le sens où il est chargé de faire le travail.
- si le compromis de vente prévoit que l'acte doit être signé dans les 1,5 mois et que l'acquéreur ne s'exécute pas: il faut lui adresser mise en demeure, etc.
- signer sans acompte ou garantie est très imprudent...
- il y a, à l'égard du fisc, obligation solidaire (vendeur & acquéreur) pour le paiement des droits d'enregistrement... [/quote]

Cher Mr Deckers,

Oui, nous travaillons avec notre propre notaire et d'après l'obligation de celui-ci je pense tout de même qu'il ait fait son travail (enfin je l'espère...).
Je parlais bien évidemment de "sprl".
Mon notaire va envoyer prochainement une mise en demeure hors que malgré ça je crainds que l'on dépasse tout de même la date butoir et c'est exactement là où se loge ma crainte car je ne sais pas ce qu'il en adviendra...comme je disais j'ai affaire à un marchand de bien pro donc il sait très bien ce qu'il fait, j'imagine. Cependant il me semble de mauvaise foie car il voulait négocier les indemnités de retard et vu que j'ai refusé il m'a dit qu'il comptait me faire attendre encore quelques mois avant l'acte et je n'ai pas du tout les moyens de payer 50.000euro de frais d'enregistrement à sa place et par sa faute...

SOURCE---> Minfin.fgov.be : A qui incombe l'obligation d'enregistrement et qui doit payer les droits d'enregistrement ?
Un acte d'achat doit être soumis à l'Administration dans les délais prescrits pour le faire enregistrer. L'Administration ne pourra enregistrer qu'après le paiement préalable des droits.

Quand l'acte d'acquisition est dressé par le notaire, l'obligation d'enregistrement et de paiement des droits lui incombe. Avant d'établir l'acte, le notaire demandera aux parties qui sont tenues (acheteur et/ou vendeur) de lui avancer le montant des droits dus. Les actes des notaires sont enregistrés au bureau de l'enregistrement de leur résidence. Dans la pratique, sauf convention contraire, c'est souvent l'acheteur qui paie les droits d'enregistrement.

Lorsque l'achat est conclu par un acte sous seing privé (compromis), l'obligation d'enregistrement et de paiement des droits incombe à l'acheteur et au vendeur. Les parties disposent de 4 mois pour présenter l'acte au bureau de l'enregistrement dans le ressort duquel le bien immeuble acquis est situé. .

Il est important de respecter ce délai, étant donné que la non-observation de celui-ci donne lieu à une amende égale aux droits, qui sera cependant réduite suivant un barème fixé par arrêté royal. Cette amende est due indivisiblement par les parties. Cela veut dire que l'Administration peut réclamer tant à l'acheteur qu'au vendeur le paiement de la somme totale.

Toutefois, lorsque le compromis (l'acte d'achat sous seing privé) est suivi d'un acte authentique, il peut ne pas être enregistré à condition que l'acte authentique (souvent un acte du notaire) soit signé dans les 4 mois qui suivent la date du compromis. Si l'acte est reçu par un notaire, celui-ci dispose encore de 15 jours pour le faire enregistrer

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phil7578
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

vu que j'ai refusé il m'a dit qu'il comptait me faire attendre encore quelques mois avant l'acte et je n'ai pas du tout les moyens de payer 50.000euro de frais d'enregistrement à sa place et par sa faute...

Gardez bien la trace de tous vos échanges et laissez votre propre notaire travailler. Si amende il y a, elle devra être payée par le fautif, bien évidemment, qui lui non plus n'a peut-être pas les 50,000 euros devant lui pour le moment. L'extrait que je pointe ressemble à un rapport de forces ou à un petit chantage. Cela étant, si je comprends bien, l'acheteur s'est quand même engagé sur 450/500,000 euros: ce n'est pas une petite somme et il devra respecter ses engagements.

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PIM
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Je n'ai pas le temps de vérifier / rechercher, mais il me semble que les droits réduits pour 'marchands de biens' ne sont pas utilisables autrement qu'à l'occasion de l'acte authentique à signer dans les délais prévus.

Autrement dit, s'il s'agit d'enregistrer le compromis de vente pour en obtenir l'exécution forcée, ce sont les droits pleins qui sont à payer (et pas réduits).

Piste à indiquer à votre notaire, dans le cadre de la mise en demeure à adresser au dit marchand de biens indélicat, pour qu'il se rende compte que cela risque de lui coûter plus cher.....


Erik DECKERS
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Rodcha
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Je n'ai ainsi dire aucune trace écrite, cela a été communiqué lors de notre dernier entretien téléphonique, il comptait d'ailleurs me faire une proposition par mail quant aux indemnités de retard afin de trouver un sois diant terrain d'entente...d'ailleurs je ne sais même pas si mon notaire pour le moment a déjà envoyé une lettre de mise en demeur et le temps avance et j'appréhende le cas présent la suite des évenements..
Merci pour votre réaction,

phil7578 a écrit :

Citation : vu que j'ai refusé il m'a dit qu'il comptait me faire attendre encore quelques mois avant l'acte et je n'ai pas du tout les moyens de payer 50.000euro de frais d'enregistrement à sa place et par sa faute...

Gardez bien la trace de tous vos échanges et laissez votre propre notaire travailler. Si amende il y a, elle devra être payée par le fautif, bien évidemment, qui lui non plus n'a peut-être pas les 50,000 euros devant lui pour le moment. L'extrait que je pointe ressemble à un rapport de forces ou à un petit chantage. Cela étant, si je comprends bien, l'acheteur s'est quand même engagé sur 450/500,000 euros: ce n'est pas une petite somme et il devra respecter ses engagements.

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Rodcha
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

PIM a écrit :

Je n'ai pas le temps de vérifier / rechercher, mais il me semble que les droits réduits pour 'marchands de biens' ne sont pas utilisables autrement qu'à l'occasion de l'acte authentique à signer dans les délais prévus.

Autrement dit, s'il s'agit d'enregistrer le compromis de vente pour en obtenir l'exécution forcée, ce sont les droits pleins qui sont à payer (et pas réduits).

Piste à indiquer à votre notaire, dans le cadre de la mise en demeure à adresser au dit marchand de biens indélicat, pour qu'il se rende compte que cela risque de lui coûter plus cher.....

Dans le compromis nul part il est mentionné qu'il puisse bénéficier d'un abbatement quelconque donc je ne sais si cela est d'application mais en reverifiant sur la BCE le numéro de registre comprend bel et bien une activité de marchand de bien. Merci pour l'info dans tous les cas, bien à vous

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Rodcha
Pimonaute assidu
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Inscription : 17-03-2008
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Bonjour,
Nous sommes pour le moment toujours sans nouvelles de l'acheteur.
Je me suis renseigné au près d'un avocat spécialise dans le droit immobilier qui nous a fait un devis qui dépasse excessivement notre budget...pensez-vous que c'est au notaire de poursuivre l'acquéreur vu que celui-ci si je ne me trompe es également représentant de loi ou quelle est maintenant la démarche à suivre vu que les 4 mois de délais sont atteints?
Merci de me conseiller si vous pouvez je vous en remercie d'ores et déjà!

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Mais que fait votre notaire??? Qu'en dit il? A t'il seulement enregistré le compromis? Si ce n'est pas le cas, vous n'avez trop rien à craindre au niveau des frais d'enregistrement.


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Rodcha
Pimonaute assidu
Lieu : Bxl,Anderlecht,Belgique
Inscription : 17-03-2008
Messages : 35

Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

cochise a écrit :

Mais que fait votre notaire??? Qu'en dit il? A t'il seulement enregistré le compromis? Si ce n'est pas le cas, vous n'avez trop rien à craindre au niveau des frais d'enregistrement.

Merci pour votre réaction.
Mon notaire m'a fait comprendre n'avoir jamais été dans ce cas ci-présent à savoir dépasser les 4 mois de délais. Dernièrement mon notaire leur (bureau de notaire acheteur) a envoyé un courrier de mise en demeure stipulant que s'il ne régirait pas j'entamerai une poursuite judiciaire. À vrai dire je pense que je devrai me munir d'un conseil mais il faut que je puisse trouver quelqu'un travaillant à des tarifs démocratiques...d'ailleurs si qui que ce soit peut m'orienter je suis preneur...pour répondre à votre question je pense qu'il est obligé d'enregistrer le compromis mais pouvez-vous préciser svp quand aux possibilités différentes qu'il lui sont accordés quand vous parlez de "seulement"?
Bien à vous

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 326

Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Vous avez quand même bien chacun votre notaire?

Mais le votre ne sai pas quoi faire???

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Rodcha
Pimonaute assidu
Lieu : Bxl,Anderlecht,Belgique
Inscription : 17-03-2008
Messages : 35

Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

panchito a écrit :

Vous avez quand même bien chacun votre notaire?

Mais le votre ne sai pas quoi faire???

Bonjour,
Tout d'abord merci pour votre réaction.

Nous possédons chacun notre notaire et c'est vrai j'ai ce ressenti que mon notaire soit un petit peu perdu face à cette situation...tout comme moi d'ailleurs.

Bien à vous

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 326

Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Oui, mais votre notaire doit quand même connaître les lois par coeur, c'est son métier.

C'est votre notaire de famille? Vous le connaissez depuis longtemps?

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Rodcha
Pimonaute assidu
Lieu : Bxl,Anderlecht,Belgique
Inscription : 17-03-2008
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

panchito a écrit :

Oui, mais votre notaire doit quand même connaître les lois par coeur, c'est son métier.

C'est votre notaire de famille? Vous le connaissez depuis longtemps?


Non du tout seulement que nous avons travaille plusieurs fois dans le passé avec eux et tout s'est toujours bien passé...

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cochise
Pimonaute incurable
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Messages : 2 726

Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

Rodcha a écrit :

pour répondre à votre question je pense qu'il est obligé d'enregistrer le compromis mais pouvez-vous préciser svp quand aux possibilités différentes qu'il lui sont accordés quand vous parlez de "seulement"?

Dans les faits, ca n'arrive pas à chaque fois, ce qui fait que l'enregistrement n'étant pas au courant, il n'y a évidemment pas de droits à payer.
J'ai du mal à croire que votre notaire n'a jamais été confronté à un dépassement des 4 mois.


Coch'
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grmff
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Re : Dépasser les 4 mois de droit d'enregistrement

J'ai eu un dépassement des 4 mois dernièrement. Le notaire était bien ennuyé de savoir ce qu'il devait noter dans l'acte...

Les notaires disaient tous les deux que c'était la première fois que cela arrivait.

Il s'en sont sortis au niveau légal en se basant sur la date à laquelle la vente était faite et parfaite. Et pour qu'elle soit faite et parfaite, il fallait confirmation que l'urbanisme était en ordre. Ils ont donc commencé le décompte des 4 mois à la réponse de l'administration. Et hop, deux mois de gagnés!


Grmf!
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