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maison de rapport de chambres louées...

Gloupy1968
Pimonaute assidu
Lieu : Liège
Inscription : 11-10-2012
Messages : 47

maison de rapport de chambres louées...

Bonjour à tou(te)s,

A la recherche d'un premier immeuble de rapport, je viens de prendre les premiers renseignements sur un bâtiment qui me semblait intéressant, mais je me pose quelques questions...

Un bref aperçu du bien vendu :

Maison enregistrée sous le statut de maison de rapport pour l'urbanisme, composé de 8 chambres louées, avec permis de location, revenus d'environ 1800 euros net/mois, prix de vente = environ 150000 euros.

Renseignements obtenus en téléphonant au vendeur :
Il s'agirait de 8 chambres louées entre 270et 350 euros chacune, toutes charges comprises, et les charges se montent à environ 500 euros/mois (déjà déduites pour calculer le montant de 1800 euros)
Les chambres comprendraient un coin cuisine, mais sdb commune.

Pas de baux écrits...Tout se fait apparemment oralement, le proprio prends une caution au cas ou, et s'arrange apparemment directement avec les locataires pour partir quand ils veulent,...le roulement ne posant pas de problèmes,  facilement reloué...

Il semblerait que 3 ou 4 chambres soient effectivement habitées, les autres servant surtout de "point de chute"...(certains diront de boites aux lettres...)

Que pensez-vous de ce genre d' "affaire" ? le rendement est apparemment excellent, mais tout cela est-il légal ? quels sont les dangers ou choses à surveiller ?

Merci d'avance pour vos réponses  smile

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : maison de rapport de chambres louées...

Je ne vois rien à redire, il faut des petits logements à faible loyer pour certains.
Par contre, c'est plus sportif comme business.


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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Gloupy1968
Pimonaute assidu
Lieu : Liège
Inscription : 11-10-2012
Messages : 47

Re : maison de rapport de chambres louées...

Certes, je trouve cela plutôt bien aussi, ce genre de logements à petits loyers est une aide précieuse pour certains à certains moments de la vie.
Mais assez néophyte, je pensais que les baux écrits (et même enregistrés) étaient une obligation, quelque soit le type de logement, est-ce vrai ? Quels sont les risques en cas de bail oral ?



cochise a écrit :

Je ne vois rien à redire, il faut des petits logements à faible loyer pour certains.
Par contre, c'est plus sportif comme business.

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cochise
Pimonaute incurable
Inscription : 07-07-2006
Messages : 2 726

Re : maison de rapport de chambres louées...

J'en ferais un si c'était moi.
Mais, ce genre de public est souvent :
- insolvable
- volatile
Donc, un bail écrit, même si c'est obligatoire, ne sera pas d'une grande aide.
Du reste la banque risque de vous les demander.
Il vaut mieux bien suivre le paiement du loyer et passer régulièrement sur place. N'habitez donc pas trop loin.
La garantie locative en main propre c'est illégal, mais compréhensible...


Coch'
********
Notre passé est abominable et notre présent est pire; heureusement, nous n'avons pas d'avenir.

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 6 859

Re : maison de rapport de chambres louées...

Ce genre de location exige une gestion (très) active !
Habiter à proximité immédiate est indispensable.
Etre fort disponible et fort réactif aussi...
Si vous ne consentez pas quelques entorses à la stricte légalité, vous foncez droit dans un mur.
Il vous faudra des capacités d'écoute et privilégier le contact, la relation de confiance, le respect de la parole, bien plus que vous conformer aux prescriptions légales.
Le temps et l'expérience vous aideront à limiter et à résoudre au mieux les problèmes que vous rencontrerez.
Ah, ne vous basez quand même pas trop sur les chiffres bruts fournis par le vendeur pour définir le rendement attendu... et ne perdez pas de vue que ce rendement n'est pas acquis, mais doit se mériter jour après jour par un suivi consciencieux et parfois astreignant.
Bonne chance !


rexou

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Gloupy1968
Pimonaute assidu
Lieu : Liège
Inscription : 11-10-2012
Messages : 47

Re : maison de rapport de chambres louées...

ok, merci à tous pour ces précieux conseils, j'ai rendez-vous sur place lundi
avec le vendeur, je tenterai d'avoir un maximum de détails pour prendre une décision.
Mieux vaut peut-être pour un premier achat de rapport que je me tourne vers qqch de plus conventionnel.

Ce qui m'étonne toujours (et le pourquoi de ma méfiance en général)  quand je vois ce genre d'annonces assez alléchantes sur le papier, c'est le pourquoi de la vente si c'est si rentable... (en général, on entends toujours la même rengaine, départ pour l'étranger, divorce,...)




Il vous faudra des capacités d'écoute et privilégier le contact, la relation de confiance, le respect de la parole, bien plus que vous conformer aux prescriptions légales.
Le temps et l'expérience vous aideront à limiter et à résoudre au mieux les problèmes que vous rencontrerez.
Ah, ne vous basez quand même pas trop sur les chiffres bruts fournis par le vendeur pour définir le rendement attendu... et ne perdez pas de vue que ce rendement n'est pas acquis, mais doit se mériter jour après jour par un suivi consciencieux et parfois astreignant.
Bonne chance ! [/quote]

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 6 505

Re : maison de rapport de chambres louées...

Avec ce type de locations, il vous faudra également un abonnement en Justice de Paix.

Donc difficile de concilier cette activité avec un travail à temps plein...

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 26-05-2004
Messages : 16 305
Site Web

Re : maison de rapport de chambres louées...

Rien à ajoutr à ce qui a été dit: cela correspond à mon expérience aussi:
1. gestion active
2. roulement important
3. abonnement au juge de paix, opu entorse à la législation
4. très rentable si on y consacre le temps nécessaire.


Grmf!
----------------
N'envie pas les autres. Tu ne sais pas ce que l'avenir leur réserve...

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