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Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Mmepims
Pimonaute assidu
Inscription : 16-11-2010
Messages : 137

Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Bonjour,

Au mois de janvier 2012, nous avons réussi à provoquer une AGE qui avait pour unique but de révoquer le syndic défaillant et d'en désigner un nouveau (choisi en urgence, ce que nous regrettons aujourd'hui !).
Ce dernier a pris ses fonctions en mars 2012.
Conformément à la nouvelle loi, il avait jadis été décidé que l'AGO se tiendrait durant la 1ère quinzaine du mois de mars.
Il aurait toutefois été injuste (et pas très utile) d'imposer au nouveau syndic, l'organisation d'une AGO au mois de mars alors qu'il venait à peine de prendre ses fonctions.
Toutefois, depuis quelques semaines la réunion d'une AG s'impose (il faut notamment désigner un architecte sur base de devis présentés afin de pouvoir entamer des travaux qui sont "urgents" depuis 3 ans). Comme nous n'avons pas eu d'AGO en 2012 (celle de janvier étant, pour rappel, une AGE), j'ai demandé plusieurs fois au syndic de prévoir l'organisation prochaine d'une telle assemblée (je suis en outre membre du CDC et le fait qu'il ne se manifeste pas me fait craindre des critiques de la part d'autres CP).
Or, celui-ci refuse prétextant que la prochaine AGO ne pourra se tenir qu'en mars 2013 et que si l'on souhaite malgré tout en organiser une avant cette date, il faut provoquer une AGE (donc frais supplémentaires pour les copropriétaires). Son raisonnement est-il normal ?
Le syndic n'est-il pas légalement tenu d'organiser une AGO dans l'année civile d'autant plus lorsqu'elle est nécessaire (il a en l'occurrence eu le temps de prendre connaissance des dossiers) ?

Pour la petite histoire, son refus est en partie motivé par le fait qu'il souhaite que je l'autorise à faire appel à un architecte dont le devis s'élève à plus de 10.000 € (pour une copropriété de 10) et ce sans passer par une décision d'AG.  Je n'ai bien sûr pas donné mon feu vert et l'ai mis en garde sur l'illégalité de passer outre l'autorisation de l'ACP.
Il invoque une urgence qui lui permet de prendre une telle décision mais dans ce cas, il n'a certainement pas besoin de mon accord (qu'il assume seul ses co----ies !). Y a t'il des avis contraires ?

Ma dernière question concerne les appels de provisions:
Dès sa prise de fonction, notre syndic nous a envoyé un courrier par lequel il nous a demandé de payer chaque trimestre un certain montant fixe (en fonction des charges antérieures de chacun). Cela signifie que nous ne recevons jamais d'appel de fonds trimestriel avec situation des autres CP (c'était le cas avec ses prédécesseurs). Selon lui, le décompte (bilan) qui sera communiqué en fin d'année est suffisant.
Cela pose un problème de surveillance dans le cas de mauvais payeurs (car d'expérience, une année d'impayé dans une petite copropriété, ça peu faire des dégâts).
Est-il en droit de procéder de cette manière ?

En vous remerciant d'avance pour vos réponses.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 847

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Je n'ai bien sûr pas donné mon feu vert

Mais de toutes façons vous n'en avez pas le droit.

Depuis la nouvelle loi sur la copropriété, les "pouvoirs" du CC (Conseil de Copropriété) sont réduits à une peau de chagrin.

La seule activité qu'il reste au CC est de produire 2 fois par an un rapport sur les activités du Syndic.

Vous auriez du au contraire laisser l'AGO se dérouler même si le Syndic venait de prendre ses fonctions.

Puisque le Syndic ne peut exécuter que les décisions prises en AG!

Le but de la dernière mouture de la loi est de responsabiliser au maximum chaque CP !

Et donc oui, si vous avez laissé passer une AG, le Syndic doit convoquer une AGE si une décision urgente s'impose.

De plus en plus de Syndic réclament les honoraires "extraordinaires" proposés par l'IPI pour organiser une AGE.

Je remarque que dans pratiquement tous les nouveuax contrats de Syndic, toutes les activités en dehors de l'AGO annuelle et la comptabilité, sont "hors scope" et donc en option...

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dach
Pimonaute intarissable
Lieu : Hainaut
Inscription : 08-12-2010
Messages : 532

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Il me semble que si il y a urgence votre syndic doit prendre les mesures conservatoire. Toutefois je doute qu'un contrat d'architecte à 10.000 Eur soit une mesure conservatoire !
Si malgré tout il estime que postposé la signature du contrat à mars 2013 est préjudiciable à la copropriété, il est de sa responsabilité de convoquer un AGE (donc frais supplémentaires pour les copropriétaires). Seul l'AG peut prendre une telle décision de contrat et voté le budget relatif.

Dans tout les cas si le CdC n'a reçu aucun mandat spécial, il ne peut que faire rapport aux copropriétaires et ne peut pas prendre de décision pour ou contre ce contrat d'architecte .
Vous avez eu raison de ne pas accepté que le syndic couvre sa responsabilité sur le dos du CdC.

Concernant les décomptes, sauf si votre règlement de copropriété le stipule, le syndic n'a malheureusement pas l'obligation de communiqué expressément les dettes des autres CP. Par contre tout CP peut consulter le dossier le l'ACP et donc la comptabilité pour connaître l'état de la trésorerie de l'ACP et donc les créances en souffrance.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 847

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

le syndic n'a malheureusement pas l'obligation de communiqué expressément les dettes des autres CP

Je vous conseille fortement de faire mettre ce point à l'ordre du jour de votre AGE et/ou prochaine AGO.

D'habitude les copropriétaires "responsables" et bons payeurs souhaitent être tenus informés et savoir quels sont les copropriétaires indélicats ainsi que le montant de leur dette vis-à vis de la copropriété.

Evidemment s'il a parmi vous une majorité de mauvais payeurs, le vote en faveur de ce type de mesure, n'est pas assuré...

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Mmepims
Pimonaute assidu
Inscription : 16-11-2010
Messages : 137

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Merci pour vos conseils qui vont dans le sens de mes multiples réponses au syndic "insistant".
J'espère qu'il est assuré car attendre l'AGO de mars 2013, c'est aléatoire.
Il manifeste clairement l'intention de me rendre responsable si la situation se détériore d'ici là. Cela ne m'impressionne toutefois pas.

Vous auriez du au contraire laisser l'AGO se dérouler même si le Syndic venait de prendre ses fonctions.

Je n'ai bien sûr pas empêché la tenue de l'AG lors de sa prise de fonction en mars mais je trouvais normal, comme les autres CP, qu'il ne l'organise pas.

Je vous conseille fortement de faire mettre ce point à l'ordre du jour de votre AGE et/ou prochaine AGO.

Vu l'expérience passée (syndic inactif face aux mauvais payeurs), ce point sera sans conteste voté par la majorité.

Je cherche un modèle de rapport trimestriel (je suis en retard mais les circonstances l'imposent), quelqu'un sait-il où en trouver un ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 847

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Mais on a le Syndic que l'on mérite!

Il n'est que l'"employé" des copropriétaire et sa mission se limite à être le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.

Donc s'il n'y a pas eu d'AG, les CP n'ont rien pu lui demander...

Il n'a aucune décision à exécuter....

Vu l'expérience passée (syndic inactif face aux mauvais payeurs), ce point sera sans conteste voté par la majorité.

Probablement que vous devez affronter une majorité:
- de mauvais payeurs
- ou au contraire, de gens tellement riches qu'ils investissent souvent plus d 250.000€ pour acquérir un appartement dans une copropriété et puis se désintéressent totalement de la gestion de leurs biens.

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Mmepims
Pimonaute assidu
Inscription : 16-11-2010
Messages : 137

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Il n'est que l'"employé" des copropriétaire et sa mission se limite à être le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.
Donc s'il n'y a pas eu d'AG, les CP n'ont rien pu lui demander...

????  Je ne comprends pas votre remarque.
Ce qui est reproché au syndic, c'est justement de ne pas organiser d'AG et de vouloir décider "hors" décision de l'ACP.
C'est le chien qui se mord la queue !

Probablement que vous devez affronter une majorité:
- de mauvais payeurs
- ou au contraire, de gens tellement riches qu'ils investissent souvent plus d 250.000€ pour acquérir un appartement dans une copropriété et puis se désintéressent totalement de la gestion de leurs biens

Ma copropriété est heureusement composée d'une majorité de copropriétaires "normaux", càd qui paient leurs charges mais qui n'aiment pas faire des dépenses somptuaires et inutiles ni payer les charges des mauvais payeurs (mais difficile de faire autrement quand la justice ne vous aide pas).
Si, si...ça existe aussi !

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 847

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

A vous de prendre vos responsabilités!!

Récolter le nombre de quotités nécessaires (c'est prévu dans la nouvelle loi), et envoyez par recommandé votre demande d'organiser une AGE avec les points que vous et les personnes qui vous suivent souhaitent mettre à l'ordre du jour.

Votre Syndic dispose d'un délai légal pour l'organiser.

S'il fait le mort, vous avez légalement le droit de passer outre et de l'organiser vous-même.

Tout cela est prévu dans la nouvelle loi sur la copropriété!

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baloo
Pimonaute assidu
Inscription : 19-09-2007
Messages : 99

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

le syndic n'a malheureusement pas l'obligation de communiqué expressément les dettes des autres CP

Je vous conseille fortement de faire mettre ce point à l'ordre du jour de votre AGE et/ou prochaine AGO.

De ce point de vue, quel que soit la décision de l'AG, n'y a-t-il pas un problème relatif à la législation sur à la protection de la vie privée ?

C'est l'argument qui m'a été avancé la dernière fois que je me suis étonné de ne plus voir publiée cette liste reprenant la dette ou la créance de chaque CP vis à vis de la copropriété ?

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 20-06-2012
Messages : 5 847

Re : Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions

Pas du tout, puisqu'en copropriété, les bons payeurs sont légalement obligés de payer les dettes des mauvais payeurs.

C'est le principe de solidarité qui légalement prévaut.

On ne peut payer ce que l'on ignore...

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