actio mandati

Bonjour.

Je comptais appeler le syndic, car effectivement l'odj est très succint et un autre point aurait mérté qques explicatiosn en plus.
Comme ils travaillent à bureaux fermés l'a-m, on va remettre ca à demain...

Mais donc vous avez le même questionnement que moi sur la validité pour une copropriété d'une procédure à la base prévue pour des sociétés commerciales. Bon avec un peu de chance, les voisins à l'origine de la demande ont peut-être phosphoré un peu trop

bdz

Le principe auquel PIM réfère est expliqué sur le site Droit Belge.

C’est un fait que cette procédure n’est pas directement applicable aux ACP, vu que l’Art. 561 du Code des Sociétés n’est pas d’application aux ACP.

Mais … il est aussi certain qu’une procédure analogue est d’application de fait, aux syndics, membres du conseil de copropriété, commissaires aux comptes, présidents d’AG, … .

La procédure d’actio mandati est fort peu utilisée en ACP, suite au manque de description des tâches au sein de l’ACP sur base de la loi de 1994.

La loi de 2010 a changé cette donne. C’est avec les AGA 2012, qui peuvent donner le quitus pour la première année complète dans le régime de la loi de 2010, qu’en principe le nombre de ces « actio mandati » vont augmenter temporairement, jusqu’au moment que chacun assume son rôle comme imposé par la loi de 2010. Chacun = AG, syndic, avocat, assurance, IPI, … . Le ministre de tutelle de l’IP l’a compris et déposé un projet de loi pour y remédier en ce qui concerne la responsabilité de l’IPI.

Il s’y ajoute le fait suivant. Dès le 01.01.2013, suite à l’AR sur la comptabilité des ACP, l’ACP devra en fait provisionner, en constituant un sous-compte spécifique du Fonds de Réserve, le cas « worst case » (= on perd un procès) au moment de la citation et plus assumer financièrement les conséquences d’une décision antérieure au moment que le jugement est devenu définitif. Vu le schéma minimal ce compte spécial devra être subdivisé avec un compte analytique par CP de ce moment.

Le 01.01.2013 on bascule d’une comptabilité d’encaissement (les factures ne sont enregistrés au moment du paiement) à une comptabilité en partie double (les factures sont enregistrés au moment de la réception, sans juger au préalable de leur exactitude) ET l’obligation d’avoir une pièce justificative par mouvement comptable.

Les comptes de l’ACP deviendront beaucoup plus transparents, par la voie de l’inventaire obligatoirement à faire ou à vérifier le premier jour de chaque année comptable.

Il s’en suit que par exemple une citation de l’ACP en justice par un CP est une sorte de facture, qui doit être inscrite le jour de sa réception dans l’inventaire de l’ACP comme une dette pour le montant maximal. Il est un fait que le montant certainement due (le « best case ») doit être traité d’une façon différente que la différence entre le montant minimal et maximal. Comment sort de ce sujet.

C’est par ces inscriptions dans la comptabilité que le CP du moment de la citation (= pièce justificative) devra payer/provisionner et pas le CP au moment de la condamnation (éventuelle) de l’ACP. Ce sous-compte du Fonds de Réserve restera au nom du CP initial et sera soldé au moment du jugement définitif (soldé = montant restant remboursé au CP initial ou le montant due payé par ce CP initial). Elle devra être réajusté chaque année au moment de l’inventaire (= bilan annuel), et le solde mis à charge/décharge des CP titulaires de ces comptes.

Ce qui précède se base sur des situations très concrètes dans plusieurs grands et petits ACP bruxellois, que je suit en mon nom personnel de très près, et un suivi de très prés des changements légaux en cours depuis 2008.

Je résume.

Pour pouvoir éviter que les dégâts causés par un mandataire (de l’ACP) soient mis à charge de son mandant (l’ACP) il faut en pratique :

- Pas donner le quitus à ce mandataire, ni explicitement (décisions AG) ni implicitement (dans une action par un CP d’annulation d’une décision d’AG qui se basait sur un écrit du mandataire concerné – l’avocat de l’ACP doit proposer à entamer une « actio mandati » à l’AG s’il remarque que ce mandataire a lésé les intérêts de l’ACP – d’où l’importance d’avoir un syndic d’ACP impartial ET avocat de l’ACP impartial)

- Plus donner (ou retirer) un mandat au sein de l’ACP au mandataire présumé fautif (volontaire ou non)

- Avoir un syndic impartial, qui n’a aucun lien avec les personnes en cause

- Que l’AG décide explicitement ET antérieurement d’entamer une « actio mandati ». Le syndic doit convoquer une AGE si nécessaire.

La loi de 2010 a donné les instruments au CP d’assumer sa responsabilité. Il faut les utiliser. L’action mandati en est un. Refuser à l’utiliser est comme agir comme une autruche. Si on le fait pas, il faut pas se plaindre plus tard quand aux charges trop élevés.

Comment éviter que cela arrive ? Nommez des mandataires impartiaux … . Ces mandataires ne peuvent pas privilégier leurs relations avec un groupe spécifique des CP. Ils sont là pour tous … .

Ne tirez pas sur votre voisin (le pianiste) mais jouez la balle ... .

Voila qui va éclairer la lanterne du copropriétaire Lamda !

Bonjour à tous.

Les infos de Luc apportent de bonnes et de moins bonnes nouvelles.

Pour restituer le contexte - de manière partiale ... - je me suis retrouvé en JdP contre la copropriété suite à des dégâts des eaux.

Différentes AG ont refusé plusieurs fois les travaux aux parties communes.
Le syndic a été pieds et poings liés pendant qques années.
Jusqu'à ce que je jugement tombe et que les indemnités accordées pour le trouble représentent plus que le cout des réparations du devis du syndic datant d'il y a 3 ans !

Un groupe de copropriétaires se réveille donc maintenant et a des idées d'intenter un recours contre le syndic. Je vois mal comment ils vont reprocher au syndic d'avoir exécuté leurs instructions, à savoir ne pas réparer... Et ca m'arrangerait de ne pas être embarqué dans une procédure longue et couteuse perdue d'avance. J'espère que les gens seront bien réveillés lors de l'AGE (déjà que les gens se déplaceront ou donneront une procuration !)

bdz
(et je pense que mes véhicules n'ont pas fini d'être vandalisés dans le parking  )

Ca va être beau 2013, tiens