Rentabilité

La rentabilité, c'est la différence entre ce que ça rapporte et ce que ça coûte...
Donc oui, en gros, une colonne avec l'actif et une colonne avec le passif. Au niveau des loyers, ne pas prendre 100% car une occupation totale n'est pas garantie.
Maintenant on peut s'amuser en différenciant le remboursement du K et les intérêts puisque en fait, il faut aussi tenir compte du fait qu'il n'y a pas seulement les loyers en compte mais aussi l'éventuelle plus value entre ce que l'immeuble a réellement coûté et ce qui restera après remboursement lors de la revente.

Tout dépend aussi du bût recherché.
Si c'est pour comparer superficiellement plusieurs biens, par exemple en vente, je prend simplement le rapport brut: loyer annuel / prix de vente annoncé.  Si l'on reste dans le même type de bien (état général compris) et le même quartier, cela suffit pour comparer les biens.

Si on cherche à prévoir la rentabilité finale d'un bien ou d'un projet d'achat, il faut être bien plus complet et comme dit cochise mettre tout en 2 colonnes, sans rien oublier.
Selon moi, ne prendre que 9 mois de loyer c'est être très pessimiste et il vaut mieux se tourner vers un autre investissement.
Sur ces 5 dernières années je dois être entre 95 et 98 % de loyers encaissés.  Les 2 à 5 % sont des appartements restés vides entre 2 locations et de temps en temps un impayé !
Ne pas perdre de vue les frais de remise en état entre 2 locataires, même en l'absence de dégâts locatifs, il y toujours de petites choses à faire.

Bonjour,

Voici une explication: Hormis quelques terminologie différente en France, le calcul est identique en Belgique. (Source: independancefinanciere.fr)

Le rendement brut

C’est la méthode la plus simple et rapide, facile à calculer, elle et très souvent utilisée par les agences immobilières, car nul besoin de logiciels. La formule est la suivante :

Rendement brut (%) = (loyers bruts annuels hors charge x 100) / Prix d’achat

Avantage : le calcul est facile à réaliser

Inconvénient: le rendement brut ne reflète pas la réalité puisque qu’il ne pas en comptes les charges, la fiscalité ou même les flux de trésorerie.

Le rendement net

C’est une méthode un peu plus précise, qui tient compte cette fois-ci des revenus réels (y compris des vacances locatives), des charges (taxe foncière, frais de copro, frais de gestion…), et des frais d’acquisition (frais dossier bancaire, frais de notaire, , caution). Le calcul du rendement net est le suivant :
Rendement net (%) = ((loyers réels – charges réels) x 100) / Prix d’achat frais inclus

Avantage : le calcul est plus précis que le rendement brut

Inconvénient : cette méthode ne tient pas compte de la fiscalité, ni même des flux de trésorerie.

Le rendement net après impôt

Cette mesure du rendement est identique à la précédente, mais intègre en plus la fiscalité de l’investisseur. Voici le détail du calcul :
Rendement net après impôts (%) = ((loyers réels – charges réelles – impôts) x 100) / Prix d’achat réel

Avantage : le calcul est maintenant très précis

Inconvénient : le calcul est précis, mais n’intègre pas un élément essentiel, les flux de trésorerie ! En réalité, un investisseur qui finance son investissement à crédit aura un meilleur cash flow et donc un meilleur rendement de l’argent qu’il sortira qu’un investisseur qui financera son bien en cash.

Le Taux de Rendement Interne ou TRI

Le taux de rendement interne appelé également TRI mesure la rentabilité d’un investissement basée sur les flux de trésorerie qu’il génère. Vous pouvez trouver des définitions du TRI sur internet, je ne reviendrai pas dessus, mais prenons un exemple concret pour mieux comprendre.
Prenons 2 investissements identiques, l’un financé via un emprunt, l’autre via apport personnel. Pour cet exemple, nous ne tiendrons pas compte de la fiscalité ni même des autres charges.

Investissement N°1 – avec apport personnel à 100%
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Apport personnel : 100 000 €

Investissement N°2 – financé à 100% via un emprunt
Prix d’achat (frais inclus) : 100 000 €
Loyers mensuels HC : 600 €
Financement à crédit : 100 000 €
Taux de crédit : 4.5% TEG financé sur 20 ans
Mensualités de crédit : 633 €
Effort d’épargne mensuel : 33 €

Comparatif des 2 investissements :

Les 2 investissements semblent à priori identiques. Le rendement brut est bien de 7.2% ((600 x 12)/ 100 000). Or ici nous sommes sur 2 investissements bien différentes :

Pour le premier bien, l’investisseur a dépensé 100 000 € et touche 7 200 € par an. Sur 20 ans, et en utilisant la méthode du TRI nous avons les flux suivants : 2011 : -92 800 € (=> -100 000 € apport + 7200 € loyer)
2012 : + 7200 €
2013 : + 7200 €
…
2030 : + 7200 €

Ce qui nous fait unTRI de 7.95%

Pour le deuxième investissement, l’investisseur ne retire pas instantanément de revenus de son bien, en revanche, son effort de trésorerie est bien moindre, puisqu’il sort seulement 33 € par mois de sa trésorerie personnelle.

Les flux de trésorerie sont les suivants :
2011 : -392 € (-633 € mensualités + 600 € loyer) x 12
2012 : -392 €
2013 : -392 €
…
2030 : -392 €

Le TRI est maintenant de 22.57%

Pour expliquer ces différences considérables de TRI, revenons sur les dépenses et les gains des deux investissements.

Investissement N°1 :
Dépenses sur 20 ans : 100 000 €
Revenus locatifs sur 20 ans : 144 000 €
Valorisation du bien : 100 000 € (0% revalorisation)
Patrimoine net à 20 ans : 244 000 €
TRI => 7.95%
Performance globale sur 20 ans : +144% (fois 2.44)

Investissement N°2 :
Dépenses sur 20 ans : 7 840 €
Revenus locatifs sur 20 ans : -7 840 €
Valeur du bien à 20 ans : 100 000 €
Patrimoine net à 20 ans : 92 160 €
TRI => 22.57%
Performance globale sur 20 ans : +1075% (fois 11.75)

En résumé, l’investissement N°1 a mobilisé une somme de 100 000 € pour un gain net de 144 000 €, soit une performance d’environ 144% sur une durée de 20 ans. En revanche, le deuxième investissement réalisé sans apport a mobilisé au maximum 7 840 € pour un gain net de 92 160 €, ce qui donne une performance de + 1 075%.

Ceci montre bien l’intérêt de calculer le TRI que le rendement, en particulier si l’investissement est réalisé via un emprunt. Il est à noter qu’un projet immobilier est toujours plus rentable en utilisant le levier du financement à crédit plutôt qu’en investissant son cash. ".....". Le TRI est une mesure importante de la rentabilité d’un projet immobilier qu’il ne faut pas négliger.
Pour terminer cet article sur le fonctionnement du TRI, voici deux autres méthodes utiles pour ceux qui souhaitent calculer rapidement le TRI.

Méthode avec Excel :
A1 : – 92 800 € (-100 000 + 7200) (achat)
A2 : + 7200 € A3 : + 7200 € A4 : + 7200 €
A5 : + 128 800 € (revente)
Formule = TRI (A1 : A5) = 14.06%

Méthode simplifiée :
Cette méthode permet de calculer le TRI avec le montant initial investi, la valeur finale et le nombre d’années (n)
TRI = (Valeur finale / Montant investi) ^ (1/n) – 1
C’est une méthode qui est utilisée pour le capital investissement, ou des prises de participation sont réalisées

CONCLUSION

Avant de prendre des décisions sur un investissement immobilier ou financier, il est primordial de maîtriser certains calculs financiers comme le Taux de rendement interne. Ces calculs permettent d’éviter les mauvais investissements. D’une manière générale, les meilleurs investissements sont ceux qui mobilisent le moins votre épargne, et font appel au financement via un emprunt.

Sauf qu'il est impossible à l'heure actuelle d'acheter un bien à 100.000€ pour immédiatement le louer à 600€/mois.

En général pour 100.000€, on trouve une "ruine" qui ne satisfait plus à aucune norme et où il faut tout refaire de la cave au grenier...

Voici ma situation pour que vous compreniez :

je viens d'acheter une maison 1 chambre en bon état, que je vais louer à partir du mois prochain

achat 42.000 (et oui vous avez bien lu)
frais de notaire
crédit 15 ans (10 ans fixe + 5 variable) (d'après mes calcul, je vais faire un complément et essayer de tout terminer en 7 ans)

remboursement mensuel 344 euros par mois

je pensai la louer 390 euros à un ou un couple de pensionné

Voila pourquoi je posai la question

N'oubliez pas non plus de tenir compte de la prime d'assurance (qui évolue en fonction d l'indice ABEX et non de l'indice santé!!) et du précompte immobilier.

Ces 2 postes vont déjà consommer +/- 2 mois de loyer...

L'explicationde PhilBxl est excellente. J'ai rarement vu une telle explication.

Masi elle comporte quelques manquement, qui sont très complexes à analyser dans un simple forum immobilier.

Les paramètres à rentrer dans l'équation sont les suivants:
1. indexation des loyers
2. prise de valeur du bien immobilier
3. risque d'impayés, et ses conséquences sur le budget dans les deux hypothèses
4. capacité d'emprunter pour une habitation qu'on habitera soi-même

En résumant, on peut dire que l'indexation a un effet très positif sur le rendement. D'autant plus positif qu'on emprunte plus (et qu'on bénéficie de l'effet de levier) Parce que l'effet de l'indexation démultiplie l'effet de levier.

La prise de valeur du bien immobilier (plus-value) a le même genre d'effet.

Pour ce qui est de limiter le risque d'impayés, il vaut mieux travailler avec un bien à 120.000 qu'avec deux biens à 60.000. On a moins de "pertes" sur un bien à 120.000.

Mais pour ce qui est de l'effet sur le cash-flow, il vaut mieux deux bien à 60.000. Parce qu'il y aura peu de malchance que les deux locataires arrêtent de payer en même temps.

Finalement, j'ai tendance à dire qu'il faut emprunter le plus possible. Chaque mensualité que vous rembourser à la banque contient, au début, une moitié perdue d'intérêt, et une moitié de remboursement de capital. Le remboursement de capital, c'est payer ses dettes. Et qui paye ses dettes s'enrichit d'autant.