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    Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    baloo
    Pimonaute assidu
    Inscription : 18-09-2007
    Messages : 104

    Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Bonjour,

    Mon locataire a signé en 10-2008 un bail de courte durée pour 3 ans fermes jusque 10-2011.

    En 09-2011, peu avant la fin de la durée initiale, nous avons convenu (par mail) d’une prolongation de 2 ans juqu’à fin 10-2013.


    Mon locataire souhaite maintenant résilier son bail et quitter les lieux à fin 02/2013.

    Cette possibilité est pévue dans le bail initial, moyennant paiement d’indemnités complémentaires  équivalente à 1, 2 ou 3 mois de loyer selon que le renom intervient pendant la 3er, 2ème ou 1 ère année en plus du délais de préavis de 3 mois.

    Est-il correct de considèrer
    - que son bail initial de 3 ans  ayant été prolongé s’assimile à un bail de 9 ans ?

    - qu’il doit donc s’acquitter d’un préavis de 3 mois à compter du 01/03/2012, (sans autres indemnité puisque les indemnités complémentaires à la durée de préavis ne sont pas prévues au delà des 3 premières années) ?

    Merci !

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 449
    Site Web

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    - que son bail initial de 3 ans ayant été prolongé s’assimile à un bail de 9 ans ?

    Oui

    - qu’il doit donc s’acquitter d’un préavis de 3 mois à compter du 01/03/2012, (sans autres indemnité puisque les indemnités complémentaires à la durée de préavis ne sont pas prévues au delà des 3 premières années) ?

    Il doit "prester" un préavis. Et non s'acquitter.

    S'il part avant, et que vous retrouvez un locataire avant la fin de ces 3 mois de préavis, il ne serait pas logique que vous demandiez un payement pour la période du préavis couverte par le loyer du locataire suivant.

    Mais ce n'est que mon avis. La loi est muette sur le cas d'un locataire qui ne respecte pas son préavis.


    Grmf!
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    baloo
    Pimonaute assidu
    Inscription : 18-09-2007
    Messages : 104

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Il doit "prester" un préavis. Et non s'acquitter.

    Ok merci pour la réponse mais que se passe-t-il vu qu'il souhaite quitter les lieux (et sans doute le pays) avant la fin du mois... ?
    Raison pour laquelle je parlais de "s'acquitter"...

    Mais c'était surtout la durée qui m'interessait. Si il souhaite prester son préavis, il est effectivement libre de le faire.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Pour les locataires qui ont la mauvaise idée de casser leur bail de 9 ans anticipativement, la loi a instauré la prestation d'un préavis de 3 mois au cours duquel le locataire a l'obligation d'accepter des visites en général (voir votre contrat) 2h contiguës par jour, 3 fois par semaine.

    Votre locataire peut solliciter auprès de son bailleur la faveur de ne pas devoir prester de préavis.

    Il lui suffit de payer les 3 mois de loyer correspondants...

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Le but du préavis est que le bailleur ait le temps (3 mois) de retrouver un autre locataire sans qu'il ne doive subir de chômage locatif!

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    ExpertHabitat
    Pimonaute bavard
    Lieu : Bruxelles et Brabant Wallon
    Inscription : 02-09-2012
    Messages : 211

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    En fait vos 2 ans supplémentaires ne vaut rien, c est devenu un bail de 9 ans qui a commencé en 2008.
    Cela fait plus de 3 ans, il n y a donc pas d indemnité, juste un préavis à payer ( prêter ou non).

    Il vous doit donc 3 mois...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    panchito a écrit :

    Votre locataire peut solliciter auprès de son bailleur la faveur de ne pas devoir prester de préavis.

    Il lui suffit de payer les 3 mois de loyer correspondants...

    Heu... s'il paie les 3 mois, je vois mal en quoi consiste la "faveur".  lol

    Par contre, ne pas prester le préavis et libérer les lieux immédiatement en échange d'une indemnité réduite (à deux mois, à un mois, ou à la moitié des 3 mois dus par exemple) c'est un compromis qui peut satisfaire les deux parties et qui peut se négocier.


    rexou

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Que le bailleur se "tape" toutes les visites lui-même.

    Même s'il habite à plus de 150 km ... et que chaque visite va lui coûter un déplacement de 300 km, plus de 4heures et que parfois les candidats posent un lapin...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Exact, je n'avais pas pensé à cet aspect des choses.

    Deux excuses : j'habite à proximité immédiate des biens que je donne en location, mais surtout, je conçois mal de laisser le locataire seul présenter le bien à des amateurs. Une dimension primordiale dans le choix du locataire reste le feeling. Mais je comprends que dans les cas de grand éloignement, la vision soit différente.  wink


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    grmff
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Que le bailleur se "tape" toutes les visites lui-même.

    De toute façon, le bailleur doit se taper toutes les visites. Vous ne pensez pas que le locataire doit ouvrir à n'importe qui et se taper les visite lui-même, non?

    Perso, si j'étais locataire, pas un candidat ne rentre sans présence du proprio ou de son représentant...


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    rexou
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    grmff a écrit :

    Perso, si j'étais locataire, pas un candidat ne rentre sans présence du proprio ou de son représentant...

    C'est aussi une question intéressante : dans quelle mesure un locataire peut-il émettre cette exigence ? Il faut lire le libellé exact du bail...

    En tout cas, étant bailleur, je suis rétif à la seule idée de laisser le locataire sortant présenter seul les lieux à un amateur.


    rexou

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    grmff
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    C'est aussi une question intéressante : dans quelle mesure un locataire peut-il émettre cette exigence ? Il faut lire le libellé exact du bail...

    Quelque soit le libellé du bail, je vois mal obliger un locataire faire visiter tout qui se présente pour visiter. Je vois mal ce qui permettrait au propriétaire d'émettre cette exigence.


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    rexou
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Si le bailleur réside fort loin du lieu de la location, il peut prévoir contractuellement que le preneur laissera libre accès aux lieux aux personnes qui se présenteront, et ce, en l'absence du bailleur ou de tout représentant.

    Il me semble que c'est légalement possible.

    Mais il reste malgré cela d'innombrables contre-indications !


    rexou

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    panchito
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    C'est ce qui est prévu dans le bail PIM.

    De toutes façons, je pars vers mon travail tous les matins avant 8h et ne rentre pas avant 20h30.

    Donc, il m'est impossible de dédicacer 4h de route + 1h de visite en semaine pour parfois me retouver en face d'un touriste ...ou de personne!

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Je ne vois pas que c'est ce que dit le bail pim.be:

    Le Bailleur ou son représentant pris dans le sens le plus large, sera en droit de faire procéder (...) à la visite du bien par des amateurs, trois jours par semaine, à raison de deux heures consécutives, à convenir avec le preneur.

    Je ne pense pas que le candidat locataire puisse être considéré comme le représentant du bailleur...


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    rexou
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    grmff a écrit :

    Je ne pense pas que le candidat locataire puisse être considéré comme le représentant du bailleur...

    Exact.

    Mais je pense qu'il serait légal de modifier contractuellement ce texte standard et de l'adapter pour permettre à un amateur de visiter hors de toute autre présence que celle du locataire sortant.

    Avec un texte adapté, et si la contrainte des visites (temps, distance...) est trop grande... on peut concevoir que la solution soit envisagée. A la double condition d'accepter les risques et que la bonne volonté du locataire soit réelle.


    rexou

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 653

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Le locataire a tout intérêt de présenter le bien sous son meilleur jour aux candidats potentiels.

    Au plus vite le bien trouve preneur (je me déplace le week-end si vraiment un candidat solvable est intéressé), au plus vite il est débarrassé d'être en stand-by, 2 heures par jour, 3 fois par semaines...

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    rexou
    Pimonaute non modérable
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    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    panchito a écrit :

    Le locataire a tout intérêt de présenter le bien sous son meilleur jour aux candidats potentiels.

    Au plus vite le bien trouve preneur (je me déplace le week-end si vraiment un candidat solvable est intéressé), au plus vite il est débarrassé d'être en stand-by, 2 heures par jour, 3 fois par semaines...

    C'est une vision fort positive...

    En ce qui me concerne, je reste rétif quant à cette façon de procéder, sauf locataire exceptionnel...

    Par contre, je suis tout ouvert à un préavis payé et non presté... disposer des loyers ET de la disponibilité des lieux ne me rebuterait aucunement.

    Il est tard et on peut rêver : le locataire peut payer, libérer les lieux, et se présenter aux jours et heures fixés pour les visites pour présenter le bien.... oui, je sais, je ferais mieux de me coucher.  wink


    rexou

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    baloo
    Pimonaute assidu
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    Messages : 104

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    panchito a écrit :

    Par contre, je suis tout ouvert à un préavis payé et non presté... disposer des loyers ET de la disponibilité des lieux ne me rebuterait aucunement.

    J'y suis tout à fait ouvert aussi...
    J'habite à 2 pas.
    L'on peux aussi confier les visites à une agence...
    Merci pour vos interventions et remarques.

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 922

    Re : Delai de préavis bail de courte durée de 3ans qui a été prolongé

    Si de plus vous pensez que votre locataire envisage de quitter le pays (auquel cas il devient de facto intouchable) un accord ou un compromis avec règlement immédiat du solde des comptes et de la location est la meilleure solution possible.


    rexou

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