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    Charges impayées

    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Charges impayées

    Bonjour,

    Nous partageons une petite co-propriété et faisons office de syndic nous-même (un proprio est syndic, un autre trésorier, un autre vérificateur des comptes).

    Un des co-propriétaires n'a pas payé ses charges cette année parce qu'il "n'a pas d'argent". Quelle procédure devons nous suivre sachant que des emails lui ont déjà été envoyés?

    Nous avons une réunion bientôt, d'où ma question.

    Merci d'avance si quelqu'un peut me répondre,
    Sarah

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    rexou
    Pimonaute non modérable
    Lieu : bruxelles
    Inscription : 21-03-2010
    Messages : 6 891

    Re : Charges impayées

    SarahSarah a écrit :

    Bonjour,

    Nous partageons une petite co-propriété et faisons office de syndic nous-même (un proprio est syndic, un autre trésorier, un autre vérificateur des comptes).

    Un des co-propriétaires n'a pas payé ses charges cette année parce qu'il "n'a pas d'argent". Quelle procédure devons nous suivre sachant que des emails lui ont déjà été envoyés?

    Nous avons une réunion bientôt, d'où ma question.

    Merci d'avance si quelqu'un peut me répondre,
    Sarah

    Si les mails restent sans réponse, l'étape suivante est le courrier recommandé. Demande d'apurer les retards (avec éventuel plan mensuel)...

    Et si pas de bonne volonté de la part de l'intéressé, mise en demeure formelle avant requête en justice...


    rexou

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 860
    Site Web

    Re : Charges impayées

    Complémentairement à la réponse de Rexou

    Voir aussi ce qui est prévu à ce sujet dans l'acte de base et règlement de copropriété (intérêts de retard, etc.)


    Erik DECKERS
    Pim's webmaster (notamment...)
    Propriétés Immobilières

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    L'expérience est une lanterne attachée dans notre dos, qui n'éclaire que le chemin parcouru - (Confucius)

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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Super, merci pour vos réponses. Nous allons commencer par là.

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    bada
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Foufnille-lez-berdouille
    Inscription : 01-09-2010
    Messages : 872

    Re : Charges impayées

    La 1ère chose à faire, c'est de voir ce qui est prévu dans l'acte de base comme écrit par Pim.
    Vous y verrez certainement les modalités que vous pouvez appliquer au sujet des retards de paiement. Vous pouvez fort probablement appliquer des indemnités de retard, sans même envoyer de recommandé, donc par courrier postal normal.
    Appliquez les indemnités prévues et envoyez le courrier au CP défaillant et vous verrez sa réaction. Avec votre courrier, mettez-y une copie de la page de l'acte de base qui justifie votre manière d'agir et votre calcul.
    S'il ne réagit pas, recommencez le même courrier 15 j ou un mois plus tard avec un nouveau calcul des indemnités de retard.

    Dans certain acte de base, ces indemnités sont salées. Chez nous, c'est 1€ par jour de retard après le 30ème jour qui suit l'invitation à payer.


    bada

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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Bizarrement, je ne vois rien dans l'acte de base qui se rapporte à des charges impayées. Il est assez vieux, 1961, c'est peut-être pour ça...

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Charges impayées

    Si rien n'est prévu dans l'acte de base, c'est à l'AG de décider des conditions.

    Réunissez vous en AG (attention au formalisme), décidez que les retards feront l'objet d'un intérêt au taux légal+3% avec un minimum de 125€ indexés.

    Décidez des frais de rappel à auteur de 25€/courrier recommandé.

    Envoyez un recommandé demandant le payement des charges.

    Et déposez le dossier en justice pour demander la vente publique du bien de ce copropriétaire.


    Grmf!
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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Bonjour,

    Vous parlez d'un taux d'intérêt de 3%. Où peut-on trouver les références légales concernant cela?

    Merci d'avance,
    Sarah

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Charges impayées

    Aucune référence légale. C'est un exemple de décision d'AG possible que je vous donne en référence. (Et j'ai pas dit "la référence c'est Pim.be", ni "la référence c'est moi", mais presque...)


    Grmf!
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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Ok merci!

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    PIM
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
    Inscription : 10-03-2004
    Messages : 11 860
    Site Web

    Re : Charges impayées

    Lien utile pour les taux légaux


    Erik DECKERS
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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Bonjour,

    Je reviens avec la suite.

    Il a été décidé à notre assemblée générale de ne pas demander d'intérêts au copropriétaire qui ne paie pas ses charges mais de lui envoyer un recommandé reprenant ses arriérés et de lui proposer un plan d'apurement.

    Ma question est la suivante: Devons-nous envoyer un recommandé tous les mois si jamais il continue à ne pas payer?

    Merci.

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    dach
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Hainaut
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    Messages : 540

    Re : Charges impayées

    SarahSarah a écrit :

    Il a été décidé à notre assemblée générale de ne pas demander d'intérêts au copropriétaire qui ne paie pas ses charges mais de lui envoyer un recommandé reprenant ses arriérés et de lui proposer un plan d'apurement.

    Votre AG a pris là une décision qui risque d’encourager les impayés.

    SarahSarah a écrit :

    Ma question est la suivante: Devons-nous envoyer un recommandé tous les mois si jamais il continue à ne pas payer?

    Raison de plus d'appliquer systématiquement les intérêts de retard.
    Si les créances s’accumulent, il évident qu'il faut agir dans l'intérêt de l'ACP. Graduellement:
    1) Rappel courtois
    2) Mise en demeure
    3) Conciliation en justice de paix
    4) Procédure judiciaire

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Charges impayées

    Super décision. Et s'il ne fait pas suite, qu'est-ce que vous avez décidé que le syndic devrait faire?

    Franchement, vous êtes très - très mal barrée avec une décision aussi foireuse.


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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Oui, au fond, je partage votre avis mais on a pris cette décision pour ne pas rendre les choses encore plus difficiles pour lui.

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    bada
    Pimonaute intarissable
    Lieu : Foufnille-lez-berdouille
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    Messages : 872

    Re : Charges impayées

    Cette décision en AG est lamentable et digne de mauvais gestionnaires.


    bada

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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Bon, je vais voir s'il est possible de rectifier le tir avec les autres copropriétaires en organisant une AG extraordinaire.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
    Lieu : Sibulaga, Onatawani
    Inscription : 25-05-2004
    Messages : 16 373
    Site Web

    Re : Charges impayées

    Ceci étant dit, si vous êtes une mini-copropriété, il peut être facile de refaire une AG si le copropriétaire ne se tient pas à son plan.

    Donc, assumez la décision actuelle. AGE dès qu'il y a nouveau dérapage.


    Grmf!
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    SarahSarah
    Pimonaute
    Inscription : 06-02-2013
    Messages : 22

    Re : Charges impayées

    Bonjour,

    Merci encore pour toutes vos réponses qui nous ont bien fait réfléchir.

    Après celles-ci, nous avons décidé de demander des intérêts.

    Devons-nous obligatoirement nous réunir pour cela ou bien pouvons-nous simplement reprendre les taux légaux dans la mise en demeure?

    Pouvons-nous réclamer des intérêts sur le montant dû ou bien seulement sur les impayés à partir de notre décision de demander des intérêts?

    Toutes mes excuses pour notre manque de connaissance, nous sommes effectivement une mini-copropriété et suite à beaucoup d'ennuis avec des syndics, nous le faisons nous-mêmes depuis un an seulement.

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