Evaluer la valeur du tréfonds

JBrisk · #1 19-02-2013 03:18:25

Bonjour,
Voici ma question:

Dans le cas d'un bail emphytéotique, comment évaluer la valeur du tréfonds (en % de la valeur du bien)?

S'il s'agit d'un bien placé sous emphytéose pour 99 ans en 1963, sans redevance annuelle aucune, (Paiement unique lors de l'acte)
et s'il reste donc 50 ans aujourd'hui, la valeur du tréfonds vaut-elle -proportionnellement- 50% de la valeur de l'immeuble?

Merci de vos avis éclairés.

Francis · #2 19-02-2013 18:30:40

Il n'y a, à ma connaissance, pas de méthode fiable et en plus la valeur dépend de nombreux critères comme les clause s de l'acte au sujet des construction, de l'état dans lequel elles doivent être à la fin de l'occupation.
Je crois qu'il existe une méthode fiscale appliquée lors des ventes de tréfonds (ventes assez rares ! )

JBrisk · #3 19-02-2013 19:01:23

Francis,
Merci pour votre réponse.
Dans le cas qui m'intéressent, Les constructions doivent être remises dans leur état initial.
Effectivement l'administration fiscale calcule la valeur du trefonds en cas de vente mais je ne connais pas la méthode.
A qui s'en remettre pour effectuer une telle évaluation?

Francis · #4 19-02-2013 20:29:01

Votre question m'interpelle et j'ai un peu cherché dans ma doc si je trouvais qq chose. Je n'ai rien trouvé, même pas dans mes cours d'il y a près de 40 ans (géomètre expert immobilier), ni dans tout ce que je conserve dans mes armoires ou mon disque dur (je ne parle bien évidemment pas de mon cerveau ! )

Je n'ai jamais eu à réaliser une telle évaluation.
La seule méthode assez proche est l'évaluation de la nue-propriété et de l'usufruit mais il y a des différences notables avec le bail emphytéotique, notamment pour la répartition des frais !

J'ai une petite réunion de confrères dans qq jours et je tenterai de leur poser la question.
Je reviendrai donner le résultat !

JBrisk · #5 20-02-2013 04:26:28

@Francis,

Je vous remercie pour vos recherches approfondies!
Effectivement, c'est une question qui semble ne pas se poser souvent. J'y cherche réponse car je suis propriétaire tréfoncier d'un bien qui sera libéré dans 60 ans.
En ce qui concerne la comparaison avec le droit d'usufruit, vous avez raison, c'est bien comparable en ce qu'il s'agit de deux droits réels de jouissance. Les différences auxquelles je pense dans ce cas-ci sont:
- pour l'emphytéose, une durée plus longue, et
- la pleine jouissance sans restriction par l'emphytéote (tandis que l'usufruitier doit conformer sa jouissance à la destination du bien)
- d'autre part, effectivement , la répartition des frais: dans le cas de l'emphytéose tous les frais et impôts sont à charge de l'emphytéote. (Ce qui favoriserait la valeur du tréfonds par rapport à celle de la nue-propriété.)

Pour en revenir à ma situation, je suis dans une situation hypothétique d'un nu-propriétaire qui n'a donc rien à payer, et rien à recevoir durant 60 ans.

Encore une fois je vous remercie pour vos recherches et de vous renseigner auprès de vos confrères!

JB

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