Dégâts des eaux URGENT Besoin Conseil

Bonjour,
Au bord de la crise de nerf! Besoin de vos conseils svp :-)

Nous sommes locataires d'un appart au dernier étage depuis 5 ans. L'immeuble appartient tout entier à notre propriétaire. Nous subissons un important dégât des eaux dans notre chambre à coucher. Les multiples fuites proviennent du toit et de la fenêtre, et l'eau goutte directement sur notre lit, et peut toucher les prises de courant à tout moment.
Cette semaine, une partie du plafond est tombé, nous avons donc un trou de 10cm de diamètre au dessus de notre tête!! Le plafond est totalement imbibé d'eau.
Ce pb dure depuis plus de 4 ans, et malgré nos relances incessantes, le propriétaire n'a toujours pas réparé, et ne compte visiblement pas le faire!!! Notre assurance multirisque habitation ne peut rien faire car les dégâts proviennent du toit de l'immeuble et donc de l'assurance du proprio.
Quelle action légale pouvons nous entreprendre pour forcer le proprio à réparer? La pièce est maintenant insalubre donc impropre à la location.
Peut on légalement ne pas payer la totalité du loyer pour manquement aux devoirs du propriétaire?
PLEASE HELP :-)
Merci beaucoup